[摘要] 对于买过、住过商品房的市民来说，在和开发商签订的购房协议，以及和物业公司签订的物业管理协议中，这样的条款并不陌生。很多人认为，这些早已成为约定俗成的东西，但是，它们却真真切切地伤害了购房者的利益。
“因设计调整、气候变化等原因导致未按期交房的，出卖人不承担违约责任。”“本广告一切图片、文字说明以合同为准。”“如果业主违反公约，物业公司有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。”……
记者采访了中伦文德太原律师事务所的律师，为消费者挑拣出商品房买卖和物业管理合同中的霸王条款予以剖析，并提出应对之策。
1、只要不按期签合同就算违约
条款1：市民祝女士已向开发商交付5万元定金并草签购房协议，约定在协议签订的15日内签订正式购房合同，否则就是违约，定金不予退还。但就在准备签正式的购房合同前，祝女士的父亲突然病重，急需这笔购房款治病。无奈，祝女士决定退房。但开发商却告知，祝女士已构成违约，定金不予退还。
律师：很多楼盘在购房协议中都有这样的说明：“本协议签订×日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还”，或者“购房者须在本协议签定之日起，×日内到某处与开发商签订《商品房买卖合同》，若购房者未签订买卖合同，开发商有权将购房者所定的商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且定金不予退还。”
蔺楠律师表示，此条款仅对购房者未能签订合同情况进行了约束，但却未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》规定，如因不可归责于当事人双方的事由，导致合同未能订立的，出卖人应返还定金。如上述情况，开发商不能认定祝女士违约，应退还定金。
2、为延期交房找“客观”理由拒不赔偿
条款2：吴女士买的房子本应半年前交房，可到现在仍无任何动静。业主们认为开发商已构成违约，并与对方进行了交涉。但开发商表示，之前签订的合同中有“因设计调整、气候变化等原因，导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任”的条款。如今延期交房就是由于建筑设计更改，因此不构成违约。
律师：开工之前，项目已经规划部门审批，具体到楼高、户型、每个房屋朝向等，如果变更设计，需要再次经过规划审批。开发商给的这个说法显然是不合理的。而只有遇到中考、高考等特殊原因延误工期，或是由于政府行为（包括政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电等）导致工程施工期延长的，出卖人才可以免予承担交房的违约责任。
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