[摘要] 今天的房地产市场出现了一些波动，很多人非常焦虑。依我看，这件事看不出来有什么好大惊小怪的。市场恰当的波动真的那么可怕吗？会崩盘吗？现在的平均房价还在2008年的一倍以上，哪里就到“崩盘”的地步了？
今天的房地产市场出现了一些波动，很多人非常焦虑。依我看，这件事看不出来有什么好大惊小怪的。市场恰当的波动真的那么可怕吗？会崩盘吗？现在的平均房价还在2008年的一倍以上，哪里就到“崩盘”的地步了？房地产市场的供求变化如同吃饭。你昨天吃多了，今天自然要少吃。2013年成交量大增，2014年自然是小年。根本不必急着追问房地产会不会崩盘。符合客观规律地，系统自发进行调整的目标，都是让系统恢复新的平衡，而不是让系统崩溃。吃饭如此，市场在自我调整也是如此。
供大于求不是最紧迫的
现在部分地方政府在尝试放宽限购限贷政策，不少媒体多加质疑。我看大可不必。无论是国五条、国八条还是国十条里都提到一条，就是地方政府对平衡当地房地产市场的供求关系负有责任。根据当时当地供求关系适时调整政策，这是地方政府职权范围内的事。这是其一。
其二，限购的目的在于抑制投机性需求。投机性需求只会出现在严重供不应求的时候。春运的时候才有倒火车票的黄牛党；歌星演唱会才有人倒票。供大于求时，限购所赖以存在的前提不复存在，当然就没有必要再严格限购。
其三，我们的媒体应当懂得，不论是限购还是限贷，目标都是合理调整房地产市场的供求关系，而不是不让老百姓适度改善住房条件，不是不让老百姓买房子。有些舆论似乎偏离了调控的目标本身，认为降温就是尽量抑制需求，认为任何释放需求的措施都是“救市”。这种认识不正确。不让老百姓买房子，那全面小康、城镇化怎么实现？出台任何政策都是以支持、鼓励、保护老百姓改善自己居住需求为前提的。
我们得强调，供大于求的问题并不是今天才有。在过去十年，不是今天，不是2013和2014年，绝大部分二三四线城市，包括三分之二的省会级城市在内，始终时处于供大于求的。这不是今天才有的新鲜事。东北三省、西部十二省区、中部六省区，过去10年中省会城市几乎都时供大于求的，更不要说地市级城市。当前，确实存在部分城市库存过高，也有个别城市是像鄂尔多斯那样属于盲目膨胀的城市，这些城市需要自我消肿。但供大于求没有那么可怕，供大于求不等于卖不出去。
房地产的供和求，从来不是同步均衡的，因为影响供求的因素不一样。房地产的市场和其他商品市场有类似之处。一个叫长期均衡，一个叫短期均衡，什么叫长期均衡呢？美国有1亿家庭，3亿人口，平均每户汽车保有量达到一定程度，饱和了，这是长期均衡了。即便饱和了美国人还是要买汽车，得更新，景气的时候是汽车大年；不景气的时候推迟更新，这一年就是汽车市场的小年。
目前，在中国任何一个城市，不管是供大于求、供不应求，还是供求恰好平衡，都是短期均衡。孩子还长不长个儿，这一年营养不好没有长个，长期看是长个的。现在地产商出现资金链紧张状况，与市场供大于求没有人买房子是两回事，资金链抻紧的原因有很多，病根并不在此，供大于求不过是表象。
解决房地产的问题，最重要的是要让房价与老百姓的收入水平相协调。我认为要达到这个目标，需要四项改革。，非得大规模、大幅度、大踏步的调整城市结构，因为十几亿人都想住在北上广深，那是无论如何办不到的，关键是要实现大中小城市协调发展。第二，非得积极推进土地制度的改革，因为没有土地制度的改革，政府作为垄断性的供应者，要想市场健康发展，要想合理规避市场中的风险也是无论如何办不到的。第三，非得调整地方与中央税负之间的关系，例如开征不动产税，赋予地方更大的财权。最后一条，非得调整社会整体的收入分配结构。缺一条都不行。光靠货币政策、财政政策，相当于靠吃退烧药治肺炎，是治标不治本。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
