[摘要] 近年来东莞城市综合体项目遍地开花。这边厢，今年上半年东莞商业地块放量尤为明显，未来几年还有数十个商业项目面世;那边厢，记者近日走访却发现，东莞的商业地产发展现状并不乐观，很多商铺都闲置着，无人租赁。
业界声音
析因：供应放量超过市场消化速度
近年来，东莞有万达广场、万科广场、绿地建常平城市综合体、首铸地产万江城市综合体项目等拔地而起。加上2014年上半年东莞商业地块放量明显，未来东莞的商业体量将十分庞大。
不过，东莞商业地产的发展现状并不乐观，其发展的速度远远超过市场的接受能力。合富辉煌市场研究部副总监李兴旺认为，目前东莞商业地产已处于饱和状态。“东莞始终是一个制造业城市，人口结构呈哑铃型，低端消费力和高端消费力的群体强大，中端消费群体数量较小。”李兴旺表示，东莞的人口结构、经济结构以及城市结构，均不足以支撑大量商业地产的发展。另外，从人均商业面积来看，东莞人均超过1平方米了，这是发达城市的商业配备。
达鑫地产营销部的经理佘畅也认为，东莞的商业体量远超国际标准，整体定位、商业业态同质性明显，且缺乏创新及差异化经营。同时，东莞商业体量巨大，城市产业结构单一，人口结构两极分化，高端消费力外溢从而导致空置现象的产生。
瑞峰置业市场研究部的经理李玲玲表示，之所以出现空置的现象，主要是因为东莞商业地产仍处于发展中，各方面的条件仍不够成熟，加上东莞各个镇区都有较为集中的商圈与写字楼，每个镇区的需求量多半都被内部消化，所以城区的大量商业与写字楼市场缺乏足够的消费与购买人群支持。另外，虽然东莞有出台楼宇经济政策，但目前成效还不明显，只有继续从外围引进大型企业或世界500强类型的企业总部进驻东莞，才能消化目前大体量的供应。
而中原地产策略研究中心总监车德锐则认为，目前东莞商业地产尚没有达到饱和的状态，而是整体供应放量太大。随着城市的发展，市场供应量太大了，而且业态化过于严重，导致空置率偏高。
趋势：未来商业地产开发更加庞大
“未来东莞商业开发供应量更加庞大。”车德锐称，开发商的销售压力也逐渐明显，更关键的是招商经营困难更为突出。
同时，李玲玲透露，未来三至五年东莞商业地产开发仍然庞大。从消化的速度来看，由于开发体量过大，而市场消化力有限，且东莞消费倾向广深及香港等地，人流量难以短时间内回流东莞，市场趋向饱和，短期内商业地产发展存在一定的压力。但随着东莞的消费习惯逐渐改变，轨道交通的完善，东莞的商业地产仍有良好的市场机会。
记者在采访中了解到，万科2014年在东莞将实现6个城市综合体营业，万达广场在东莞也将开建6个左右，还有新加坡首铸地产和绿地集团分别在万江和常平拿下大宗地块建综合体等。李兴旺对此分析认为，主要与开发商看好东莞未来有关，并不着眼当前。同时，房企也是出于战略布局考虑，先占位。除此之外，现在门槛低，对房企来说不失为一个机会。
支招：差异化是开发商取胜的关键
面对这种市场环境，李玲玲建议，差异化是开发商取胜的关键，尤其是本土房企要立足于本身的竞销特色，针对自己商业的经营品种适当调整，不能跟随大流进行开发，市场同类产品过多，面临风险也过大。同时，在互联网高速发展中，“体验式”商业将是商业地产发展趋势，如何吸引人流、留住人流，是商业是否成功的重要因素。
李兴旺也认为，东莞商业地产大多有两个特征：一是散售状态，二是同质化比较严重。“东莞的商业地产要突围，只能等。”李兴旺告诉记者，等人口经济结构发生实质性变化后，才能有质的突破，否则将长期疲于生存状态。因为东莞属于制造业城市，人口以厂区人口为主，大部分人是中低收入人群，而且厂区人口的消费，在厂区的商业点就已经消化了，每个镇每个工业区都有商业点。但中高端或高端的消费，需要的是真正的白领或金领来消费，而这部分人群恰恰是东莞缺乏的。
此外，还有关键的一点是，开发商需要充分评估好东莞商业的培育期。这个时间比较长，不像广州、深圳等地，开业一两年就可以做旺，东莞通常要三至五年，最快的也要三年。东莞的商业是慢热型，或者经营情况是滞涨型的。
佘畅表示，未来东莞仍将有较大体量的商业上市，如何实现差异化的竞争，截留本地高端消费力外溢，是项目运营成功的关键。
车德锐也提出了两方面建议：一是政府不要规划太高的商业面积比例;二是开发商要招商先行，规划在后，同时运营能力亟需提高。
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