[摘要] 上半年市场推售最为活跃的大石龙片区及水乡片区，其项目开盘加推数分别仅有4次及3次，而这两片区亦是在上半年无全新项目入市的区域。上半年中心城区、松湖片区及东北片区均有三个全新项目入市，滨海片区有两个，临深片区则有4个。
1、上半年城区、临深片区及滨海片区推售最为火热。
据东莞中原研究部不完全统计，上半年东莞全市住宅项目开盘加推合计共72次，其中中心城区推售最为火热，上半年片区住宅项目开盘加推次数达22次，其次是临深片区17次、滨海片区12次。城区作为楼市推售动作最为频繁的片区，上半年项目推售主要以小型量推售为主，而临深片区及滨海片区虽然在推售频次上不及中心城区，但上半年其片区项目推售多以中大型量为主。
而上半年市场推售最为活跃的大石龙片区及水乡片区，其项目开盘加推数分别仅有4次及3次，而这两片区亦是在上半年无全新项目入市的区域。上半年中心城区、松湖片区及东北片区均有三个全新项目入市，滨海片区有两个，临深片区则有4个。
目前全市在售项目分布情况：
2、临深片区仍为楼市成交主力，但热度有所下降。
2014年上半年，临深片区住宅网签面积59.63万平，占全市成交量的28%，仍列七大片区成交之首。一方面，上半年临深片区在售住宅项目有39个，居七大片区之首，上半年片区内项目开盘加推数达17次，其中新开盘项目4个，亦是七个片区中新入市项目的区域，楼市推售相对活跃，且获得成绩不俗；另一方面，在楼市整体环境低迷的情况下，塘厦中信观澜凯旋项目从一季度起便开始推出特价单位，推售项目余货，与电商合作，同时启动二三级市场联动，以“直降五万”的优惠口径吸引客户来访，走货理想，上半年其住宅产品网签331套。同时，进入6月中下旬，凤岗多个全新项目陆续以低价入市，销售成绩不俗。
虽然临深片区上半年住宅成交不俗，但与去年相比，住宅网签面积同比下滑41%，成交热度大幅放缓，一是今年临深片区市场供应有所放缓，市场上39个在售项目中，有13个处于清盘状态，且无后续供应的在售项目亦有15个之多，自从去年塘厦碧桂园天麓山项目二期推售完毕，塘厦楼市项目开盘推售余下万科项目一枝独秀，而今年上半年，塘厦万科朗润园、四季花城、金色城市也相继推售完毕；另一方面，受今年信贷持续收紧、客户观望情绪浓厚、外围城市项目降价风波等市场环境的影响，处于一线城市的深圳客对市场环境的低迷更为敏感，深圳客更加谨慎入市，从而持币观望，且在深圳多个项目降价的情况下，缩小了两地项目的房价差距，而楼价仍然处于高位的凤岗片区，对深圳客的吸引力下降。因此，进入6月中下旬，凤岗多个全新项目以低价入市令到片区成交再次升温，但由于签约数据的滞后，在上半年网签数据上仍未能体现。
3、城区、滨海片区滞销中大户型洋房促销让利力度较大。
在上半年东莞楼市成交持续低迷下，市场上低首付、特价房、电商、二三级联动等多种促销手段频频，在多种手段收效甚少的情况下，最终逃不过“让利”两字，尤其是市场上处于尾盘状态或是历来难以推售成功的项目产品。
城区、滨海片区中的虎门历来中大户型洋房积压较为严重，目前中心城区140㎡以上洋房占其洋房存量的47%，而虎门则达到51%（以套数计），在项目中大户型产品滞销，楼市环境恶化的情况下，片区内多数处于尾盘阶段或者长期滞销的中大户型洋房产品促销力度明显加大，如一季度便打出“6”字头促销口号的万江欧景城项目、如历来去化艰难的莞城君御旗峰、虎门龙泉豪苑25406元/平方米[虎门]龙泉豪苑32套在售等项目，与去年四季度相比，上半年片区内多个项目中大户型洋房产品签约价格明显下滑，个别下滑幅度甚至超过1成。
