[摘要] 2012年11 月15 日，值得我们期待的新一届中央政治局常委亮相。对于房地产从业者来讲，更多的还是关注新一届政府领导人的产生将会影响如何影响我国未来五至十年的房地产市场。
政策趋势：户籍制度调整或许会突破限购政策
十八大期间，11月12日下午,有记者提问“房地产市场调控政策什么时候放松”，住房和城乡建设部部长姜伟新回答称，“房地产市场调控政策现在还没想放松。对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。”
而近期各地楼市微调不断升温迹象明显，在这个时间段提出这样的说法有什么含义？对今后的楼市发展有什么影响？是否意味着楼市调控从严？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，十八大期间，住房和城乡建设部部长姜伟新回答意味着“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续执行，在本质上限购、限贷不可能出现松动，楼市调控政策底线不可能触动。
11月16日，住建部政策研究中心副主任秦虹在北京也表示，当前房地产宏观调控的核心是抑制，一边控制投机性的需求，另一个方面满足合理的住房需求，明年中国还将坚持这样的政策方向。
但是，现实房地产政策中确实正在出现“微调”，如今年以来政府已经公开认可的首套房的差别化的信贷政策、普通住宅标准调整，还有近期公积金贷款政策的微调，以及由于降息、降准、等货币政策的定向定量宽松等。“微调”主要围绕首套房“自住需求”进行，并没有对于投资性投机性需求起到鼓励入市的作用。当前，政府从政策层面已经认可这些差别化的限售与信贷政策及其他已经认可的补贴和鼓励措施。
从政策执行力度上应该总体上继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。因此，在未来，一旦房价出现反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度有所收紧，但是对于鼓励首套房“自住需求”入市的政策基调并没有改变，政策的微调仍然将发挥着其对于刚需市场放量的刺激作用。
那么，在楼市调控政策微调的趋势下，楼市调控目前具备进一步放松的可能吗？从未来的趋势上看，调控的手段会不会出现什么变化？
从已经出台的楼市“微调”政策来看，落实利率优惠、减免相关税费已经在落实，降低首付比例在个别城市的公积金首套房贷款中已经有所体现，但是还不具有普遍性，并且在首套房商业贷款中也没有体现，这有可能成为今后政策“微调”的储备政策之一，值得我们持续关注。
另外，户籍制度调整或许会成为突破“限购”政策的趋势。
在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。当前不少省会城市，尤其是三四线城市，外地居民只要购房就可以落户，那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就可以进行第二套住房的购买资格。这从总体上来讲会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。
而户籍制度改革已经有了突破性进展。国办2012年 2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（以下简称“通知”），提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同。县级市落户比较容易，而直辖市的落户须“合理控制”。
其中，在设区的市（不含直辖市、副省级市和其他大城市）有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所（含租赁）同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，国办2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》给我们在楼市限购政策差别化执行上有了实际的市场启示意义，可以说，如果楼市“限购”要差别化执行，或者定向放松执行楼市限购的调控政策，可以从户籍制度改革说起，户籍制度的改革将成为楼市限购放松的政策。
如拿地级市符合工作三年等条件可落户来说，对于于工作满三年以上的购房者，一旦入了当地入籍就可以享受与本地居民同等购房资格，再买一套。这对于已经明确执行限购令的地级城市来说，很明确的“通知”是在定向放松楼市限购政策。
其实，从之前出台的楼市“限购”政策的城市来说，其实已经有这方面的迹象表现。如天津的蓝印户口、石家庄买房即可入户的政策等。
如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度；北京也正在研究外地来京人员凭居住证适用北京市民购房规定的可行性。天津一些地区也在执行购房即可入户的蓝印户口的相关政策。
对于房产税，即使有一些新的城市出台也只不过是“试点”而已，征税税率及对象范围不可能一步到位，其影响也正如上海、重庆一样不会有太大的效果，另外，限购的市场背景下，还是限制了符合现有房产税征收条件的人群的增加，一定程度上来讲，短期内房产税不会起到太大的作用。
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