[摘要] 上半年市场推售最为活跃的大石龙片区及水乡片区，其项目开盘加推数分别仅有4次及3次，而这两片区亦是在上半年无全新项目入市的区域。上半年中心城区、松湖片区及东北片区均有三个全新项目入市，滨海片区有两个，临深片区则有4个。
一、区域楼市分析
（1）.七大片区
1.供应：中心城区及松湖片区新增量为08年以来历史低位。
1．2014年上半年七大片区住宅新增合计226.77万平，同比去年的317.62万平下降了29%。七个片区中，东北片区及大石龙片区两片区同比去年新增上升，其中东北片区新增上涨主要利益于碧桂园常平首府的大规模入市，而大石龙片区，虽然石龙楼市目前已陷入供应断层，但由于石碣、茶山、企石、石排等多个镇区项目集中于今年上半年推货，令到其上半年新增同比大涨145%。其余5片区今年上半年住宅新增出现不同程度的下滑，其中松湖片区下滑幅度，其上半年住宅新增供应面积仅为20.1万平，同比去年同期的66.77万平下降了70%。
2．临深片区仍然是住宅新增主导片区。临深片区上半年有19个项目新增供应住宅产品，合计65.81万平，占全市住宅新增供应量的29%。
3．中心城区及松湖片区新增量为08年以来历史低位。今年上半年，中心城区住宅新增仅为43.19万平，松湖片区仅为20.1万平，为其自08年以来住宅新增供应量的位。随着中心城区，尤其是南城及东城土地市场供应的持续紧张，城区上市项目偏紧，特别是大盘更难觅踪影，后期城区上市项目来自万江地块出让，以及莞城的三旧改造项目。
2014年上半年七大片区新增供应面积：
2、成交量：七大片区住宅网签量同比全线下滑。
1.全市住宅网签量同比下滑38%，七大片区住宅网签量全线下滑。2014年上半年，七大片区住宅成交量同比去年均出现不同程度的下滑；
2.上半年网签量同比去年下滑幅度两片区为上半年新增供应同比上升的东北及大石龙片区。七大片区上半年住宅网签面积同比全线下滑，其中下滑幅度的为东北片区及大石龙片区，两片区住宅网签量同比去年分别下滑19%及12%，而这两个片区亦是上半年住宅新增供应量同比上浮的两片区；
3.临深片区仍占成交主导，但热度有所下降。今年上半年临深片区住宅网签量为59.63万平，占全市住宅网签总量的27.57%，企稳七大片区成交量之首，但其成交量同比去年下滑41%。
4.4个片区住宅网签量为自09年以来低位。今年上半年，中心城区住宅网签48万平、松湖片区网签31万平、东北片区网签15万平、大石龙片区网签11万平，该四片区上半年网签量为自09年以来成交量的至低位水平。
2014年上半年七大片区住宅成交情况：
3、成交结构： 刚需产品仍是各大片区的成交主力。
1.刚需产品仍是各大片区的成交主力产品。七大片区中，上半年70-125㎡产品成交占比从低至中心城区的49%，到占比高至79%的水乡片区，70-125㎡住宅产品仍是各大片区成交的主力产品；
2.城区及东北片区小户型成交比重较高。上半年住宅成交结构中，中心城区70㎡及以下产品占比高达24%，而东北片区占比亦达到13%，主要是在去年东莞楼市成交火热的态势下，投资性需求顺势释放，自去年下半年开始，作为楼市成交热点的中心城区中多个公寓项目陆续上市，继去年南城中央财津22802元/平方米[南城]中央财津22套在售、城市立方、东城万达广场产品入市后，上半年南城汉唐蜜园项目入市热销，因公寓产品总价较低，加之上半年低首付甚至“0”首付的促销手段下，城区公寓产品走货良好，另一方面，城区上半年刚需产品供应不足，且刚需产品价格松动较小，仍然企稳高位，在房贷紧张下购房者入市意愿仍然不足。而东北片区方面则主要由于常平富盈广场公寓产品入市，在东北片区供应项目较少的情况下，个盘推高小户型成交占比，而于6月底入市的碧桂园常平首府项目因网签数据滞后，部分成交未能反映至网签情况中，东北片区刚需产品成交占比较实际有所偏小；
3.松湖片区及中心城区大户型产品成交比重较大。七大片区中，180㎡产品成交占比较为明显的为中心城区及松山湖片区，上半年城区180㎡产品网签量占比达12%，而松山湖片区占比 13%。城区大户型产品成交量占比较高，主要是城区大户型存量较高，且促销让利力度较大，如万江欧景城、富通圣堤雅、水印长堤江湖，以及莞城的龙光君御旗峰，在其大力促销下上半年走货取得不错的效果。而松湖片区方面，则主要由于上半年锦绣山河项目获得不错的销售成绩
2014年上半年七大片区住宅成交结构(按套数计):
4、成交价格： 滨海片区普通住宅价格下滑，其余五片区企稳。