截至6月底城区、滨海片区中大户型积压镇区存量洋房面积区间分布：
4、常平、凤岗项目新品陆续低价入市。
2014年上半年，在楼市持续低迷下，进入6月，常平、凤岗多个项目新品相继低价入市。常平方面，临近素有“价格屠夫”之称的常平碧桂园项目入市之际，常平富盈加州阳光18461元/平方米[常平]富盈加州阳光0套在售项目以4900-5500元/㎡的价格抢先推售其洋房产品，而碧桂园历来采取低价快速销售策略，于富盈项目入市一周后，碧桂园常平首府项目以6500元/㎡的均价入市，剔除1500元/㎡的装修价格，毛坯价格约为5000元/㎡，两者价格均低于当前常平当前市场在售项目价格近千元。
如果说常平项目的低价入市大部分在于房企推售策略的原因，那于6月中下旬凤岗相继低价入市的项目则更大程度上来自于市场上的成交压力。受今年市场大环境的影响，处于一线城市的深圳客对市场环境的低迷更为敏感，深圳客入市更加谨慎入市，从而持币观望，且在深圳多个项目降价的情况下，缩小了两地项目的房价差距，而楼价仍然处于高位的凤岗片区，对深圳客的吸引力下降，在上半年购房者持续观望的情况下，进入6月，先是保利百合花园24342元/平方米[凤岗]保利百合花园40套在售以8000余元的单价销售其带装修产品，接着三正瑞士半山以1.2万元的单价推售其别墅产品，再是凤雅颂平层产品以8300元/㎡的单价入市，而同片区项目洋房单价早已在去年去到9000-10000余元。
一、区域楼市分析
（1）.七大片区
1.供应：中心城区及松湖片区新增量为08年以来历史低位。
1．2014年上半年七大片区住宅新增合计226.77万平，同比去年的317.62万平下降了29%。七个片区中，东北片区及大石龙片区两片区同比去年新增上升，其中东北片区新增上涨主要利益于碧桂园常平首府的大规模入市，而大石龙片区，虽然石龙楼市目前已陷入供应断层，但由于石碣、茶山、企石、石排等多个镇区项目集中于今年上半年推货，令到其上半年新增同比大涨145%。其余5片区今年上半年住宅新增出现不同程度的下滑，其中松湖片区下滑幅度，其上半年住宅新增供应面积仅为20.1万平，同比去年同期的66.77万平下降了70%。
2．临深片区仍然是住宅新增主导片区。临深片区上半年有19个项目新增供应住宅产品，合计65.81万平，占全市住宅新增供应量的29%。
3．中心城区及松湖片区新增量为08年以来历史低位。今年上半年，中心城区住宅新增仅为43.19万平，松湖片区仅为20.1万平，为其自08年以来住宅新增供应量的位。随着中心城区，尤其是南城及东城土地市场供应的持续紧张，城区上市项目偏紧，特别是大盘更难觅踪影，后期城区上市项目来自万江地块出让，以及莞城的三旧改造项目。
2014年上半年七大片区新增供应面积：
2、成交量：七大片区住宅网签量同比全线下滑。
1.全市住宅网签量同比下滑38%，七大片区住宅网签量全线下滑。2014年上半年，七大片区住宅成交量同比去年均出现不同程度的下滑；
2.上半年网签量同比去年下滑幅度两片区为上半年新增供应同比上升的东北及大石龙片区。七大片区上半年住宅网签面积同比全线下滑，其中下滑幅度的为东北片区及大石龙片区，两片区住宅网签量同比去年分别下滑19%及12%，而这两个片区亦是上半年住宅新增供应量同比上浮的两片区；
3.临深片区仍占成交主导，但热度有所下降。今年上半年临深片区住宅网签量为59.63万平，占全市住宅网签总量的27.57%，企稳七大片区成交量之首，但其成交量同比去年下滑41%。
