[摘要] 东莞别墅均价五年来维持在15000元/平方米，从2010年开始，东莞别墅产品以经济型小别墅为主，部分别墅价格甚至低过“洋房价”，进入2014年，随着房贷政策收紧，融资困难，借别墅产品进行融资的企业主买家不再入市，加上库存过大，别墅项目纷纷出现降价。
东莞别墅成交见跌 库存走高价格低业主"惜售"
东莞别墅均价五年来维持在15000元/平方米，从2010年开始，东莞别墅产品以经济型小别墅为主，部分别墅价格甚至低过“洋房价”，进入2014年，随着房贷政策收紧，融资困难，借别墅产品进行融资的企业主买家不再入市，加上库存过大，别墅项目纷纷出现降价。
焦点一
2010年以后别墅价格滞涨
前年单价卖5万元今年卖不到2万元
东莞别墅难，一年价格比一年低，在今年别墅降价现象尤其明显。如沙田镇碧桂园柏丽湾，在去年开盘时别墅价格为9800元~1.25万元/平方米，而今年上半年别墅成交均价为9500元/平方米，部分单位价格低过“洋房价”。此外，东莞城区标志性的别墅盘中信·御园，在2012年开盘时价格是3万~5万元/平方米，今年该楼盘将18套尾货独栋别墅推销，签约单价仅为原价七折，约2.2万元/平方米。
不过，别墅项目降价之后成交明显上涨，如沿海·丽水佳园降价幅度达到13.87%，成交量上涨94.74%;观澜碧桂园均价同比下跌5.19%，成交量大幅上涨184.62%。
东莞中原地产提供数据显示，今年上半年有成交66个别墅项目中，价格下降有37个，在上半年东莞畅销排行前15的项目中，就有11个成交均价出现不同程度的同比下跌，对于定位不高面向群体不局限阶层的这部分别墅来说，降价是拉动成交较为有效的一种手段。
五年来均价维持在1.5万元/平方米上下
数据也显示，东莞别墅自2010年以来出现滞胀，今年上半年东莞别墅成交均价仅为14350元/平方米，这已经是第五年别墅价格维持在1.5万元/平方米左右。东莞中原地产统计数据显示，除了2009年处于较低水平，仅为1.28万元/平方米之外，2010年以后东莞别墅价格持续滞涨。
近年来，由于经济型小别墅入市增加，拉低了别墅均价，不少镇区别墅单价在1万元/平方米左右，甚至低至“8字头”，别墅卖出“洋房价”，一些在中心城区占据着景观资源的别墅，销售价格也仅为2万~3万元/平方米左右，与以前3万~5万元/平方米单价相比，近年来别墅成交价格在逐步下滑。
焦点二
别墅成交越来越惨淡
别墅成交创2010年以来半年度
受经济形势影响，今年别墅成交十分惨淡。东莞中原地产提供数据显示，今年上半年别墅成交22.46万平方米，环比2013年下半年下跌51.34%，同比去年上半年下跌34.97%，为2010年下半年以来成交半年度数据。
东莞中原地产市场研究部相关人士认为，别墅成交大幅减少的原因，一是别墅供应萎缩到历史点，缺乏推货多、成交量集中的热点单盘;二是别墅实际开盘少，别墅库存消化也陷入僵局;三是市场进入低迷期，不少人持币观望，再加上今年房贷持续收紧，尤其对于经济型别墅购房者来说影响较大。
二手别墅观望氛围浓郁
一手别墅成交差，二手别墅市场也十分惨淡。智达房地产有限公司总经理助理林晶表示，房贷政策收紧，一手别墅库存量大，二手别墅成交非常低迷，别墅买家持币观望，卖家也不愿意降价出售。
合富置业储备分区营业经理李玲也认为，现时东莞二手别墅市场观望氛围较浓厚，交投活跃度不高。她表示，目前总价300万~400万元左右的联排和双拼别墅，以及总价在800万元左右的独栋别墅比较好卖。她告诉记者，今年二手别墅的价格与去年相比升幅不大，走势相对平稳，买家也以自住居多，在目前的市场情况下，预计二手别墅在未来一段时间内价格短期大幅飙升的可能性不大。
焦点三
哪些别墅热销?
价格低资源好
在市场冷淡期，什么样的别墅才会热销?从上半年的成交情况来看，热销别墅要么是价格比较低，要么是资源比较好。
低价别墅在市场冷淡期同样热销，成交均价仅在1万元/平方米左右的别墅成交量特别高。从东莞中原地产统计的数据中可以看到，上半年成交前四的碧桂园天麓山、碧桂园柏丽湾、观澜碧桂园、沿海·丽水佳园都是属于这类型别墅。另外，与去年相比，今年别墅成交单价出现较明显的变化，以1.8万元/平方米的单价为分水岭，1.8万元/平方米以上的中高单价别墅成交占比出现提升，尤其是2万~3万元/平方米的别墅成交比例上升格外明显。
东莞中原地产市场研究部相关人士认为，即使在整体楼市下行的背景下，占据了优势地段和资源的中高端别墅成交依然较为活跃。
最后，从畅销项目的户型面积来看，户型越大，销售率越低，合理户型的消化更为理想。
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