[摘要] 2012年11 月15 日，值得我们期待的新一届中央政治局常委亮相。对于房地产从业者来讲，更多的还是关注新一届政府领导人的产生将会影响如何影响我国未来五至十年的房地产市场。
市场趋势：市场“基本面”将真正意义“回暖”
从楼市政策“微调”对于房地产市场的影响角度而言，政策“微调”为市场成交量回暖提供了政策面、市场面的机会。之前，住建部官员也曾表示，成交量的回暖是楼市回归正常的市场表现，从这个角度来说，官方已经默许楼市“微调”政策对于成交量回暖的作用，并且短期内来讲“微调”政策应该还会延续。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前，百城房价连续5月上涨，从市场“基本面”的房地产投资、新开工面积、土地购置面积、市场销售面积及金额等几个指标来看，成交量的持续回升导致1-10月的房地产市场“基本面”开始好转，1-10月整个市场“基本面”应该继续向利好方向发展。在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。
但是，从政策面的走势来看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升，开发企业的资金面的状况也会逐渐得到缓减，但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。
对于购房者而言，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下，房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。
从成交量趋势来看，由于“微调”政策的继续，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升。
十八大之后房企的“转型”与挑战
最近几年以来，楼市政策调控，国内外经济形势都在以很快的速度在发生改变。变化的剧烈程度已开始超出我们的历史经验甚至理论依据。这对于市场极度敏感的房产商的稳态运营提出了很大的挑战，在这里我们尝试思考如何在市场环境急剧变化时把握好市场转型机会。
2012年11月，十八大报告中指出，中国欲增软实力，会继续实推文化改革发展，使文化产业成为国民经济支柱性产业，社会主义文化强国建设基础更加坚实。
回顾过去三年左右文化产业的发展政策我们可以看出，文化产业在未来几年将迎来更大的发展机会。其实，从一些典型城市的文化产业近期的动作来看，聪明的人应该也可以嗅出其中的商机。
我们了解到，上月底，武汉市召开文化产业振兴暨文化和科技融合工作动员大会，并公布了《武汉市文化产业振兴计划（2012-2016）》， 规划重点发展八大行业：创意设计业、传媒出版业、文化旅游业、网络文化业、动漫游戏业、艺术品业、演艺娱乐业、现代会展业。围绕这些产业，推出91个文化产业振兴重大项目，计划总投资达2628.67亿元。
武汉市91个文化产业振兴重大项目是中国现阶段文化产业发展的一个缩影，据此，我们可以想象到，文化产业迎来了飞速发展的爆发时代。
从公司角度来讲，不少大牌房企也开始涉足文化产业，如11月9日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司发布公告，其下属全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司与河北廊坊市人民政府签署框架协议。两者就"廊坊生态文化艺术新区(西区)"开发建设工作，如规划设计、基础设施建设及市民服务中心及配套工程、城中村改造等项目达成初步意向。
此外，党的十八大报告提出，“推动战略性新兴产业、先进制造业健康发展”，必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。发展服务业，是我国产业结构优化升级的战略重点。而产业地产则是我国产业结构优化升级的载体和平台。因此，从这个角度来讲，产业地产应该来说面临着比较大的发展机会。各大开发企业在这个阶段也不会放弃这样的市场进入机会。
当前，普洛斯集团（prologis Group）等外资已经抢滩中国产业市场，国内受住宅产业结构性调控影响的复地、绿地、中粮集团等国内不少大开发商抢入工业地产领域，产业地产在逆风劲吹中巍然屹立，显示出旺盛的生命力和巨大的投资吸引力。
我们知道，产业地产作为承载产业发展的地产形态，作为地产和产业的有机结合、相互制成、相互促进的地产运营模式，在提升土地的产业价值，提升城市的产业能力、聚集资本与人口、调整城市结构、促进产业升级与促进城市可持续发展方面将发挥重要的先导作用。产业地产将实现居住价值、产业价值和城市价值三者的统一。
但是，当前产业地产出现局部“虚热”现象，如光伏产业园区等，从问题发展的实质角度来看，产业或产业地产的布局和发展不单是靠补贴政策和新兴产业振兴计划挣够解决的，而应该和当地产业发展规划和实际的市场需求相协调，同时，把握好产业的发展规模和速度，鼓励以企业为主的自住创新，开展相对自由的市场竞争。
那么，在“虚热”的产业地产背景下，产业地产能否成为房企战略转型方向？笔者认为，对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军产业地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与产业地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资产业地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续资金流的重要保证。
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