[摘要] 对于买过、住过商品房的市民来说，在和开发商签订的购房协议，以及和物业公司签订的物业管理协议中，这样的条款并不陌生。很多人认为，这些早已成为约定俗成的东西，但是，它们却真真切切地伤害了购房者的利益。
3、楼盘以实物为准
条款3：市民王先生向本报记者反映：最近他走访了省城各大楼盘，发现不少楼盘在楼书最不显眼的位置上都注明着“本广告仅供参考，一切图片、文字说明以合同为准”，或者“公司对楼盘广告语有”。王先生质疑道：“大家买房都是通过看广告了解楼盘，最终实物还不一定是这样，那广告的意义何在呢？”
律师：广告也应视为合同内容，开发商的做法是不合理的。类似的情况还有，开发商为项目制作的沙盘等建筑模型，也标明“仅供买受人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准”，这种情况同样是不合理的。这样的条款，排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，为其进行虚假宣传提供了方便。
在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
4、延期办房产证双方责任不对等
条款4：“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。”
律师：上述条款中，违约金“万分之一”和“万分之五”的差别，显失公平。
按照建设部《城市商品房预售管理办法》规定：开发商必须在房屋交付使用之日起90日内，为购房人办理房产证。由于开发商的原因，购房人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房产证的，除双方有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。而由于现实情况限制，90日内办理房产证几乎是不可能的，这时，需要购房者和开发商相互给予理解。
所以，购房协议中出现的上述条款，明显地加大了买受人责任，减轻了出卖人责任。
5、交易是否达成中介都要收钱
条款5：李先生的一套二手房，委托房产中介卖给王先生。但在办理过户手续时，由于李先生的妻子不能到场而被卡住，交易无法进行，双方购房约定随即解除。但房产中介却要求李先生支付中介费，这笔费用从李先生支付给王先生的违约金中扣除。理由是签订的协议中规定：“委托人与另一方不能签订房屋买卖合同的，违约方或合同解除方应向中介公司支付服务费用，费用从违约金中扣除。”
相关解读：此条款明显加重了买卖双方的责任，而无论交易是否成功，房产中介都可以取得报酬。适用定金规则的双方应该是房屋买卖双方，中介公司对违约方进行处罚，将原本全部属于守约方的违约金拿走了一部分，是法律所不允许的。
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