4.4个片区住宅网签量为自09年以来低位。今年上半年，中心城区住宅网签48万平、松湖片区网签31万平、东北片区网签15万平、大石龙片区网签11万平，该四片区上半年网签量为自09年以来成交量的至低位水平。
2014年上半年七大片区住宅成交情况：
3、成交结构： 刚需产品仍是各大片区的成交主力。
1.刚需产品仍是各大片区的成交主力产品。七大片区中，上半年70-125㎡产品成交占比从低至中心城区的49%，到占比高至79%的水乡片区，70-125㎡住宅产品仍是各大片区成交的主力产品；
2.城区及东北片区小户型成交比重较高。上半年住宅成交结构中，中心城区70㎡及以下产品占比高达24%，而东北片区占比亦达到13%，主要是在去年东莞楼市成交火热的态势下，投资性需求顺势释放，自去年下半年开始，作为楼市成交热点的中心城区中多个公寓项目陆续上市，继去年南城中央财津22802元/平方米[南城]中央财津22套在售、城市立方、东城万达广场产品入市后，上半年南城汉唐蜜园项目入市热销，因公寓产品总价较低，加之上半年低首付甚至“0”首付的促销手段下，城区公寓产品走货良好，另一方面，城区上半年刚需产品供应不足，且刚需产品价格松动较小，仍然企稳高位，在房贷紧张下购房者入市意愿仍然不足。而东北片区方面则主要由于常平富盈广场公寓产品入市，在东北片区供应项目较少的情况下，个盘推高小户型成交占比，而于6月底入市的碧桂园常平首府项目因网签数据滞后，部分成交未能反映至网签情况中，东北片区刚需产品成交占比较实际有所偏小；
3.松湖片区及中心城区大户型产品成交比重较大。七大片区中，180㎡产品成交占比较为明显的为中心城区及松山湖片区，上半年城区180㎡产品网签量占比达12%，而松山湖片区占比 13%。城区大户型产品成交量占比较高，主要是城区大户型存量较高，且促销让利力度较大，如万江欧景城、富通圣堤雅、水印长堤江湖，以及莞城的龙光君御旗峰，在其大力促销下上半年走货取得不错的效果。而松湖片区方面，则主要由于上半年锦绣山河项目获得不错的销售成绩
2014年上半年七大片区住宅成交结构(按套数计):
4、成交价格： 滨海片区普通住宅价格下滑，其余五片区企稳。
1.除滨海片区外，其余六片区普通住宅均价环比去年下半年上浮。虽然上半年个别项目已进行价格调整，但上半年楼市项目价格整体上仍企稳高位，大范围价格下调现象仍未出现，且多数低价入市项目多集中在6月中下旬，网签数据有所滞后，因此上半年多个片区普通住宅均价仍然上浮。
2.滨海片区上半年普通住宅均价为8506元/㎡，环比去年下半年下降1.15%，作为七个片区中一个均价下滑的片区，一方面由于在上半年楼市低迷下，滨海片区花香十二院项目率先在3月以低价入市，另一方面，滨海片区多个大户型项目价格下调幅度较大，多个项目均价下滑约1成。
5、存量走势：七大片区住宅消化周期均呈上行走势。
1.全市住宅存量主要集中在中心城区、临深片区及滨海片区，其中中心城区住宅存量占全市总量的22.37%，临深片区为20.26%，滨海为18.18%，而松湖片区及东北片区存量约占全市总量的1成，大石龙片区及东北片区则仅占全市总量的8%。
2.2014年上半年，七大片区住宅消化周期均呈上行走势。从2012年下半年开始，到2013年下半年，东莞楼市经历了约一年半的热销期，在这期间，在楼市不断热销下，七大片区住宅消化周期不断下滑。目前，除临深片区和松湖片区住宅消化周期仍处于低位外，其余片区住宅消化周期已逼近12个月。
