[摘要] 据东莞中原研究部对市场监测数据显示，本周住宅成交套数大于20套的项目仅有10个，占比为7%，主要包括有三正瑞士半山、锦龙又一城、碧桂园•常平首府、中惠世纪绿洲等，大部分均为近期新开盘的项目。成交套数10套以下的项目有123个，占比为87%，反映近9成的楼盘销售状况仍然低迷，市场成交对新增供应的依赖性逐步增强。
中原地产：签约活跃仍集中在新开盘项目，普通住宅价格现反复震荡调整。
一、楼市观察
签约倾活跃的仍为新开盘项目，近7成楼盘交易依然低迷。
据东莞中原研究部对市场监测数据显示，上周住宅成交套数大于20套的项目仅有10个，占比为7%，主要包括有三正瑞士半山、锦龙又一城、碧桂园•常平首府、中惠世纪绿洲等，大部分均为近期新开盘的项目。成交套数10套以下的项目有123个，占比为87%，反映近9成的楼盘销售状况仍然低迷，市场成交对新增供应的依赖性逐步增强。
开发商逐渐加大营销投入，蓄意提升客户对项目的关注度。
今年上半年，尽管楼市比较低迷，但开发商们对营销投入的力度仍然较弱，缺乏大牌明星助阵等。而上周周星城•翠珑湾、海伦湾、金地•仟百汇、万科城市广场、碧桂园城市花园、卓越时代广场等项目纷纷进行认筹活动、营销中心开放、产品发布会等等，其中，大牌明星如台湾名模女神林志玲、香港影帝方中信开始登场助阵，楼市营销活动逐显活跃。目前，楼市成交仍未现明显回暖，一方面是新增供应跟不上；另一方面是开发商对营销投入不够，缺乏热闹气氛的暖场活动显然很难吸引客户上门，市场氛围较为沉寂。加上近期持币观望的购房者逐渐增多，开发商通过加大营销投入力度，占据客户的视线，蓄意提升客户对项目的关注度，带动产品销售。
短期内楼市成交受新增供应影响较大，普通住宅价格现反复震荡调整。
如下图所示，近几周东莞普通住宅的价格波动比较大，呈现反复震荡调整的现象。究其原因：1、近一个月二三线镇区的低价项目开盘量增多，相对较大的集中签约量，对全市整体价格影响比较大，如上周正是由于多个低价新盘集中签约，迅速把普通住宅价格拉低了12.72%；2、淡市下，单价较高的新盘签约突出，对整体价格水平影响亦大，如上周三正瑞士半山签约96套洋房，成上周签约，均价为10453元/㎡。
多地实施微刺激放松贷款限购，后市回暖预期增强。
近期，多地进行限购松绑的呼声日益高涨，济南、南昌、武汉等多地已或明或暗实施微刺激放松贷款限购，限购的放松将直接刺激需求释放，楼市成交上升，后市市场预期逐步回升。相应下，楼市逐现好转，一定程度上会使东莞购房者信心得以提振，增强入市意愿，东莞楼市回暖预期增强，预计在金九拉开回暖序幕，主要分析缘由：1、传统的旺季来临。“金九银十”作为一年中最旺的购房季，这个时候许多在上半年未能入市的购房者通常已经按耐不住，都会开始选择入市。2、第三季度末开始，楼市供应会有所加大，并持续放量。众多开发商肯定会紧抓旺季时机出货，冲刺年度业绩目标，因此会迅速补仓，加大供应新品房源，充足的新品房源自然独具相当的吸引力。3、随着近期多地城市限购松绑的风声高涨，后市依然被看好，东莞市民看房的心情会有所增加，从购房周期来看，目前已进入7月下旬，离传统旺季还有一个多月，考虑正常的购房周期最快为一个月，因此从8月份开始来访客量会有一个很好的转变，会出现明显反弹回升，利好支撑楼市成交回升。
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