[摘要] 来自中指研究院的实时数据显示，今年上半年，宏观经济增速持续趋缓，房地产市场整体下行与城市分化并存，多数城市成交量大幅回落，短期供求失衡，库存量创新高，出清周期持续延长，受此影响，全国百城价格指数连续3个月环比下跌。全国100个城市中，76个城市环比下跌，下跌城市数量继续增加。
去库存成救市关键
今年4月以来，楼市限购政策变化多多。业内人士认为，目前来讲，限购政策执行层面的双向调控特征已经非常明显。相关数据也显示，除了一线城市外，现在46个限购城市中已有近40个城市对限购政策进行了调整，或从执行层面已经放松。但尽管如此，限购等政策松动对市场成交量反弹的作用尚未凸显，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大效果，如杭州、宁波等。在这样的市场背景下，部分省市如福建、湖南、成都、武汉等开始出台楼市“救市”措施。
“7月份库存压力依然很大。虽然部分地方进行救市，刺激成交，但库存和存销比上升的态势依然存在。”专业人士表示，这说明“去库存”将是下半年救市的关键词。严跃进也认为，应该关注7月份出现的几个新特征。一是库存、存销比上升的幅度在收窄。二是存销比环比增长的城市数量在减少。三是一线城市的库存和存销比增幅相对更大。而未来能否有效去库存，也将取决于三点。是今年上半年房企投资和新开工的热情在减弱，或影响明年的新增供应量。第二是地方政府救市效果能否有效体现，同时也取决于房贷政策、户籍政策、二套房购买政策等能否跟进。第三是市场看跌预期能否有效出现逆转。而对于这三点，依然需要进一步观察。
“从当前市场销售压力来看，由于大多数城市仍然面临去库存压力，在福建、广西、湖南、成都等省市之后，预计后续还会有其他省市地方政府出台救市措施，比如今年市场表现相对不好的江浙两省。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，地方政府的救市措施内容一般涉及广泛，包括调整普通住宅标准、降低首付比例、房贷利率优惠、公积金政策调整、契税优惠、鼓励人才购房、“买房落户”、回购商品房做保障房、精装或绿色建筑等产品给予税费优惠等，这在刺激房地产市场复苏与好转过程中确实会起到一定作用。但这些措施毕竟是短期行为，并非楼市健康发展的良方。张宏伟认为，应警惕当前部分城市“救市”政策力度过大，可能造成未来房地产市场大起大落的隐患，从而不利于未来房地产市场的平稳健康发展。
专业人士认为，从中长期来看，不同城市供求关系呈现分化。40个大中城市中，多数城市住宅开工销售比大于1，市场新增供应持续放量，部分城市规划超前，在大规模扩张城区过程中，土地供应过大，房地产市场大规模开发建设远超当地住房需求，房价上涨空间收窄。
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