[摘要] 随着上半年地王频出，房价再次成为大众关注的焦点。历经多次调控之后，在广深两大一线城市高企的房价之外，珠三角二、三线城市的房价到底该何去何从？带着这些疑问，本报搜集了2010年~2012年珠三角除广深外7个城市的房价变动情况，数字背后，显露出一些值得深思的现象
地王频出本报记者分析珠三角二、三线7城市3年来房价数据:
随着上半年地王频出，房价再次成为大众关注的焦点。历经多次调控之后，在广深两大一线城市高企的房价之外，珠三角二、三线城市的房价到底该何去何从？带着这些疑问，本报搜集了2010年~2012年珠三角除广深外7个城市的房价变动情况，数字背后，显露出一些值得深思的现象。
尽管今年上半年佛山、东莞等主要城市住房均价有抬头趋势，但从近3年的均价走势来看，房价涨幅已有明显回落。2010年7市普涨两成左右，到了2012年却有6个城市同比出现负增长。在成交量这一指标上，让人意外的是惠州拔得头筹，其背后正是深圳、东莞购房者的热捧。
多位业内专家均表示，目前珠三角二线城市房价要再现几年前的大涨几无可能，而随着珠三角一体化的深入，交通成本不断降低，越来越多的异地购房人群在房价“洼地”、“高地”之间流动，将进一步模糊珠三角各城市间的居住边界。
房价，降了吗？
3年趋势：
均价从普涨两成到负增长
由于多数城市并未有官方公布今年上半年房价的数据，因此本报选取了珠三角7市（广深除外）2010年～2012年三年房价的走势作为对比基础，发现全部7个城市的均价涨幅3年来都经历了大幅走低的过程。
数据显示，2010年，7个城市的一手住宅均价相对上一年涨幅多在20%左右，其中涨幅的前两名分别是佛山的27.2%以及江门中心城区的31.7%。而到了2011年，7个城市的涨幅降到了10%上下，涨幅的是肇庆城区、惠州城区，但也只是在16%和15%的幅度。而到了2012年，这7个城市的均价涨幅则一路滑落，7个城市中有6个同比出现负增长，其中跌幅的是珠海主城区和中山，分别都下降了10%以上，保持正增长的是东莞，但也仅仅增长了1.2个百分点。
梳理这3年来房价涨幅的剧烈变化便可以发现，房价调控不断加码，随着广、深、佛、珠等城市开始实施限购措施，其他城市也通过各种方式调控高房价，并加大了保障性住房建设的力度。尽管存在统计口径、区域上的细微差别，但从各城市纵向的均价涨幅这一指标来评价，楼市调控的成效已然十分明显。
专家解读：
住宅地产的蛋糕正在缩小
广东省房地产行业协会理事赵卓文表示，在2010~2012年的3年间，影响房价变化的不仅仅是限购。2011年“国八条”实施，2012年经济增速放缓，再加上各地开展产业结构调整，这些都对房地产的影响都很深远，所以这3年房价的变化很大。
同时，他也认为这一情况与一些既定的经济规律有关。一个经济界的说法是，人均GDP达到8000美元以上，人均住房面积超过30平方米，住宅的需求会下降。“从珠三角几个城市来看，有些城市的人均住房面积已达36平方米，这几年不管房价是否增长，但成交量是在缩减的，2009年是高位，2011年、2012年，成交量往下走，住宅房地产的蛋糕正在缩小。”
实时数据：
上半年楼价又有抬头之势
尽管2012年7市中有6个均价下跌，但进入2013年后，这一趋势可能又遭到反转。广东省房地产协会的报告显示，今年上半年，广东商品房销售面积为4221.41万平方米，同比增长41.8%，虽然销售量的单月增速呈现逐月回落走势，但从销售均价走势看，上半年全省商品房销售均价为9075元/平方米，同比增长12.7%。广东省房地产协会相关课题组认为，今年上半年广东房地产市场整体活跃，商品房销售畅旺，销售均价涨幅趋于平稳。