6、存量结构：各片区刚需产品占比明显偏低，整体呈大户型存量过重。
1．七大片区刚需产品占比明显偏低。城区、松山湖片区及东北片区70-125㎡刚需产品存量占比不足5成，其中城区70-125㎡产品存量占比仅为30%；而滨海片区及水乡片区刚需产品可售存量占比约为5成，仅临深片区及大石龙片区刚需存量有6成左右。
2．整体呈大户型存量过重。在上半年七大片区住宅成交结构中，仅中心城区及松山湖片区180㎡大户型产品占比超过10%，分别为12%和13%，而目前七大片区180㎡大户型产品可售存量占比均超过10%，且中心城区、松山湖片区及水乡片区的大户型存量占比超过20%，其中中心城区占比达26%。
3．城区70㎡以下小户型产品存量与刚需存量比肩。城区70-125㎡刚需产品存量占比为30%，而其70㎡以下产品占比亦有29%之巨，主要是南城中央财津22802元/平方米[南城]中央财津22套在售公寓存量551套、东城新世纪星城存量436套、东城万达广场存量394套、南城汉唐蜜园存量272套、莞城地王广场存量119套及南城城市立方存量100套。
2014年6月底七在片区在售住宅存量结构（按套数计）:
2014年6月底各户型产品七大片区占比情况：
七大片区洋房产品呈不同程度偏紧。根据过去12个月各个片区的住宅去化速度来看，七大片区目前洋房存量仍然呈现不同程度的偏紧，水乡片区、大石龙片区及东北片区的别墅存量则表现出明显的供过于求。公寓方面，临深片区、滨海片区及水乡片区呈现偏紧状态，而城区、松湖片区、大石龙片区及东北片区显得供过于求。
各片区分物业类型消化周期（以套数计）：
七大片区小户型洋房普遍呈供不应求之态，144㎡以下洋房产品中，除大石龙片区70-90㎡洋房产品目前消化周期为14个月，呈供过于求状态外，其余144㎡以下洋房产品各面积段在七大片区中消化周期普遍偏短，呈供不应求状态。144-180㎡洋房产品在滨海片区及水乡片区呈供过于求状态外，于其余五片区呈供应偏紧状态，而180㎡以上大户型洋房产品则在除临深片区外的六个片区均呈现供过于求。
各片区洋房分面积段消化周期（以套数计）：
（2）.三类区域
整体供需：2014年上半年三类区域住宅总体供需：
供需：三类区域住宅成交量同比全线下滑。
从上半年三类区域住宅供需情况来看，2014年上半年，一线区域住宅新增供应106万平，同比去年下滑46%，其上半年网签面积为122万平，同比去年下滑43%，一线区域供需同比下滑幅度。二线区域除住宅新增面积有轻微下降外，其住宅网签面积亦有较大幅度下滑，住宅网签面积同比去年下降了33%。而三线区域上半年新增供应却有所上涨，其住宅新增面积同比去年上涨24%，在上半年因供应大幅萎缩而导致成交低迷的情况下，三线区域上半年住宅成交为三类区域中下滑幅度的区域。
价格：一线镇区普通住宅均价高位企稳，二、三线镇区价格有所下探。
今年上半年，年初三类区域楼价仍然高位企稳，直到3月三类区域有所下滑，而接下来一线区域普通住宅均价仍然保持高位，保持在9000元/㎡以上，而二、三线区域普通住宅均价呈震荡下滑6月份二线区域普通住宅均价为7016元/㎡，三线区域普通住宅均价为6112元/㎡。
二、区域楼市展望：
（1）2014年下半年区域楼市概况：
1、新增供应热点在凤岗、厚街、松山湖、常平、南城、虎门等镇区。
