[摘要] 步入8月中下旬，为避免“金九银十”的激烈竞争，东莞不少项目提前推新品入市，抢占市场先机，由于前期蓄客上做到精准定位，蓄客量充足，入市即售罄，弃“日光”奔“时光”，“金九银十”预热战打响。
一周简讯：
光大山湖城、中熙香缇公馆、保利中惠中央公馆等项目网签的贡献，上周（2015年8月17日-8月23日）东莞住宅共成交1596套，合计面积17.9万㎡，环比下滑17%；成交均价为8633元/㎡，环比跌10%，均价下跌主要是因为成交套数过100以上的项目（光大松山湖6559元/㎡、中熙香缇公馆6866元/㎡）均价都在7000元/㎡之下，拉低了整体价格。个盘签约：住宅成交套数排名前五名分别是光大山湖城（279套）、中熙香缇公馆（155套）、保利中惠公馆（88套）、礼顿金御海湾（58套）、恒大御景苑（41套）。
步入8月中下旬，为避免“金九银十”的激烈竞争，不少项目提前推新品入市，抢占市场先机，上周末进行新品开盘的项目有广基自由星城、达鑫江滨新城、金地仟佰汇等项目，由于前期蓄客上做到精准定位，蓄客量充足，入市即售罄，弃“日光”奔“时光”，“金九银十”预热战打响。
从宣传或认筹的新盘布局来看，松山湖片区将是未来两个月推货重点区域，成为临深片区的一个接力捧，预计入市的项目有大朗碧桂园天汇、寮步振业松湖雅苑、大岭山松湖碧桂园等项目，而近期进行开盘的光大山湖城、松湖朗悦、金地仟佰汇等项目预计也很快有新品入市，以接应火爆的片区市场，避免错失良机或面临剧烈的竞争。
一、导读
1、宏观环境：“两只鸟论”释放出政策新思路 楼市成交量加剧下滑
：当中国经济面临前所未有的复杂挑战时，习近平总书记的“两只鸟论”悄然登上了各大宣传窗口，释放出释放中央重大政策思路转变。“两只鸟论”囊括了“改革、创新、舍得、统筹”等内涵，在当前发展速度换挡、发展方式转变、经济结构调整、增长动力转换的关键时期。更深层次的理解是：1、不能只靠虚拟经济，还要搞实体经济；3、不能只靠金融创新，还要靠技术、品牌创新；3、稳增长稳增长，核心在“稳”，基建要稳；利率要稳；股市要稳；汇率要稳。
另外，从新数据监控可知，从7月开始，各地新房成交量开始出现小幅下滑，结束了持续走高的趋势，8月截至目前下滑趋势加剧，其中一线城市回落为明显，主要原因是跟房企放缓推盘节奏有关，预计9月之后会集中推盘，交易量也会再度上升；从价格上看，一线城市房价上涨趋势不变，因为各一线城市存房量销售周期均在10个月以下，去货压力不大。而对于后市，下半年楼市或将面临调控风险，若成交价不断上涨，未来二套房贷有可能从严甚至收紧；高端市场方面，预售许可证的审批将变严格，同时不会取消高端市场限购政策。
2、新增供应：房企加快推货节奏抢滩金九楼市 两大纯新项目上市
随着金九银十营销旺季的逐渐来临，房企推货节奏明显加快。上周东莞全市共有7个项目有商品房新增供应，住宅2486套，合计面积约24.96万㎡，环比上升212%；非住宅新增236套，面积约为1.45万㎡，环比上升896%。
从推货区域来看，松朗片区是上周供应的大赢家，纯新项目松湖朗悦批量新品集中上市，大手笔推出1370套77-214㎡洋房新品入市；光大山湖城继洋房上市后，继续推出56套255-290㎡别墅产品；石碣在上周有纯新项目入市，为江景华庭项目，首推185套62-135㎡的洋房和155套商铺产品；而莞城的田禾卢浮公馆再推刚需新品，共有291套65-92㎡的产品入市，再推刚需的还有虎门的南部湾万科城，186套94-97㎡在上周加推。此外近期严重缺乏新货的塘厦镇也有项目加推，为金地仟百汇，推222套98-142㎡的新品入市，开盘即热销，
从预售证来看，近期预计蜜糖、丰泰观山碧水凌峰、锦绣山河、金地城南艺境、碧水湾花园和南部湾万科城等项目有新品上市。
3、成交情况：个盘签约影响成交下滑 推货节奏加快楼市或将沸腾
上周东莞楼市成交依然在高位上运行，全市住宅成交1596套，面积约17.90万㎡，环比下滑近两成，同比上涨105%；非住宅成交335套，面积约1.6万㎡，环比下滑46%。近几周楼市成交量走势波动较大，一方面是因为受近期个盘加推和开盘集中签约影响，楼市成交也随之起伏不定，上周因碧桂园翡翠湾项目签约进入尾声，接力项目光大山湖城、中熙香缇公馆的签约势头不如碧桂园翡翠湾，楼市成交如期下滑；另一方面随着金九银十营销旺季的逐渐走进，更多的项目也开始抢跑“金九”营销旺季，从8月中旬起房企的推货动作加快，借助如今节节攀升的楼市温度，新品去货率皆不俗，但由于网签数据的滞后性，尚未明显体现出来，预计未来几周东莞楼市将保持上涨或持续高位运行的状态。
