[摘要] 东莞别墅均价五年来维持在15000元/平方米，从2010年开始，东莞别墅产品以经济型小别墅为主，部分别墅价格甚至低过“洋房价”，进入2014年，随着房贷政策收紧，融资困难，借别墅产品进行融资的企业主买家不再入市，加上库存过大，别墅项目纷纷出现降价。
焦点四
东莞别墅市场为何不活跃?
借别墅融资困难企业主购买者退市
东莞别墅市场为何不活跃?业内人士认为，今年房贷政策收紧，购房者贷款困难，另外企业主借别墅融资也变得困难，降低了企业主购买者的入市欲望。
智达房地产有限公司总经理助理林晶告诉记者，往年东莞不少企业主购买别墅是为了借别墅来进行融资，但今年银行贷款政策收紧，借别墅融资的方法行不通，这部分企业主不愿意入市，也使得别墅成交进一步惨淡。此外，今年房贷政策收紧，许多人贷不了款，也难以入市。
“目前的别墅购买者是以自住为主，”林晶认为，东莞的别墅用于投资的很少，主要是别墅的比较慢，“而且今年的市场形势看不清楚，很多人不知道市场的未来怎么走，更多的人还在观望当中。”
库存多价格低业主“惜售”
别墅价格滞胀，一手别墅库存多，别墅转手困难，别墅业主宁愿“惜售”，也不愿意降价出售，这也是东莞别墅市场投资不活跃的一个重要原因。
刘女士3年前在南城购买了一套总价为320万元的联排别墅，装修花费掉120万元，现在要卖掉要420万元以上，如果加上其他的税费等，价格还要上涨。然而目前这一套别墅放出市场的价格也仅在400万元左右，刘女士表示，宁愿空置，也不愿意现在出售。
后市
仍然高库存消化压力大
去年别墅供应量过大，积压库存多，尽管今年上半年别墅供应大幅减少甚至有月份出现“断供”，但是长期以来积压的库存仍然可观，加上上半年大量开工别墅项目将在明后年入市，别墅后市消化压力很大。
东莞中原研究部数据显示，2014年上半年东莞别墅新增供应仅7.24万平方米，为2008年以来的历史新低，但是2013年是东莞别墅疯狂爆发的一年，截至2013年年底，东莞别墅依然留下了高达近120万平方米的高压库存，此外，截至6月30日，2014年上半年东莞别墅开工建设总量达到71.11万平方米，为有史以来东莞别墅开工建设的一个半年，这些新开工别墅项目将在明后年入市。
东莞中原地产市场研究部相关人士指出，按照过去12个月的消化速度测算，目前东莞别墅库存的消化周期为18个月，即使没有新增供应，别墅库存消化也是一项艰难的工程。
消化压力大，别墅市场的竞争也越来越激烈，镇区将会出现更多别墅卖出“洋房价”的现象。东莞中原地产市场研究部相关人士表示，不少下半年全新入市的豪宅项目将以低于市场预期的“平民价”入市，如6月底开售的凤岗三正瑞士半山别墅首期均价仅1.2万元/平方米，而该片区别墅均价目前多数在1.4万~1.7万元/平方米;此外，下半年入市的不少别墅项目集中在东坑、石排、石龙、麻涌这些区域，预计将出现众多别墅卖洋房价的局面，低价别墅产品成交比例提升将使整体豪宅均价结构性走低。
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