据东莞中原研究部测算，下半下，凤岗、厚街、松山湖等镇区仍是市场新增供应热点。下半年，七大片区中，临深片区仍然是楼市供应主力，同时，松湖片区供应亦异军突起，下半年预测将有12个全新住宅项目入市，加推项目亦达到11个，其次是滨海片区，下半年全新入市住宅项目预测达11个，加推项目有10个，而中心城区上市量明显下滑，预计其全新上市项目仅为8个，住宅产品新增主要以目前项目加推产品为主，加推项目达13个，东北片区预计下半年新入市项目6个，在售加推项目11个，水乡片区预计下半年全新上市项目4个，加推项目10个，大石龙片区预计下半年全新入市项目6个，在售加推项目5个。
下半年预计新增全新住宅项目分布情况：
2、区域供求：饥渴区、平稳区与压力区。
根据各镇区2014年6月底住宅库存情况与14年下半年潜在新增供应情况，结合各镇区消化情况，对2014年下半年东莞各镇区供求情况作以下分区：
14年下半年各镇区供求分类情况：
自2012年下半年楼市成交持续升温以来，东莞楼市住宅可售存量持续低位运行，虽然自进入2014年以来楼市成交低迷，住宅可售存量消化周期呈上行之势，但在上半年住宅新增大幅萎缩情况下，东莞楼市住宅存量仍处于低位运行中，进入下半年，在多个全新项目入市，以及在售项目加推下，东莞住宅存量亦会逐渐上行。按照目前东莞各个镇区住宅可售存量，和其预估下半年推售住宅新增来看，以及结合楼市状况，东莞有21个镇区供求相对平稳，有8个镇区供求比小于1.0，供应偏紧；有4个镇区处于压力区域，供求比大于2.0。
（2）区域楼市展望：
1、下半年临深片区潜在新增量大，将延续其成交主导地位。
下半年，临深片区仍保持其成交主导地位，一方面，今年下半年临深片区仍是楼市推售主力。据东莞中原研究部测算，今年下半年临深片区预计全新新增项目有11个，在售加推项目12个，市场潜在供应量达97万平，持续成为东莞楼市供应大户。近年来临深片区楼市持续走好，由2011年住宅成交面积占比仅为全市总量的18%，到2012年的24%，再到2013年的30%，临深片区住宅成交量逐渐超越松湖片区、中心城区，成为东莞楼市成交的主力。而在临深片区持续热销下，在巨大的市场容量吸引下，众多开发商纷纷于临深片区布局，万科、碧桂园、保利、恒大等品牌房企相继进驻，临深片区住宅供应项目数也逐渐增加。
下半年，凤岗项目将成临深片区供应主力，6月底新入市的三正瑞士半山、保利百合花园24342元/平方米[凤岗]保利百合花园40套在售等项目将持续加推其产品，蓝山锦湾、名流印象花园等项目新一期产品亦会陆续上市。其次，虽然在今年上半年万科在塘厦的洋房项目产品相继推售完毕，但金地仟佰汇、御湖半山、广基自由星城等全新项目预计下半年相继入市，且还有碧桂园于今年一季度拿下的天麓山新一期地块，按照其开发模式，预计今年下半年亦能入市。另外，黄江碧桂园翡翠山、蜜糖，以及清溪汇景城市山谷等非临深核心镇区项目等项目潜在推货量亦不小，临深片区下半年推货量亦相对庞大。
另外，在上半年楼市成交持续低迷下，临深片区项目率先进行价格调整。在上半年楼市东莞楼市成交持续低迷下，楼市供需双方陷入僵持状态，一方面，房企不愿意让利以价冲量，另一方面，购房者保持持币观望，楼市供需双双下滑。深圳客处于历来受政策洗礼的一线城市，对市场变化尤为敏感，且一线城市在市场变化下，价格波动幅度更加明显，作为主打深圳客的区域，临深片区在深圳客观望情绪渐浓、深圳项目价格下调下，5、6月项目推售开始明显受阻。进入6月中下旬，凤岗保利百合花园24342元/平方米[凤岗]保利百合花园40套在售率先以8000余元的单价入市，而后三正瑞士半山项目以1.2w的单价推售其别墅产品、凤雅颂平层洋房以8300元/㎡的价格入市，而此前凤岗多数主打深圳客项目洋房均价为9000-10000多元/㎡，临深片区项目率先调整项目价格低开走货，打破楼市僵局， 而随着多个项目产品的低价入市，以价冲量之势将得以在片区蔓延。
