[摘要] 未来两到三年内，楼市价格和成交量波动幅度仍将保持今年下半年的水平，整体处于“筑底”阶段。房地产行业依然是下半年经济面临的最大不确定性，在市场调整期中，必须认真应对市场调整，确保当前房地产市场的软着陆。
不过，上述消息尚未得到官方确认。
高库存的压力下，一线城市房企的降价促销力度也会加大。如果库存压力继续增大，不排除在限购政策上进行微调的可能。
他分析称，“去库存”将是今年下半年救市的关键词。当前一二线城市的成交量，在本轮房地产降温周期中，已基本见底，预计在9、10月将有所反弹。但库存和去化周期还将继续攀升一段时间。
放开限购对房地产整个市场到底有多大作用呢？
同策房产咨询研究部总监张宏伟指出，就目前各地情况看，尽管个别城市松绑后曾出现过成交量的短期反弹，但是之前已经签约的成交，只是由于限购原因没有备案登记。松绑不会带来实质性的反弹，同样也不会造成房价的大幅度上涨。
多位业内人士认为，从范围看，限购政策已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年楼市走势的最关键因素。也正因如此，目前地方政府的救市行动已经不仅仅满足于松绑限购，开始涉及信贷支持领域，救市措施正越来越深入。
不过有报道称，8月8日，福建出台房地产救市政策，要求银行增加房地产贷款。目前，已有广西（楼盘）、浙江、四川（楼盘）、福建等省份与杭州、绍兴（楼盘）、包头（楼盘）等市出台了相关政策，喊话银行放松房地产贷款政策。但监管部门和各地政府的喊话效果并不理想，银行对于地方政府的政策松绑反应冷淡。
四川对银行发放房贷进行财政补贴、绍兴的二套房首付比例不低于40%。在银行内部来看，这些政策有些奇怪，甚至更是可笑。
中信银行(601998,股吧)相关人士也表示，限贷是否放松是央行和银监会的事情，通常地方不能干预。
房地产冰山在前？
根据国家统计局8月13日公布的数据，1～7月固定资产投资同比增长17%，其中固定资产投资同比增速创2002年以来。具体到房地产上，1～7月房地产开发投资同比增长13.7%，房屋新开工面积同比下降12.8%；商品房销售面积同比下降7.6%，销售额下降8.2%；其中1～7月房地产开发投资同比增速为2009年8月以来。
很明显，房地产投资拖累着固定资产投资，固定资产投资拖累着整体投资，整体投资拖累着整个经济的增速。再看货币数据，根据央行8月13日发布的报告，7月份社会融资规模为2731亿元，这已经是自2008年10月以来的月度总额，而7月贷款意外地大幅放缓，也被认为是“房地产市场的疲软压低了对新贷款的需求”。
另外，由于成交低迷，新增供应量大于成交量，楼市库存总量仍在增加，去化周期延长。数据显示，截至7月底，35个城市新建商品住宅库存总量为26594万平方米，环比增长1.4%，同比增22.8%，创近5年来新高。
值得注意的是，向来被视为楼市“风向标”的北京、上海、广州、深圳四个一线城市的楼市也出现松动。6月份，除北京的新建住宅市场依然坚挺外，北京的二手房市场、“上广深”三个城市的新建住宅以及二手住宅指数全面下调。
中国房地产业协会名誉副会长朱中一告诉记者，从2010年起房地产本轮调控的小周期看，过去两年的房地产市场是整体上行基础上的城市差异明显，而今年是市场差异基础上的总体下行。朱中一认为，现在我国楼市一些数据的同比下行和一些城市房地产市场进入调整期，这是不争的事实，但也不像一些人说的到了要崩盘的程度。他估计，这次调整还会延续一段时间。
中原集团主席黎明楷预计，今年下半年房价整体上会继续下行，但到下半年成交量将有所回升。未来两到三年内，楼市价格和成交量波动幅度仍将保持今年下半年的水平，整体处于“筑底”阶段。
房地产行业依然是下半年经济面临的不确定性，事实上，“不确定”可能将是房地产投资未来一段时间的“常态”。在这个过程中，“波动、缩量、负增长、微利、见顶”等仍是关键词，而开发商的创新、稳健和理性也将成为存活下去的要点。
能够观察到的是，目前对房地产走势不看好的结论，仅仅针对于传统住宅市场或住宅项目的投资，因此要一概而论房地产所有业态，确实稍显偏颇。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