还有个别珠三角城市公布的上半年的成交数据也支撑这一结论。例如据东莞当地媒体报道，2013年上半年东莞房价总体呈现出上涨势头，住宅成交均价为8699元/㎡，同比上涨5%，创历史新高。同样，佛山市住建部门公布的上半年一手楼住宅均价同比上涨4.9%。而从成交套数和面积上来看，佛山上半年一手住宅均同比猛涨了接近五成。此外，中山上半年的市场也有回暖迹象，上半年的一手住宅成交套数和面积同比均大涨了六成多，房价也稳步上升，今年上半年一手住宅均价为5636元/平方米，同比去年上半年上涨11.2%，6月份创出的5736元/平方米的均价，也是2011年中山实施限价以来房价的值。
从珠三角这几个主要城市来看，无论是均价还是成交量，2013年上半年都一扫去年颓势，开始止跌回升。
专家解读：
融资成本、土地交易激活楼市
据赵卓文分析今年开发商的融资成本相对较低，导致开发商没有资金之忧，“有开发商去年年销售额只有120亿元，但今年买地支出已经超过这个数，正是由于融资成本低，开发商买地非常积极，今年上半年经历了近年来最疯狂的土地买卖。”在土地市场火红的情况下，购房者对后市看涨的预期增长，所以选择提早入市。
合富辉煌集团首席市场分析师黎文江也持相似观点，他认为今年上半年的楼市表现与信贷、供应、土地市场情况有关。从去年年中起，信贷有所放松，普通市民置业开始活跃，这一趋势延续到了今年6月份左右。而在更早些信贷收紧的时候，开发商也减少了开发量，导致供应不足，市场这个阶段会处于供小于求的情况，房价出现上涨。
均价跌了，为何市民没感觉？
均价数字是降了，但为何不少市民并没有十足的切身感受？
对此，黎文江认为，“政府的房价统计，算的是平均数。限购前，市场供应以大户型、豪宅产品为主，刚需产品较少，大户型、豪宅产品容易拉高均价，但限购后，刚需产品增多，对楼价的拉动不明显。所以，从数字上看，虽然整体房价降了，但对于购买小户型的市民来说，却感受不到，甚至因为小户型畅销而涨价也有可能，相比之下中心城区的核心项目，抗跌性很强，价格不太可能降。”
广州市社科院研究员彭澎也认为，调控对于均价有比较明显的影响，但更可能是结构性的调整，同时二、三线城市的房价抗跌性较差，容易受到政策波动，因此出现去年跌今年上半年又反弹的强烈反差。“在来看，大趋势是房价开始企稳，而对于房价频繁调控，市场反应也开始出现审美疲劳，因此市场的预期还是长期看涨的，房价再抬头也与此有关。”
一体化加速 居住边界渐模糊
市场活跃度：
惠州成“黑马”销售面积夺冠
在房地产各项数据之中，除了考量均价反映一个城市的房价高低外，成交量则反映了该市的市场活跃程度。通常来看，成交量越高的城市，房地产市场便最为活跃。对比这7个城市的2012年成交数据，出人意料的是成交量的既不是均价的珠海，也不是人口更多、产业发达的佛莞两市，而是惠州。
根据惠州市统计局公布的《2012年惠州国民经济和社会发展统计公报》，2012年商品房销售面积达到826.7万平方米，增长3.8%。而其他城市的相同统计公报则显示，这一数字分别为251.22万平方米～672.03万平方米，与惠州的数据有相当差距。除了成交量以外，惠州还在房地产开发投资这一指标上表现突出，482.2亿元的全年数据排名7城第二，仅次于佛山的638.46亿元。
业内人士认为，成交量数据排名，说明惠州的房地产市场最为活跃，而房地产开发投资也名列前茅，则说明当地市场对于房地产后市发展信心充足，未来也将有更多商品房推出市场。
专家解读：
惠州爆冷门是因“洼地”效应
为何惠州的房地产市场成交量如此火爆？赵卓文表示，这是因为惠州地域大，产品多元化，而且有真正的买家支撑。“惠州临近东莞、深圳，但楼价远低于这两个区域，洼地效应非常明显。因此，不少深圳人、东莞人选择到惠州置业。同时，惠州与深圳、东莞的交通非常方便，也让深圳、东莞购房者没有后顾之忧。”
同时，惠州的楼市产品非常多元，尤其是旅游地产发达，许多大型开发商都选择来惠州开发高品质楼盘，这些产品吸引包括珠三角在内的买家，很大程度上拉高了惠州的房地产成交量。
观点：
珠三角一体化
模糊城市边界
记者注意到，无论是广州人去清远、佛山、肇庆买房，还是深圳人前往惠州置业，在珠三角一、二、三线城市之间，居住的行政边界越来越模糊。
