[摘要] 未来两到三年内，楼市价格和成交量波动幅度仍将保持今年下半年的水平，整体处于“筑底”阶段。房地产行业依然是下半年经济面临的最大不确定性，在市场调整期中，必须认真应对市场调整，确保当前房地产市场的软着陆。
下一趋势：海外？大金融？
尽管国内房地产投资意愿持续下降，但房地产业上半年对外投资却增长53.3%，保持了较高速增长。
也就在不久前，“土豪”万达已中标洛杉矶贝弗利山(BeverlyHills)地区威尔希尔大道9900号(9900WilshireBoulevard)地块的地产项目。集团计划投资12亿美元，修建一个综合性地产项目，包括面向娱乐界的豪华公寓和写字楼。
万达方面希望这一项目能“借助好莱坞雄厚的电影工业”帮助旗下的青岛（楼盘）东方影都影视产业园区的发展。东方影都于去年启动，投资规模逾80亿美元。2012年，万达斥资26亿美元收购了美国的电影院线AMC。
万达此次竞标成功的地块位于好莱坞。该地块俯瞰贝弗利山高尔夫球场，与半岛酒店(PeninsulaHotel)一街之隔，到罗迪欧大道(RodeoDrive)购物街步行只需10。
实际上，房企转战海外，意在谋求更多的投资。以美国为代表的发达经济体普遍经历了较为彻底的去杠杆化过程，房地产行业的高估值泡沫得以挤压。欧美经济的复苏与楼市回暖，良好的投资空间和完善的法律制度，近年来吸引了越来越多国人的投资目光，房企频频加码海外投资也在情理之中。
除了海外楼市回暖，就房企而言，一是国内房地产市场已不是此前十年全世界速增长的大市场，此时需要加快“走出去”，推进资产多元化，加之国内市场泡沫风险积聚，也需要规避投资风险；二是中国已经涌现出一批年营业收入千亿元级别的巨型房地产公司，其市场多元化以分散风险的需求也在增加；三是国内居民和企业海外投资、海外置业需求急速膨胀。
业内人士指出，一般而言，投资房产的主要来自和房产增值两部分。从租金的净来看，较低的融资成本决定了欧美发达城市的一般都会大于国内一线城市；从房产增值的角度看，中国房产投资要优于国外，但眼下是中国房地产市场的“下半场”，增值优势也正在消失。
“未来房地产海外投资还会增长。”商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育曾在接受媒体采访时表示，特别是我国在海外的一些大型投资建设计划将为国内开发商创造巨大发展空间，包括中小开发商在内。以东南亚国家为例，我国的一批中小开发商已在柬埔寨创业成功；泰国新通过的两条联通中国铁路计划，有望在泰国当地创造一系列“造城”机会。建议业界及时关注利好政策，把握类似投资机会。
针对国内房企纷纷“出海”投资，也有业内专家提醒，在追求可观的投资回报时，风险亦不能忽视。中国房企在海外投资时，政策风险是影响项目能否得以顺利进行的重要因素。因此，海外项目不能照搬国内的操作模型，需要结合当地投资政策和环境，作出适时调整，并做好前期调研。
除了“出海”，开发商目前正在寻求一些新的业态进行投资，养老地产、文化地产等，都在他们的试水范围内，到底做的怎样，突出的只能说是凤毛麟角。除了投资新业态，部分房企正在加码金融业务，如绿地会在贵州（楼盘）建四大金融服务公司：外资小额贷款公司、金交所、金融租赁公司、商业银行。
绿地集团的这一做法，被业内人士看做是又一次抓住了“政企合作”的生意经。在张宏伟看来，向来懂政府的绿地集团，与贵州省政府的全面金融合作可以看做是绿地集团金融扩张的重要一步，也是绿地进军贵州省的重要一步了，“绿地可以利用政府资源和政府审批权限加快当地合作项目的推动进程”。
在房企普遍缺资金的情况下，越多越多的企业开始涉足金融行业，其中更多房企选择入股参股中小银行。张宏伟认为，参股银行可以让房企更易获得贷款通道：“房企可以利用信贷客户的名单制管理方式，将企业放在授信时的优先名单，从而更容易获得入股银行贷款。”
相对于绿地的大金融布局，更多房企只倾向于参股和入股银行。据统计，截至2014年2月，共有29家房企入股和参股银行。其中统计中的29家房企，只有越秀参股比例超过50%，为75%。其余房企中约有90%在5%以下，有的甚至只占到0.07%股份。
随着资本放开进入银行业，加上近年房企资金链紧张，选择入股和参股银行的趋势还在增大，而且多以城商行、农商行、村镇银行等中小银行为主。“之所以入股银行，房企的算盘有两个：一是分红银行，二是为了通过内部渠道获得银行贷款。”
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