[摘要] 就市场发展规律而言，在大量综合体拔地而起的背后，未来终将面临总量超前、同质化泛滥以及市场消化不畅的困局。摆在眼前的问题时，如何才能从市场饱和中搏杀出一条血路来？
困局
缺乏中高端消费力
综合体散售与同质化问题严重
在人口结构呈现“哑铃型”特征和城市消费力严重缺乏的背景下，大量的城市综合体频频入市，可以说，综合体市场市场正遭遇“围城”之境，且困局重重。
西城楼大街
针对东莞综合体市场面临的“围城”困境，东莞业内分析人士认为，这是东莞人口结构、经济结构与城市结构所决定的，没有条件支撑大量城市综合体的存在。
“东莞始终是一个制造业城市，人口结构呈哑铃型，低端消费力和高端消费力的群体强大。但中端消费群体数量较小。”李兴旺表示，综合体依靠的是中端或者中高端消费力，东莞的中高端或高端消费又长期分流至香港深圳广州，本地厂区人口根本不是综合体的消费群体。
另外，东莞城市综合体存在散售和同质化的问题。几乎每个镇区都有自己的“综合体”，有的多达十几个，甚至几十个。很多所谓的“综合体”大都采用的只是一种散售模式，均不具备万象城和天河城那样专业级别的运营和运作模式。
由于问题得不到解决，一些综合体伴随着商圈的没落而遭受“冷遇”，甚至还有一些走入“淘汰”的洪流。譬如曾经活跃在一代人记忆里的鸿福城，辉煌了一段岁月后逐渐消失；西城楼大街目前也陷入招租困境；华南mall则一直都是“不愠不火”的状态。
近两年，大批新“城市综合体”集中冒出，产生两大问题：同质化泛滥与数量猛增。从当前的处境来看，与数量上的膨胀情况相对应的是，在城市综合体的规划和运营上，东莞市场现有的综合体并没有出现令人兴奋的进步。多数城市综合体的开发模式都有诸多类似之处，许多综合体的商铺招租率并未“满编”，甚至存在很高的空置率。
“商业的人流和经营状况最能直接反应商业问题。东莞的商场和广州、深圳商场的人流情况呈现长期都存在巨大的反差。”李兴旺说。
突围
“东莞的商业突围，只能等”
面对市场饱和、同质化严重等问题，“综合体”市场该如何突围？
有人不禁会问，东莞的综合体市场既然处于饱和状态，为什么万达和万科还要如火如荼地建“综合体”项目呢？
华南mall
对于这个问题，需从城市综合体的档次上来讲，从某种意义上来说，高端化的综合体有等待解决问题的耐力。李兴旺认为，万达和万科属品牌大碗，商业项目大多走高端化市场路线。“所有综合体开发，在大的方向上基本是一致的，只不过不同的企业会有所差别。”
比如，万达综合体特征是“短、平、快”。通常是主力店加散户的模式，四栋商业体里面引进都是主力店，一条步行街贯穿其中，采用的是美国购物似的基本原则，而百货楼则建在两条主干道的交叉位置。如果说，万达最让人兴奋的是什么，你一定会说出电影院、KTV和室内游乐中心这三样。它们极具目的性，可吸引大量的人流和商业价值。
再说万科，它与万达的模式有很多不同之处，万科通过快进快出的推货方式，追求“短、平、快”的获利策略。但终归是殊途同归，通过高端化市场路线来追求化的利益。
说到市场饱和，它并不是一层不变的，只是目前的情况。开发商看好的正是东莞未来的综合体发展市场。“品牌房企之所以大肆扩建综合体，有长远战略布局角度的考虑。目前市场的门槛比较低，先占位是一种机会，同时也是一种挑战与考验，毕竟东莞的商业培育期时间比较长。”
那么，究竟该如何突围呢？“东莞的商业突围，只能等。”李兴旺说，只有等东莞的人口经济结构发生实质性的变化后，才能有质的突破。否则，市场将长期疲于生存状态。
东莞房企以价换量去库存 房价再次回归8字头
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