其次，在项目调整价格后，临深片区项目成交不俗，片区需求仍然不减。在片区项目产品低价入市情况下，项目销售成绩不俗，其中三正瑞士半山所推90套别墅更是售罄 ，保利百合花园24342元/平方米[凤岗]保利百合花园40套在售所推洋房当天销售率亦超8成，片区需求在项目低价入市下迅速活跃。
最后，随着两地交通通达性不断提高，将持续吸引着临深客进来置业。今年4月连接深圳关内至东莞塘厦的梅观高速取消收费，减少了深圳“双栖”置业者在临深片区置业的日常生活交通成本及时间成交，同时亦提高深圳购房者对于在莞置业的心理预期。而6月首条深莞惠跨市公交线开通，线路将覆盖深圳龙岗如意路—东莞凤岗龙凤大道的两条生活性主干道，使两地往来更加便利。
2、松湖片区下半年众多全新项目入市，成交现分化。
今年上半年，松湖片区住宅新增面积仅为20万平，同比去年大跌70%，为住宅供应同比跌幅片区，而据东莞中原研究部测算，松湖片区项目推售主要集中于下半年，下半年松湖片区住宅产品供应量将直逼临深片区，全新入市项目将达12个，将是全市各大片区新项目入市片区。一方面，随着上半年万科金域松湖洋房产品的推售完毕，目前虽然松山湖除保利红珊瑚和万科金域松湖处于清盘阶段外，已再无刚需洋房项目在售，但今年下半年，松山湖将有星城翠珑湾及嘉宏松湖里的鱼两全新项目入市，推售刚需洋房产品，另外锦绣山河、紫檀山、叁渡松山湖项目亦将会推售其豪宅产品。
另一方面，自从东莞园区禁地令出台，松山湖不再出让商住地后，松山湖的寮步凫山村、上底村，大岭山金桔村及大朗镇佛新村等区域地块出让便水涨船高，引来众多房企纷纷布局开发项目，下半年寮步中惠松湖城、万科松湖传奇等项目陆续登场，而同时，与松山湖、生态园两大园区相连的东坑，亦一改去年仅一盘在售的状况，自今年金达锦绣东方入市后，下半年，碧桂园豪庭、金禧家园等多个全新项目亦会入市。
今年上半年，松湖片区中，除松山湖、大岭山项目推售获得不错成绩外，寮步、东坑、大朗等区域，在整体市场低迷的情况下，松山湖项目成交所受冲击较小，万科金域松湖推售最后一栋产品完美收宫，锦绣山河销售金额7.7亿列东莞单盘销冠，主要是一方面，松山湖在禁地令下松山湖刚需产品销售日益趋少，今年上半年仅有万科金域松湖项目推售刚需洋房产品，其余均处于清盘阶段；另一方面，松山湖具备雄厚的资源优势，奠定了其在客户心中的高端形象，在淡节下，其高端产品抗跌力大，且高端产品客户对价格因素敏感度较低，在项目有效圈层活动展开下，锦绣山河中大户型洋房产品销售不俗。
松山湖周边镇区除自身客户外，主要以吸引松山湖刚需客户群体为主，大岭山上半年销量的走好主要靠本地需求前期压抑的释放，而寮步、大朗前期开发项目已经众多，在下半年松山湖星城翠珑湾、嘉宏松湖里的鱼入市下，寮步、大朗承接松山湖外溢客户难度加大，尤其是在大朗于松山湖的佛新片区在中熙松湖国际推售完毕，预计下半年无项目入市的情况下。