广州市社科院研究员彭澎表示，随着珠三角一体化进一步深入，交通更加便捷后，如果相邻地市间存在洼地和高地的明显对比，会有越来越多的人选择到异地购房。“高铁、城轨等快速交通，使得各地联系更加快捷，比如广州的购房者到江门也才40。”
黎文江则对记者表示，珠三角一体化进程加快后，城市的居住边界正在逐渐消失。“珠三角一体化，不仅缩短了人们的心理距离，也缩短了城市间的实际距离，加速了城市间的人口流动。”
数据说明
作为广东省经济发展先行一步的珠三角地区，相对粤西粤北地区房价较高，因此也是房价调控的重点对象。在考量珠三角二线城市房价走势这一问题时，记者去掉广州、深圳两个一线城市，而选取佛山、东莞、中山、江门、珠海、惠州、肇庆这七个二、三线城市作为研究对象。
不过，记者在搜集数据时发现，其中个别城市公布一手住宅均价的口径、区域有所区别，例如在均价计算范围上肇庆统计城区房价，江门仅公布新会、蓬江、江海中心城区的均价，惠州仅统计中心城区惠城区、仲恺高新区的均价。而珠海一方面只公布主城区均价，另外也不同于其他城市一年公布一次全年均价的做法，而是分上下半年一年公布两次均价。
除特作说明之外，本文各项数据均来源于各市统计部门、住房管理部门，以及各市《国民经济和社会发展公报》等权威官方报告。
无论房价涨跌，买房或许是大多数人无法绕过的选择，只不过在不同城市，买房压力也有大有小。
在对比住房均价和人均收入之后，数据显示珠三角7市（除广深外）中，购房压力的是珠海主城区，而压力的则是中山。按照2012年当地的人均收入水平，一对夫妻不吃不喝想在珠海主城区买套100平方米的住房，需要超过18年时间。
除了自住需求外，还有不少人也将住房作为投资的好选择。不过经过计算便可发现，在楼市调控的大背景下，房价大涨可能性渺茫，有专家认为，相比已在价格高位的住宅，商业地产或许可能成为下一个投资热点。
文/表记者张涨、曾艳珠
买房，谁最“压力山大”？
珠海主城区比肩广深
记者梳理发现，目前各大城市对于房价调控的指标线，主要以GDP和人均收入为参考值，即房价涨幅不得高于GDP增幅，或者不高于人均收入增幅。而对于广大老百姓来说，买房是否困难，也主要是与收入增长是否跑赢房价增幅有关。单以2012年的均价来看，珠三角7个城市的房价增幅均低于人均收入涨幅。换言之，市民的收入在2012年跑赢了房价。
然而，仅仅跑赢均价，却未必让人感到买房轻松了，到底存下多少年的收入，才能一圆“安居梦”？通常，房价收入比也被看做是反映市民购房压力大小的标尺。若假定一对夫妻购买100平方米的房屋，房屋总价除以各市的人均年收入，便能计算在不同城市，夫妻两人要购买一套100平方米的房屋需要多长时间。
计算结果显示，在珠三角7市中，购房压力、也就是房价收入比值的是中山，两人不吃不喝8.41年便能买房。
而压力的当属3年来均价都在万元以上的珠海主城区，以一对夫妻两人的收入，若不吃不喝也需要18.38年才能买得起100平方米住房。通过同样的计算方式对比广州、深圳两个一线城市，珠海主城区的购房压力已接近广深。
专家解读：
为何珠海压力大 中山压力小？
针对珠海购房压力大的现象，广州市社科院研究员彭澎表示，珠海目前仍属于“补涨”阶段，“在十几年前，珠海房价还只是广州的零头，现在经济发展速度开始加快，另外，也是基础设施建设的原因，比如广珠轻轨的刺激，使得很多广州的投资客去买房，还包括横琴开发等动作，对于外来购房者都有很强的吸引力。”同时，还有业内人士指出珠海的投资客比较多，高端房产对应高端人群，购房压力并不算大。
而珠海的房价之所以在珠三角二线城市中“一枝独秀”有多方面原因。“一是珠海的城市环境较好，外来人口较为活跃，二是珠海的土地价值高，拍出的地价高。同时，珠海还有临近澳门的地理优势，可以吸引澳门人置业。”合富辉煌集团首席市场分析师黎文江称，珠海的人均GDP也远高于中山，购房实力较强。
