[摘要] 从已经公布“国五条”实施细则的城市来看，只有北京、上海、广州、天津、重庆5个城市提到要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而在这5个城市中，只有北京一个城市就如何征收20%的个税出台了具体细则，其余4个城市至今尚无征税细则。还有一些城市，干脆只字未提。
尽管已经有几十个城市公布了“国五条”地方版的实施细则，但对大多数人来说，脑中的那个问号依然存在：房产交易20%的个税到底收不收，会怎么收？
从已经公布“国五条”实施细则的城市来看，只有北京、上海、广州、天津、重庆5个城市提到要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而在这5个城市中，只有北京一个城市就如何征收20%的个税出台了具体细则，其余4个城市至今尚无征税细则。还有一些城市，干脆只字未提。
这个问题显然是整个“国五条”实施细则中的关键。很大程度上，要不要把征税20%的内容写进去，甚至决定了一些地区“国五条”实施细则的出台进度。
据报道，在态度最坚决、细则最详细的北京，对这个问题的争论也一度拖延了整体细则的出台时间。
此前有媒体披露说，在研讨“国五条”细则的北京市长办公会上，曾有两种意见，一种意见坚持一刀切，另一种意见则坚持阶梯式地征税，比如房产持有两年内转手的严格征收20%的个税，2~5年转手的降低征税比例，5年以上转手的再降低。
当然，从最终公布的细则来看，一刀切的意见占了上风。但这个争论导致北京的实施细则推迟了一天才公布。
为何多数地方细则不提20%个税
是否征税20%，如何征收，这是摆在所有城市面前的两难选择。
在税务研究者张万刚看来，房地产牵扯的行业太多，对地方经济发展有着莫大的影响。地方政府并不希望房产交易陷入冷清。如果因为征收20%的个税，导致房产交易量急剧下降，势必会对房地产开发预期造成负面影响。而一旦出现预期下降，土地交易会遇冷，地方的土地财政就会吃紧。
也许这正是大多数城市对此只字不提的一个原因。
“北京之所以严格，是因为北京人口已经太多，不想让更多的人进来。”张万刚认为，而很多地方的经济发展水平离北京还很远，还欢迎更多的人口进入。
在他看来，因为面临的人口压力不同，一些大城市在这个问题上的态度呈现为“阶梯式”。北京的人口压力，所以北京执行征税措施最严格。上海、广州、天津、重庆口头响应了这个措施，但怎么征收并无下文。而更多的城市对20%个税的问题则不予提及。
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另一个难点在于操作
众所周知，房产交易所得征税20%的规定是在20年前的个税法中明确下来的，但20年不见执行，就是因为难以操作。
这里的难有两点，一是难以核实房产原值，二是难以算清合理费用。
在我国的住房市场上，房产的属性五花八门，有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等，不一而足。这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则并不相同。再加上20年前还没有实现交易信息的电子化，核实原值是一件极其费力、麻烦的事情。
伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业告诉中国青年报记者，房产交易至少要经过两个主要部门，一个是住建部门，一个是税务部门，但有些房产自始至终都没有缴纳过契税，比如已购公房，那怎么核实房产原值呢？
开征20%个税需要做哪些准备
在2006年之前，这个问题没有答案。住建部门、税务部门彼此都有非电子化的信息系统，但彼此并不联通。
2006年，北京市对所有新房销售实施了网签，一手房的交易信息实现了电子化。2008年，北京对所有二手房交易也实施了网签，至此，北京的房产交易信息基本都实现了电子化。换句话说，2008年之后，如果要查清楚一处房产的信息，通过住建部门的系统非常容易就可以获得。
而差不多同时期，税务部门的相关信息系统也基本建立了起来。由于在获得房产证之前必须要缴纳契税，所以通过税务部门也能够倒推出房产交易的基本信息。
正是在这个意义上，北京执行征税20%的任务有了现实的基础。
但是，2006年之前的房产信息有多少能够查清楚？至今没有确切消息。即使是在北京，将2006年之前的房产交易信息录入现有的系统，也是一件工程量巨大的工作。
正是因为这个原因，3月30日北京市地税局公布的公告中提出，对于无法核实房产原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。
“北京在房产信息电子化方面算做得好的，在很多三四线城市，至今还没有开始网签。”程浩业告诉记者，这些地方根本就不可能做到征税20%。
按照程浩业的说法，如果真想核实房产原值，都可以做得到。从过去手工存档的房产交易资料中查找就是，肯定能查得到。但是，这样的查找需要耗费多少人力？这恐怕是税务部门自己想想都会头大的问题。
不仅是核清原值不容易，按照个税法，对房产交易还要扣除合理费用。这既包含了买房时所交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，还包括了住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。这些费用的核实应该也不难，但同样需要大量的人力和时间。
