[摘要] 总而言之，投资美国房地产，最好选择在经济比较繁荣活跃的东西海岸大都会地区，综合考虑价格、区位等因素，作出谨慎理性的综合判断。
现在入市抄底时机对不对？
美国房地产市场经过3年的回调震荡，现在仍处于低位，正是购买自住房和投资房地产好时机，但专家警告：需谨慎入市。
美国房地产协会亚裔常务理事童忠益博士在接受笔者专访时指出，美国的住房价格在飚涨数年后于2006年4月登上顶峰，然后持续下挫，到2009年5月跌至谷底，目前大部分地区已止跌，正从谷底非常缓慢地、挣扎式地企稳回升。
据标准普尔Case-Shiler住房价格指数显示，全美住房价格3年多累计下跌33%，相当于倒退7年，回到了2003年5月的房价水平。其中，2009年1月份比上年同月下跌19%。这是自上世纪30年代大萧条以来的跌幅，并成为直接引爆美国次贷危机和全球金融海啸导火线。
童忠益说，2009年5月房价骤然见底主要得力于美国政府救市措施强力推动，随着这些措施在2010年的逐步退市，加上失业率居高难下，美国房地产市场面临新的考验，回升有可能难以持续，甚至存在二次下跌(double-dip)的可能。
他认为，美国政府对房市最有效两大干预措施，一个是8千美元的首次买房退税；另一个是美联储大量购买房利美和房地美抵押贷款支持债券。
首次买房退税政策诱使许多对买房犹疑不决的租房者迅速入市买房，首次购房贷款者比例估计比上年提高了至少16个百分点，房价因此提高5%以上。这项措施使美国房屋销售量一扫前两年颓势，增势迅猛。2010年4月份二手房交易量创几年来。
美联储购买“两房”债券则使按揭贷款30年固定利率至少降低了0.5~1个百分点，让人们有了更强住房购买力。
曾在美国房利美基金会担任住房经济与金融政策主任10年的童忠益强调，救市政策虽然使美国房地产市场提前见底，但房价稳步回升的市场基础依然脆弱，对今年市场只能谨慎乐观。
首次买房退税8千美元和现有房主换房可得6千5百美元退税政策，2010年4月30日到期。5月份美国住房销售已出现回调。
童忠益预计，政府救市政策退市后，美国房地产能否靠市场自身力量保持稳定，尚需观察。在较坏的情况下，全美住房价格可能在2010年下跌3%~6%左右。不过他对房市还是谨慎乐观，因为即便刺激政策退市，房价已处于合理低位，房贷利率处于历史低位，金融系统更趋稳定，信贷市场逐渐回复常规。随着经济复苏，人们的消费信心将进一步恢复。乐观的情况是，美国房地产市场在2010年夏季跌宕起伏，到秋天稳住阵脚，2011年春夏稳步回暖。
童忠益认为，2010年将是美国房地产市场战略僵持阶段，亦即大量购房者（包括首次购房者、升级换房的家庭以及投资投机者们）纷纷进场而导致房价上行的力量与大量法拍屋（foreclosure）继续涌现待售的下行力量相互对抗，从而使美国住房的销售和价格运动处于胶着僵持状态。
过去3年美国房价大跌的一个重要特征,是使用次级贷款的低端住房因为还贷违约而遭致法拍，以低于市价三成以上的价格大批量抛售。随着金融危机进入后半段，低端住房法拍高潮已过，但违约法拍出现向中高端住房蔓延的趋势。
根据美国抵押贷款银行家协会公布的数据，2009年第三季度，美国有高达9%住房抵押贷款已经违约（断交月供）超过了3个月或其住房产权被银行收走而惨遭法拍。曾任RMIC住房按揭贷款保险公司首席经济学家的童忠益预计，未来次贷（subprime）的违约法拍数量将大幅下降，多以中高价位住房为抵押的次优贷款（Alt-A）和优质贷款（prime）却可能在2010和2011年迎来违约高潮，因此，预计今后两年将有较多中档以上房子涌进廉价的法拍市场，使房价面临下行压力。
童忠益分析，次优贷款的住房法拍将在2011年达到高峰，主要是因为次优贷款中有不少屋主使用可调整利率贷款，今明两年面临利息重算和月供重置，贷款月供将骤然升高，让屋主难以承受。另一方面，不少使用优质贷款的中高价位住房屋主则面临就业市场不景气压力，一旦此类屋主失业，难以承受大房子沉重的还贷压力。
从房屋类别看，公寓（condo）的波动性比独立屋（singlefamilyhouse）大，住房市场好的时候，公寓的涨幅通常比独立屋大，但在市场不好时跌得也更凶。
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