相比而言，黎文江认为中山有房地产供大于求的隐忧，而且外来人口较少，购买力仅限于本地人，房地产活跃程度较低。
彭澎称，因为中山的城乡差别不大，村民要改善居住，可能到镇上就解决了，不用集中到中心城区去。相对于住宅，中山的商铺市场倒是更活跃。
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炒房，还那么好赚吗？
“早买一年，少干一年”未必成立
由于房价基数大、增长快，在自住购房者中，一直流行“早买一年，少干一年”的说法，意即一年房价的增值与一年的收入相当。为验证这个说法是否科学，我们假设市民购买一套100平方米的房子，核算珠三角七市2010~2012年三年房价增值，将其与3年收入总值对比后发现，3年房价增值均低于3年人均收入总额。也就是说，在这3年里，如果购买一套100平方米的房子，“早买一年，少干一年”的说法不成立。另外，3年里，中山、珠海房价负增长，“早买一年，少干一年”甚至会演变成 “早买一年，多干一年”，即早买一年亏的钱，相当于一年的人均收入。
在房价增幅“不给力”的现实下，房价增值总额也与房屋面积密切挂钩，如果投资的面积够大，“早买一年，少干一年”的说法也可以在佛山、东莞、江门、惠州4个城市实现。不过，记者计算发现，要使“三年房价增值=三年人均收入”，在上述四个城市购房面积都应超过100平方米。其中，佛山购买的房子面积，为555平方米，面积的东莞，也需为152平方米。
炒房比炒股、炒黄金赚钱？
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不过，记者通过比对2012年数据发现，珠三角7个城市的房价涨幅，大部分不仅没有跑赢CPI，也远低于炒股、买黄金、存定期的。根据国家统计局公布的数据，2012年CPI全年涨幅2.6%。2012年，银行定期存款年利率为3%，银行综合理财产品年约5%。同年在股票市场具有代表性的三大指数沪深300指、上证综合指数、深证综合指数分别上涨7.55%、3.17%、1.68%。另外，根据农业银行的实物黄金报价，2012年价位380.3元/克，报价345.8元/克，两个报价差价约10%。
相比之下，在采样的珠三角七个城市里，2012年房价实现增长的只有东莞，而且只有1.2%的增长，率全面落后股指、实物黄金等理财渠道，甚至只有定期存款利率的一半，连CPI涨幅也没有赶上。可以说，在房价走完了前一个高涨周期之后，在2012年的低潮期要想炒房获利，并不简单。
专家解读：
商业地产或是新增长点
黎文江分析称，未来楼价仍会呈现一定增长，一是因为土地价格涨了，相当于原材料涨了；二是居民的收入在增长，房地产的人工成本也在增长。“未来房价增幅不一定大，”他强调，只有买到一定面积时，“早买一年，少干一年”才可以实现。
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经济专家叶檀、袁岳在前不久举行的一个论坛上也表示，随着房价达到一定基数，疯狂猛涨的时期已经过去。炒房要大幅度获利的可能性不大。相对来说，中心城区的核心城区、保值空间更广阔，而位于偏远地区又没有政策利好的产品，未必，短期内还有可能贬值。
而从理财渠道来分析，虽然房产回报可能短期不如其他方式，但也要看到其他理财渠道变动性非常大，比如股票、黄金，投机性非常强。而购房只需支付首付，余下的部分可以从银行贷款，自有资金可以“引”来银行资金。这种“杠杆”效应也是投资房产相比存定期、炒黄金等不可比拟的优势。有专家认为，许多人愿意炒房，并不单单是看，更看重投资房产变动性较小的特点。长期来看，房价肯定会有上涨，长期持有房产，可以长期获利，这种投资比较省心，不像股票、基金等要天天盯着。
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