[摘要] 近年来东莞城市综合体项目遍地开花。这边厢，今年上半年东莞商业地块放量尤为明显，未来几年还有数十个商业项目面世;那边厢，记者近日走访却发现，东莞的商业地产发展现状并不乐观，很多商铺都闲置着，无人租赁。
近年来东莞城市综合体项目遍地开花。这边厢，2014年上半年东莞商业地块放量尤为明显，未来几年还有数十个商业项目面世;那边厢，记者近日时走访却发现，东莞的商业地产发展现状并不乐观，很多商铺都闲置着，无人租赁。
业内人士表示，近年来随着东莞城市规划升级提速、产业升级、轨道交通陆续开展，一座座办公高楼及商业中心相继崛起，东莞商业地产进入了高速发展快车道，发展速度远远超过市场接受能力，未来开发商的销售压力将逐渐加大，招商经营将更为困难。
记者走访
马会家居:二三楼空荡荡顾客寥寥无几
位于东城路与东莞大道交汇处的马会家居，一楼约有二三十家卖衣服、鞋包的店铺，而在二楼和三楼，只有两三家卖瓷器古玩艺术品之类的商铺。虽然摆着商品，但没看到销售人员。其他几十家铺面要么一把大锁锁住，要么大门敞开着，里面空荡荡的。在一楼，记者大概逗留了近40，除了销售人员外，只看到零散的几个顾客在逛。
据一家名为“名购”的店铺员工刘经理介绍，目前二楼和三楼基本上还没有商家进驻。平时这里的日客流量也就100人左右，周末的话有200~300人，商场的服装生意一直都不怎么好。
一名武姓保安指着一家名为“享利福特”的眼镜店告诉记者，这家店欠了员工一个月工资，员工就辞职不干了。因为生意不好，老板也没有再请人。由于提前撤走要交付违约金，所以店铺也就一直摆在那里没有人管，“这里不用交租金，如果要金，他们早就走了。”
据商场一工作人员透露，该商场去年6月开业，将于2014年10月全部撤走。届时一楼将会换成家居装饰、墙纸等商铺，二三楼则会换成浴缸、橱柜等商铺。
世博广场:不少店铺暂停营业或挂牌转让
记者来到了世博广场发现，这里并没有想象中的那么繁荣。走进广场的F区一楼，这里大多是卖服装的商铺。虽然已是上午9时多，这里大多商铺却还没有开门，而且还有5~6家商铺贴出了“旺铺转让”的告示。在一楼转了一圈，记者发现大概有十几间店铺都空着。
10时左右，刚刚开门的吉子松童装屋张老板告诉记者，这里生意不好，大家都是10时多才回来开门。就算开门也没什么生意，因为人流太少了，主要是做熟客。“我们店面大约有40~50平方米，一个月租金要4000元左右。”
另一家安娜服饰店的老板说，店面实际使用面积30平方米，一个月租金3000元左右，“现在我都打算缩小店面，因为生意太不好了。要是万达开业后，生意会更差。家乐福那块比较热闹，我都想去那边做了。”
记者走到三楼，发现一家叫富德格林的自助西餐厅和另一家富林酒家早已没了人，里面一片狼藉，门口摆着“暂停营业”的牌子。
随后，记者来到世博广场E区，邻近世博东环路的地段，这里一楼是一些餐厅，也有2~3家店铺是空着的;在二楼，没有看见一家商铺;三楼有一家世博浴足，但门上挂着一把大锁。在靠近世博西环路的地段，一楼大多是买电器和数码产品的，二楼能看见三星、苹果等手机店的招牌，但没有商品，也没有销售人员。
业界声音
析因：供应放量超过市场消化速度
近年来，东莞有万达广场、万科广场、绿地建常平城市综合体、首铸地产万江城市综合体项目等拔地而起。加上2014年上半年东莞商业地块放量明显，未来东莞的商业体量将十分庞大。
不过，东莞商业地产的发展现状并不乐观，其发展的速度远远超过市场的接受能力。合富辉煌市场研究部副总监李兴旺认为，目前东莞商业地产已处于饱和状态。“东莞始终是一个制造业城市，人口结构呈哑铃型，低端消费力和高端消费力的群体强大，中端消费群体数量较小。”李兴旺表示，东莞的人口结构、经济结构以及城市结构，均不足以支撑大量商业地产的发展。另外，从人均商业面积来看，东莞人均超过1平方米了，这是发达城市的商业配备。