1.除滨海片区外，其余六片区普通住宅均价环比去年下半年上浮。虽然上半年个别项目已进行价格调整，但上半年楼市项目价格整体上仍企稳高位，大范围价格下调现象仍未出现，且多数低价入市项目多集中在6月中下旬，网签数据有所滞后，因此上半年多个片区普通住宅均价仍然上浮。
2.滨海片区上半年普通住宅均价为8506元/㎡，环比去年下半年下降1.15%，作为七个片区中一个均价下滑的片区，一方面由于在上半年楼市低迷下，滨海片区花香十二院项目率先在3月以低价入市，另一方面，滨海片区多个大户型项目价格下调幅度较大，多个项目均价下滑约1成。
5、存量走势：七大片区住宅消化周期均呈上行走势。
1.全市住宅存量主要集中在中心城区、临深片区及滨海片区，其中中心城区住宅存量占全市总量的22.37%，临深片区为20.26%，滨海为18.18%，而松湖片区及东北片区存量约占全市总量的1成，大石龙片区及东北片区则仅占全市总量的8%。
2.2014年上半年，七大片区住宅消化周期均呈上行走势。从2012年下半年开始，到2013年下半年，东莞楼市经历了约一年半的热销期，在这期间，在楼市不断热销下，七大片区住宅消化周期不断下滑。目前，除临深片区和松湖片区住宅消化周期仍处于低位外，其余片区住宅消化周期已逼近12个月。
6、存量结构：各片区刚需产品占比明显偏低，整体呈大户型存量过重。
1．七大片区刚需产品占比明显偏低。城区、松山湖片区及东北片区70-125㎡刚需产品存量占比不足5成，其中城区70-125㎡产品存量占比仅为30%；而滨海片区及水乡片区刚需产品可售存量占比约为5成，仅临深片区及大石龙片区刚需存量有6成左右。
2．整体呈大户型存量过重。在上半年七大片区住宅成交结构中，仅中心城区及松山湖片区180㎡大户型产品占比超过10%，分别为12%和13%，而目前七大片区180㎡大户型产品可售存量占比均超过10%，且中心城区、松山湖片区及水乡片区的大户型存量占比超过20%，其中中心城区占比达26%。
3．城区70㎡以下小户型产品存量与刚需存量比肩。城区70-125㎡刚需产品存量占比为30%，而其70㎡以下产品占比亦有29%之巨，主要是南城中央财津22802元/平方米[南城]中央财津22套在售公寓存量551套、东城新世纪星城存量436套、东城万达广场存量394套、南城汉唐蜜园存量272套、莞城地王广场存量119套及南城城市立方存量100套。
2014年6月底七在片区在售住宅存量结构（按套数计）:
2014年6月底各户型产品七大片区占比情况：
七大片区洋房产品呈不同程度偏紧。根据过去12个月各个片区的住宅去化速度来看，七大片区目前洋房存量仍然呈现不同程度的偏紧，水乡片区、大石龙片区及东北片区的别墅存量则表现出明显的供过于求。公寓方面，临深片区、滨海片区及水乡片区呈现偏紧状态，而城区、松湖片区、大石龙片区及东北片区显得供过于求。
各片区分物业类型消化周期（以套数计）：
七大片区小户型洋房普遍呈供不应求之态，144㎡以下洋房产品中，除大石龙片区70-90㎡洋房产品目前消化周期为14个月，呈供过于求状态外，其余144㎡以下洋房产品各面积段在七大片区中消化周期普遍偏短，呈供不应求状态。144-180㎡洋房产品在滨海片区及水乡片区呈供过于求状态外，于其余五片区呈供应偏紧状态，而180㎡以上大户型洋房产品则在除临深片区外的六个片区均呈现供过于求。
各片区洋房分面积段消化周期（以套数计）：
（2）.三类区域
整体供需：2014年上半年三类区域住宅总体供需：
供需：三类区域住宅成交量同比全线下滑。
从上半年三类区域住宅供需情况来看，2014年上半年，一线区域住宅新增供应106万平，同比去年下滑46%，其上半年网签面积为122万平，同比去年下滑43%，一线区域供需同比下滑幅度。二线区域除住宅新增面积有轻微下降外，其住宅网签面积亦有较大幅度下滑，住宅网签面积同比去年下降了33%。而三线区域上半年新增供应却有所上涨，其住宅新增面积同比去年上涨24%，在上半年因供应大幅萎缩而导致成交低迷的情况下，三线区域上半年住宅成交为三类区域中下滑幅度的区域。
价格：一线镇区普通住宅均价高位企稳，二、三线镇区价格有所下探。
今年上半年，年初三类区域楼价仍然高位企稳，直到3月三类区域有所下滑，而接下来一线区域普通住宅均价仍然保持高位，保持在9000元/㎡以上，而二、三线区域普通住宅均价呈震荡下滑6月份二线区域普通住宅均价为7016元/㎡，三线区域普通住宅均价为6112元/㎡。
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