任何一项政策的执行都是有成本的，但当执行政策的成本高到一定程度时，执行就成为一件不划算的事情。
从这个意义上说，在大多数城市执行房产交易征税20%的政策，恐怕还缺少现实的可操作性。这就是为什么1993年个税法就明确了这一条款，但到2006年国税总局又发出文件，提出了一个替代的方法：按房产交易总价的1%~3%征税。而这样的征税方式成各地的通行版本。
当然，对北京来说，至少2006年之后交易的房产都具备了执行征税20%政策的现实基础。
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开征20%个税的政策效果究竟如何
但问题是，同样都是房产，能核清原值的和不能核清原值的，前者征税20%，后者征税1%~3%，太不公平。
从数字上看，这两种房产所交的税款会相差很大。
但按照张万刚的说法，如果不愿意多交税，那就持有房产，不要进行交易。因为房产的基本价值是居住，而不是投资、投机。如果要利用房产进行投资投机，多交税也并无不妥。
“为什么大家都这么关注房产交易征税20%的问题？仔细分析会发现，几乎所有人都在担心。”张万刚说，想出售房产的人担心这笔税款落在自己身上，想买房的人担心这笔税款转嫁给自己，而买不起房只能租房的人也在担心：真征税20%，租金会不会上涨？
在另一个层面，今年中国的广义货币量将达到100万亿元，而在2002年，这个数字仅为16万亿元，大量的货币进入流通领域必然带来投资冲动。而目前的投资渠道还相当有限。对普通中国人来说，炒股、炒黄金带来的都是咬牙切齿的恨，唯独房产投资抵消了通胀，实现了资产的增值。这也是为什么人们对房产情有独钟的一个重要原因。
如此一来，现实的结果很有可能是，卖房人将税款转嫁出去，房价提高。房价提高，租赁价格也会随之上涨。
房产交易征税20%，是交易环节的征税措施。而有多个城市正在或将要试点房产税，这是房产持有环节的税收探索。房产税收政策体系该如何设计？这需要通盘考虑。
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同策：房产原值核定及20%增值税计算方法6步走
4月初，各自地方版的“新国五条”细则已发布完毕。 “新国五条”细则当中房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算方法并没有给出明确的执行细则，国税总局也将这个执行细则权限下放到地方政府。
房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算方法六步走
从目前来看，各地方政府目前还尚没有明确表态房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算方法到底怎么执行。这有可能成为这个政策短期内难以落地的原因之一。
笔者与业内人士进行交流，基本上总结了一套思路，现在将总结成果汇总出来如下，仅供参考。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算方法可以分为六步走：
、根据当地城市已有房产信息交易系统进行查询进行核定；
第二、无法通过交易系统核定的房产，可以直接按照房产购买时毛坯市场评估价进行评估，政府可以以略高于市场评估价（5-10%）基础上进行差额计算，这样投资客或二手房的卖方也不会有什么意见。
第三、装修费用变数太多，这部分买卖双方另外签署一份合同，自行解决关于装修费用交易问题。
第四、贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费可以当做成本，征税前应在进行差额计算之后扣除这些成本；
第五、物业管理费不计算成本内容，原因很简单，投资客或购房者已经享受了物业管理管理服务，已经消费的不做成本考虑。
第六，理顺思路：按照毛坯房产的市场评估价进行差额计算，扣除贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费之后，再进行20%增值税的征税。
弱化房产投资属性 让房产回归自住价值
此次新国五条细则及各地方政府版的调控政策绝不是媒体及大众所解读那样简单的重复和强调。笔者认为，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从调控手段角度来讲，二手房交易20%增值税是主要针对短期内（5年内尤其是1-2年的短期投机客）投机行为而征收的一个资本利得税，并且这个资本利得税也将呈现出梯度特征，对于持有套数越多、时间越短的短期内投机客，将通过这个税收动作降低其短期内投机的空间。
同时，对于中长期投资客，尤其是5年以上的投资客，二手房交易20%增值税的征收可以适当减免，或根据持有房产年限长短、套数多少进行梯度化设计，最终使中长期投资客的利益不受到太大的损失，基本上是引导市场去投机化，通过税费的征收，让投资客的投资回报回归到一个正常合理的范围内，
总体上来讲，通过20%增值税的征收将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，防止整个房地产市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。
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