[摘要] 从已经公布“国五条”实施细则的城市来看，只有北京、上海、广州、天津、重庆5个城市提到要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而在这5个城市中，只有北京一个城市就如何征收20%的个税出台了具体细则，其余4个城市至今尚无征税细则。还有一些城市，干脆只字未提。
另一个难点在于操作
众所周知，房产交易所得征税20%的规定是在20年前的个税法中明确下来的，但20年不见执行，就是因为难以操作。
这里的难有两点，一是难以核实房产原值，二是难以算清合理费用。
在我国的住房市场上，房产的属性五花八门，有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等，不一而足。这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则并不相同。再加上20年前还没有实现交易信息的电子化，核实原值是一件极其费力、麻烦的事情。
伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业告诉中国青年报记者，房产交易至少要经过两个主要部门，一个是住建部门，一个是税务部门，但有些房产自始至终都没有缴纳过契税，比如已购公房，那怎么核实房产原值呢？
开征20%个税需要做哪些准备
在2006年之前，这个问题没有答案。住建部门、税务部门彼此都有非电子化的信息系统，但彼此并不联通。
2006年，北京市对所有新房销售实施了网签，一手房的交易信息实现了电子化。2008年，北京对所有二手房交易也实施了网签，至此，北京的房产交易信息基本都实现了电子化。换句话说，2008年之后，如果要查清楚一处房产的信息，通过住建部门的系统非常容易就可以获得。
而差不多同时期，税务部门的相关信息系统也基本建立了起来。由于在获得房产证之前必须要缴纳契税，所以通过税务部门也能够倒推出房产交易的基本信息。
正是在这个意义上，北京执行征税20%的任务有了现实的基础。
但是，2006年之前的房产信息有多少能够查清楚？至今没有确切消息。即使是在北京，将2006年之前的房产交易信息录入现有的系统，也是一件工程量巨大的工作。
正是因为这个原因，3月30日北京市地税局公布的公告中提出，对于无法核实房产原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。
“北京在房产信息电子化方面算做得好的，在很多三四线城市，至今还没有开始网签。”程浩业告诉记者，这些地方根本就不可能做到征税20%。
按照程浩业的说法，如果真想核实房产原值，都可以做得到。从过去手工存档的房产交易资料中查找就是，肯定能查得到。但是，这样的查找需要耗费多少人力？这恐怕是税务部门自己想想都会头大的问题。
不仅是核清原值不容易，按照个税法，对房产交易还要扣除合理费用。这既包含了买房时所交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，还包括了住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。这些费用的核实应该也不难，但同样需要大量的人力和时间。
任何一项政策的执行都是有成本的，但当执行政策的成本高到一定程度时，执行就成为一件不划算的事情。
从这个意义上说，在大多数城市执行房产交易征税20%的政策，恐怕还缺少现实的可操作性。这就是为什么1993年个税法就明确了这一条款，但到2006年国税总局又发出文件，提出了一个替代的方法：按房产交易总价的1%~3%征税。而这样的征税方式成各地的通行版本。
当然，对北京来说，至少2006年之后交易的房产都具备了执行征税20%政策的现实基础。
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