[摘要] 从数据上来看，今年十一假期（2015.10.1-10.7）东莞楼市签约依然强劲，住宅成交662套，面积约6.84万㎡，上涨趋势明显，是近四年来十一期间网签高。同比去年上涨近161%，同比2013年上涨65%；均价约9810元/㎡，同比近四年上涨幅度皆超过10%。
一、“十一”楼市概况
1、楼市政策环境：国庆前夕央行再次“救市”提升市场信心
从去年下半年以来，中央层面开始悄然调整楼市政策，宏观调控变得宽松，比如去年的9·30新政、今年的3·30新政、8月28日住建部等六部门松绑“限外”、9月1日公积金房贷二套房首付降至两成、央行5次降息4次降准等一系列政策，都使得市场恢复活力，尤其今年上半年楼市持续火爆，不过下半年开始楼市有小幅降幅，为刺激楼市继续火爆，政府层面继续释放政策利好。
“十一”黄金周前，央行和银监会发布通知，非限购城市首套房商贷首付比例低降至25%；同时住建部、财政部和央行联合发布通知，提出全面推行公积金异地贷款业务，并将于10月8日起执行。此时，恰逢2014年“930”楼市政策出台一周年，以及今年“330”楼市政策出台半年。
国庆前一天央行释放 “救市”信号，对市场信心的提振有很大的助推作用，将会刺激刚需积极购房；同时也反映出政府层面期望通过政策让楼市持续发力，刺激“十一”黄金周及后市的成交，扭转市场小幅降温的趋势；另外，经济的稳增长是中国今年年末的政策主旋律，而楼市是刺激中国经济增长的主引擎之一，因此，不排除后续仍有刺激政策出台的可能。
2、各地楼市表现
2.1北京：2015国庆北京楼市成交同比上涨 但难掩楼市低迷
2015年国庆假期（1~6日）北京楼市（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为374套，比去年同期上涨25%。其中，新建商品住宅网签量为319套，比去年同期上涨22.2%；二手住宅网签量为55套，比去年同期上涨45%。
2014年是北京楼市的成交低谷，今年楼市整体复苏，使得今年国庆期间的楼市成交量要明显好过去年，但与2013年同期仍有近15%的差距。北京楼市从7月中旬开始整体降温的势头在10月份仍在持续，国庆期间的新宅新增供应量环比节前同期下降了逾四成，比去年同期更是大幅减少了逾六成；国庆期间的二手住宅实际合同签订量也比去年同期减少了近三成。
北京楼市成交量的减少与国庆假期期间更多的人选择外出旅游度假有关，此外，也与新盘供应萎缩，购房需求减弱有关。330新政以来一系列利好政策对楼市的刺激效应逐步减弱，虽然近期有降息和公积金进一步调低首付比例等利好政策，但对于购买目标更偏中高端和中高价位的置业升级的改善型购房家庭来说，作用微乎其微。
对于北京第四季度的楼市，如果没有更有力的利好政策出台，比如适度放松限购，降低交易环节税费，提高公积金贷款上限等，或者中等价位的新房供应持续低迷的情况下，北京楼市的降温势头或将在四季度持续。
2.2上海：国庆长假上海楼市成交量创5年新高
国庆佳节之际，为期4天的2015上海房地产秋季展示会在上海展览中心拉开帷幕。此次房展会参展单位共计58家，房企占比约8成，集中展示70余个地产项目。相较于“五一”房展会，参展楼盘数量略有减少。不过，万科、东原、绿地、绿城、金地等知名一线开发商悉数到场，精品项目及优质开发商有增无减。
今年十一黄金周，上海新房市场成交量为近五年同期高。从长假的新房交易量和近几年的经验来看，今年楼市的“银十”旺季将继续升温。2015年10月1日-10月7日国庆长假期间，上海商品住宅成交面积达11.32万平，相比去年同期的6.9万平上涨64.05%，为2011年以来的同期高点。