达鑫地产营销部的经理佘畅也认为，东莞的商业体量远超国际标准，整体定位、商业业态同质性明显，且缺乏创新及差异化经营。同时，东莞商业体量巨大，城市产业结构单一，人口结构两极分化，高端消费力外溢从而导致空置现象的产生。
瑞峰置业市场研究部的经理李玲玲表示，之所以出现空置的现象，主要是因为东莞商业地产仍处于发展中，各方面的条件仍不够成熟，加上东莞各个镇区都有较为集中的商圈与写字楼，每个镇区的需求量多半都被内部消化，所以城区的大量商业与写字楼市场缺乏足够的消费与购买人群支持。另外，虽然东莞有出台楼宇经济政策，但目前成效还不明显，只有继续从外围引进大型企业或世界500强类型的企业总部进驻东莞，才能消化目前大体量的供应。
而中原地产策略研究中心总监车德锐则认为，目前东莞商业地产尚没有达到饱和的状态，而是整体供应放量太大。随着城市的发展，市场供应量太大了，而且业态化过于严重，导致空置率偏高。
趋势：未来商业地产开发更加庞大
“未来东莞商业开发供应量更加庞大。”车德锐称，开发商的销售压力也逐渐明显，更关键的是招商经营困难更为突出。
同时，李玲玲透露，未来三至五年东莞商业地产开发仍然庞大。从消化的速度来看，由于开发体量过大，而市场消化力有限，且东莞消费倾向广深及香港等地，人流量难以短时间内回流东莞，市场趋向饱和，短期内商业地产发展存在一定的压力。但随着东莞的消费习惯逐渐改变，轨道交通的完善，东莞的商业地产仍有良好的市场机会。
记者在采访中了解到，万科2014年在东莞将实现6个城市综合体营业，万达广场在东莞也将开建6个左右，还有新加坡首铸地产和绿地集团分别在万江和常平拿下大宗地块建综合体等。李兴旺对此分析认为，主要与开发商看好东莞未来有关，并不着眼当前。同时，房企也是出于战略布局考虑，先占位。除此之外，现在门槛低，对房企来说不失为一个机会。
支招：差异化是开发商取胜的关键
面对这种市场环境，李玲玲建议，差异化是开发商取胜的关键，尤其是本土房企要立足于本身的竞销特色，针对自己商业的经营品种适当调整，不能跟随大流进行开发，市场同类产品过多，面临风险也过大。同时，在互联网高速发展中，“体验式”商业将是商业地产发展趋势，如何吸引人流、留住人流，是商业是否成功的重要因素。
李兴旺也认为，东莞商业地产大多有两个特征：一是散售状态，二是同质化比较严重。“东莞的商业地产要突围，只能等。”李兴旺告诉记者，等人口经济结构发生实质性变化后，才能有质的突破，否则将长期疲于生存状态。因为东莞属于制造业城市，人口以厂区人口为主，大部分人是中低收入人群，而且厂区人口的消费，在厂区的商业点就已经消化了，每个镇每个工业区都有商业点。但中高端或高端的消费，需要的是真正的白领或金领来消费，而这部分人群恰恰是东莞缺乏的。
此外，还有关键的一点是，开发商需要充分评估好东莞商业的培育期。这个时间比较长，不像广州、深圳等地，开业一两年就可以做旺，东莞通常要三至五年，最快的也要三年。东莞的商业是慢热型，或者经营情况是滞涨型的。
佘畅表示，未来东莞仍将有较大体量的商业上市，如何实现差异化的竞争，截留本地高端消费力外溢，是项目运营成功的关键。
车德锐也提出了两方面建议：一是政府不要规划太高的商业面积比例;二是开发商要招商先行，规划在后，同时运营能力亟需提高。
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