而东坑项目的推售则更为艰难，一方面，吸引本地客户上，东坑占地仅23.8万平，本身经济实力较弱，本地需求相对较小，前期有皇家公馆在缓慢消化，但东坑目前潜在开发项目已达十余个，下半年预计多个项目开始陆续入市，虽然东坑碧桂园能靠其强大的营销及低价策略创造佳绩，但在这种情况下，东坑其余项目的销售在吸引本地客户上愈加艰难；另一方面，虽然东坑与松山湖、生态园两大园区相连，但在吸引松山湖客户上，无论在距离或是本地经济实力上均难以与寮步、大朗两镇区匹敌，且寮步、大朗两地政府积极对接松山湖，纷纷完善其基础设施，为吸引园区人员置业提供助力。如今年寮步投入3亿元，启动13条城市道路建设，其中投资近5000万元建设的金兴路，将有效提高凫山片区的道路环境。大朗亦积极打通与松山湖间的交通连接，今年上半年，迎宾大道通车，莞深高速松山湖东出口到大朗镇中心区缩短一半，同时，大朗黎贝岭、佛子凹等村与松山湖接驳的道路亦相继施工。
3、城区刚需洋房供应持续偏紧，楼价抗跌力大。
随着中心城区土地供应的日益紧缺，城市楼市供需亦在近年来明显下滑，目前城区35个在售项目中，有8个处于清盘状态，其余有15个在售项目已无后续加推产品，亦正在向尾盘阶段迈进，四大城区中目前主推刚需洋房的非清盘阶段项目仅有11个，且仅有世纪城幸福公馆、恒大御湖、万科金悦香树、万科金色梦想、格兰名筑及富通自在城等6个项目持有后续加推产品。而进入下半年，除上述项目存有刚需洋房产品上市加推外，新项目入市推售甚少，而如卓越时代广场、万科金域华庭等项目洋房产品上市体量亦不大，下半年城区刚需洋房产品供应持续偏紧。
虽然上半年东莞楼市持续低迷，城区各个项目在促销上亦使出各种手段，但城区项目价格有明显松动的多为滞销大户型产品，刚需洋房项目产品虽有个别松动，但主要为项目在楼市低迷下推售个别特价房产品，项目整体价格波动不大。虽然楼市成交持续低迷，但本轮市场转冷多是由于前期市场成交集中释放带来需求断档、房价上涨过快等市场因素积累，而城区在市场主体需求产品供应持续偏紧下，即使个别项目价格产品有所松动，但城区楼价明显下行的可能性亦在低存量下被削减。
4、滨海片区迎来供应小高潮，虎门、长安压抑需求被释放。
上半年，虽然楼市整体成交较为低迷，但滨海片区厚街全新项目入市仍然取得不错的成绩，花香十二院及厚街万达广场相继入市，上半年分别网签洋房332套和456套， 而片区内虎门、长安、沙田推售却显得较为沉寂。
虎门、长安作为全市经济强镇，其2013年GDP总值均超过300亿，持续占据全市镇区前两位，当地购买力强劲，但虎门2013年全年住宅成交量仅为31万平，排全市第10位，而长安去年全年住宅成交量亦仅有19万平，与大岭山去年住宅成交量相当，两个镇区的楼市成交与其发达的经济水平形成巨大的反差，主要在于其土地一直处于短缺状态，所开发项目相对其它发达镇区较少，尤其是长安，目前其市场上在售项目仅有6个，其中三个均处于清盘状态，6个项目中仅有一个项目住宅可售存量超过100套。同时，两镇区住宅供需结构亦十分失衡，其180㎡以上洋房存量占比均超过30%，片区需求被持续压抑，部分需求外溢至周边沙田等镇区。
近年政府加大对虎门的开发建设，陆续推出优质地块，万科、万达等众多品牌房企相继布局，使得虎门后市供应量强劲。虽然今年下半年，虎门多个品牌项目预计未能如期上市，刚需项目产品集中入市预期有所落空，但万科金色里程、金地时代广场两项目的刚需品入市必然给久旱的虎门带来一场甘露，同时，虎门万科城160平创新型别墅的入市亦会给其市场上在售大户型洋房产品带来冲击，而上半年万达在虎门博涌拿下地块兴建其在东莞的第四座万达广场，按照其以往开发速度，下半年亦有望上市。另外，长安方面下半年预计亦有紫荆1号、万科金色悦府项目入市，虎门、长安长期被压抑的需求将得以释放。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