成交套数方面，国庆长假期间上海楼市成交套数997套，成交均价27689元/平。而从国庆上海楼市成交面积10榜单来看，中高端项目与刚需、改善项目平分秋色，单价在3万元/平以上的项目有3个，单价在2-3万元/平区间的项目有4个，单价在2-3万元/平以下的项目有3个。
2.3 广州：十一黄金周广州一手楼网签价同比无升跌 勉强合格
作为“银十”的开局之战，今年广州十一黄金周的楼市成色仅能以“勉强合格”来形容。2015年“十一”黄金周前六天（10.1-10.6）广州全市一手住宅网签540套，日均网签90套，和去年“十一”黄金周前六天的405套相比，同比上涨33.3%，网签均价同比去年上升2%。其中10月1日、2日两天成交破百套。全市11个区，仅增城区成交量过百， 148套的成绩遥遥领先，花都80套位居第二；而成交量少的为越秀和海珠，6天成交量仅一位数，分别成交5套、7套。
从市场反馈信息得知，国庆假期前三日，广州大部分楼盘的开盘现场，看房人气比去年同期下降三成，但单盘的平均去化率42%，比去年国庆同期略好；但从10月4日开始，成交量和看楼的人数都出现比较严重的下滑，只有前三天的一半左右，和台风有较大关系。
另外，假期成交整体未现明显火爆，主要原因在于房企担心“十一黄金周”期间客户因旅游或探亲而大量外流，大部分项目赶在国庆假期之前提前抢跑入市，导致假期供应下滑。据数据监测，在9月中下旬，尤其是中秋假期前后(9月25日-26日)，广州楼市供应突然爆发，9月全市新推盘数量高达43个，环比8月增长近五成；而9月的全部供货量，高达8800套，环比8月增长了一倍，9月平均成交去化率53%，属中上水平。
面对接下来的“银十”走势，目前广州开发商普遍的看法是尽量走货，而在价格方面保持平稳，涨价可能性非常小，尽管市场都说要涨，但很少房企敢真正涨价。
2.4深圳：深圳国庆黄金周一手房成交227套 首日现零成交
2015年国庆黄金周（10月1日至7日）期间，深圳全市一手住宅网签成交共227套，成交面积为20784㎡。对比去年银十七天成交的139套，成交面积13083.85㎡，分别同比上涨了63%与59%。从成交量上看，同比2014年黄金周成交的139套，2013年黄金周成交的212套，2012年黄金周成交的331套，今年国庆七天假期的新房成交量终结了此前连续两年黄金周楼市成交同比下跌的现象。
从国庆期间楼市实际成交情况看，深圳开发商明显“冷落”了今年的黄金周，不但仅有几个楼盘有营销节点，同时开发商在优惠力度上也并不像去年那么猛烈。去年黄金周深圳一手房市场的营销大战打得火热，业内形容“开发商快被玩坏了”；但对比今年，除了少数楼盘打出“一成首付”做促销外，大部分楼盘尽管有相应的促销，不过是多是“X万抵X万”的噱头，没有去年如“承诺无条件退房”那样给力的营销动作。
不仅是银十黄金周，金九深圳开发商的推盘“热脸”，似乎面对的是逐渐冷静下来的深圳购房者。实际上，看似仍旧嚣张领涨的深圳一手房，直到“金九”已经是经历了成交量三个月的环比连跌。据统计，9月深圳新房均价36191/平方米，环比基本持平，但仅有4060套的成交量，对比6月的7494套，7月的6414套，8月的5643套，则环比依次下跌了14%，12%，28%。“金九”遇冷，主要是因为自今年“330”新政后，二手房的失控暴涨也带动了一手房的疯抢疯涨，从而上半年的疯狂实际上已经提前透支了购买力。
接下来的银十仍旧会是深圳楼市的小高潮，原因是：1、深圳房价并不是完全的虚高，2、金九银十随着推盘量加大，市场的热度也会提起客户的关注，同时可选择的项目也比较大，继而使得购房者走出此前的持续观望期。
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