4、成交均价：低价项目热销拉低 房价连续四周下滑至8千大关上
上周楼市成交价格持续下滑，上周更是跌回了8千大关上，成交均价8633元/㎡，环比下滑10%，基本和去年同期持平。东莞楼市房价连续四周下坡路，主要是因为二三线镇区的低价项目开始崭露头角，对整体成交的拉低效应明显，上周的热销个盘光大山湖城、中熙香缇公馆成交皆超150套，但成交均价皆不到7千元/㎡，而上周个盘成交排名前十的项目中无均价过万的项目。但经过近半个多月的休整蓄客后，未来城区、临深、松湖片区等热门片区的畅销项目新品将逐渐进入市场，如金地仟百汇、自由星城、嘉宏锦园、南部湾万科城等万元项目的回归，将带动东莞楼市房价重登九千乃至万元的高位。
5、楼盘活动：主攻深圳客，精准拓客、运用电商 多个项目新品加推即售罄
步入8月中下旬，为避免“金九银十”的激烈竞争，不少项目提前推新品入市，抢占市场先机，上周末进行新品开盘的项目有广基自由星城、达鑫江滨新城、金地仟佰汇等项目，由于前期蓄客上做到精准定位，蓄客量充足，入市即售罄，打破“日光”倾城，摇变“时光”盘，“金九银十”预热战打响。
从项目营销策略来看，【自由星城】8月21日加推8栋，共计62套，均为99㎡的三房，成交55套，基本售罄，营销策略是：发挥项目自身优势——现楼（签约就能入伙）、高赠送、性价比高、深得深圳客户追捧；继续拓展深圳客，成交的深圳客户占比近7成，本地客在深圳客的带动下买房激情高涨；二三级联动也为项目带来部分客户。
而【江滨新城】通过近3个月的诚意登记，线上线下进行推广，大利用电商资源，储备了大量的诚意客户，并通过多次的客户梳理、客户引导，让每位客户都能有房可选，选到自己心仪的房号，为项目新品入市做了全面的准备。8月22日加推27栋，共计72套，基本售罄，户型为102㎡三房和127㎡的四房，均价7800元/㎡；随即加推26栋产品，与27栋户型一样，也基本售罄。
【金地仟佰汇】更是创“时光”的神话，8月22日加推4栋及7栋共计221套房源不到一个即被抢购完，主力客户来源于深圳，主要是因为项目今年以来大范围锁定目标客户群体，全面铺开深圳推广，对深圳渠道进行广泛铺开，包括深圳户外、LED、地铁广告以及金地社区海报，线下的大力派单，call客等，成功将深圳客户比例从原来的20%提升至70%，对项目的热销做了极大贡献。
对于后市，目前进行认筹的项目有大朗碧桂园天汇、横沥御江一号、黄江班芙春天、虎门中惠悦峰、寮步振业松湖雅苑、大岭山松湖碧桂园等项目，预计在下半年将陆续入市，从认筹项目所在区域来看，松朗片区无疑是热的推货区域之一。
6、土地市场：石排两宗十万平商住地流拍 望牛墩、樟木头、清溪将有地块本周待拍
上周位于石排水贝村的两宗十万多平商住商服用地以流拍收场，区域楼市需求外溢至惠州园洲、区域经济发展缓慢、购买力不足等是其流拍的一大原因。出让方面，上周有2宗商住地挂牌出让公示，其中茶山镇横江村再出一宗商住商服地，其出让面积约为2.02万㎡，起始楼面地价1450元/㎡；另一宗地块位于清溪镇重河村，商住商服用地面积约4.02万㎡，起始价18105万元，起始楼面地价1802元/㎡。
本周有三宗地待拍，樟木头的商住商服用地面积约2.78万㎡，起始价为11473万元，起始楼面地价为2060元/㎡；据悉，地块南临樟木头大道，北面青翠山脉环抱，西邻龙林高速，周边有保利林语花园等项目，也有游乐园和主题公园等娱乐场所，宜居宜乐，所以即使待拍土地高达2000元/㎡以上的起始楼面地价，仍然有很大的希望被拿下。而位于望牛墩赤滘村约3.33万㎡的商住地，起始楼面地价为1350元/㎡，地块位于望牛墩的中心地段，周边有镇文化广场、水乡公园、滨江体育公园、实验小学、幼儿园等城市配套设施，加上目前望牛墩楼市仅有望牛墩四季华庭一个在售项目，且存量不多，临广的优势、水乡政策的倾斜以及地块自身优越的地理位置等都将有助于地块的出让。清溪镇待拍的地块位于青湖工业区，出让面积约1.52万㎡，起始价为1818元/㎡，与上个月碧桂园以拿下的清溪地王地块临近，两宗地块可联合开发，因此预计此宗地块碧桂园拿下的可能性很大。
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