[摘要] 北京写字楼租金市的上扬，使得写字楼销售和租赁两个市场异常火热。目前，位于北京黄金地段的大钟寺中坤广场传出有意将其业态由商业调整为写字楼。业内分析认为，该物业的业态转变是商业转型的一种体现，更是受写字楼供不应求的现状影响。
挑战物业调整要在政策、设计规范内
虽然“钱景”可期，但业内也不乏质疑之声，办公业态和零售业态相比，大到土地性质、规划面积要求，小到外立面设计、室内空间划分等要求都截然不同，已经营业的商场想改为写字楼，将面临不小的挑战，耗时往往超过预期。
中国商业地产联盟秘书长王永平透露，“商业改办公”首先得看当年拿地的土地性质是否包含办公用途，其次商业的公共空间较大，改成办公楼一定会填补楼板面积，重新分割空间，如果规划不允许新加面积，就会出现巨大的面积浪费，再次才是和租户谈判。
而在具体空间的调整上，朱凌波表示，可能有零售物业统一“向下调整”，从顶层开始清理出办公面积，或将商家集中迁往一栋楼，完整清理出一栋楼做办公两种方式。
记者了解到，以2013年初就开始调整的都汇天地为例，项目放弃了购物中心的定位，将高层空间清理出用于办公，而低层则加重写字楼的相关服务配套，包括增加餐饮、社交、休闲的消费场所等，目前调整仍未完成。
业内人士表示，相较而言，大钟寺中坤广场的主动性更大，此前外界就一直质疑该广场从设计和定位上都“不像商业，像写字楼”，如今情势逆转，成为中坤改造的优势。“当年拿地的性质就包括了办公和金融，加上请的设计师不太懂商业，是按写字楼的硬件标准打造。”焦青笑言如今也算“误打误撞”。据介绍，具体的调整方案还在商讨中，大方向是将电商能替代的零售业态全面清理出，调整后，地下的B1、B2及地上1层将为商业空间，继续拓展教育培训类租客，并补充餐饮等写字楼服务业态。
观察
大钟寺中坤广场业态调整只是“个案”
针对商场经营压力较大，而写字楼市场火爆，日后会不会出现更多商场转型的现象，业内专家认为上述物业转型只是“个案”，不会形成趋势。
“北京正好赶上了急需写字楼的好时候，使这种转型有机会，但这个时间窗口不会太长。”王永平表示，从供需关系看，北京市场由于写字楼供应短缺，租金已处于历史位，企业负担沉重，租金增幅已出现回落，而丽泽金融商务区、通州、亦庄等地都规划有大批写字楼供应，都有望为北京的写字楼市场降温。
朱凌波则表示商场和写字楼物业在设计规划之初就有巨大差别，个别业主出于运营压力“被动调整”，但位于优势地段、运营较好的自持商业不会轻易调整；一些散售出去的商业想整改也“有心无力”。
此外，除了北京、上海两地的写字楼市场火热外，其他城市则面临写字楼供应过剩的风险，也不存在商场向写字楼物业转型的机会。
“很多三线城市写字楼非常难卖，开发商更喜欢做散售型商铺。”北京世联房地产顾问商业营业部总监张喆表示，三四线城市大型综合体的开发趋势是加大“南北通透”的销售型产品比例。
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