[摘要] “930”信贷利好政策出台半个月，有观点认为“这是市场的重大利好，楼市将实质性回暖”。不过，全国范围来看，房地产市场“春天”尚远，销售情况未见大面积回暖。就东莞市场而言，前三季度多数房企“战绩不佳”，面对年终业绩大考将近的现实，开发商出货压力不小。
业内称，虽有利好但房价缺乏上涨动力，以价换量仍是主调
“930”信贷利好政策出台半个月，有观点认为“这是市场的重大利好，楼市将实质性回暖”。不过，范围来看，房地产市场“春天”尚远，销售情况未见大面积回暖。就东莞市场而言，前三季度多数房企“战绩不佳”，面对年终业绩大考将近的现实，开发商出货压力不小。
那东莞市场如何？记者走访市场发现，新政出台后，无论是东莞一手楼盘还是二手市场，客户来访量明显增加，不过未出现升价潮。
节后网签量回升周末楼盘人气旺
记者监测东莞市房产管理局公众信息网的统计数据显示，10月8日至10月15日，东莞住宅交易情况一改国庆期间的“低迷”，网签量逐日回升，8天网签住宅1492套。受到节后看房客户回流以及楼市新政的利好等因素影响，国庆节后的周末，楼盘人气较旺。
国庆节后8天网签成交1492套
数据显示，国庆一周东莞商品住宅成交套数243套，创下近五年黄金周成交套数新低，同比降近四成，环比降八成。不过，节后网签成交量逐步回升，节后8天，住宅网签1492套，与节前成交情况相差无几。
从成交明细看，国庆期间开盘项目已陆陆续续进入签约，如恒大御景、天骄御峰，加推的项目如富通自在城、嘉宏松湖里的鱼46736元/平方米[松山湖]嘉宏松湖里的鱼35套在售、美丽湾畔花园17525元/平方米[茶山]美丽湾畔花园1套在售等加推新品的楼盘成交未在网签上明显体现。
国庆期间促销降价或首启低首付成为市场营销的“主旋律”，如厚街万达广场10、11幢促销降价6%、居益凯景中央14545元/平方米[中堂]居益凯景中央0套在售推“1成低首付”促销、城市立方首付1万起等。上周末，记者踩盘了解到，不少楼盘在国庆期间的促销优惠仍未取消，“国庆的促销保留到这个周末，为了让错过国庆买房的客户享受同样的优惠”，莞城某楼盘销售人员如是说。
据中原数据显示，国庆前后中惠松湖城1号商住楼促销降价11%，走货明显加快，上周签约套数超过20套。另外，名巨中央花园、富通自在城、美丽湾畔花园17525元/平方米[茶山]美丽湾畔花园1套在售等项目成交起色情况也已在本周网签数据中有所体现。
长假周末楼盘人气足
国庆后的周末，记者了解到，除了嘉华星际湾邀请2014年香港小姐助阵样板房开放的活动，其他楼盘的营销现场活动较少，但是即使如此，大多数楼盘的人气依然不错。
10月11日下午三点，记者在恒大御景看到，现场有十几批客户在看房。销售人员周岭告诉记者，虽然首次开盘已卖得差不多，但是依然不少客户上门了解。次日下午六点，记者抵达鼎峰源著售楼部，现场销售人员都忙于带客户看房，时隔20，当记者离开该项目时，仍陆续有客户前来看房。
虽然上述项目不能代表全市楼市的现状，一定程度上可以反映出，在9月底国家“认贷不认房”政策落地后，部分之前还在观望的购房者已开始悄然出动，改善型客户看房者明显增多。
东莞中原的系统统计显示，在9月29日至10月5日的一个自然周里，一周楼盘来访量达1946批次，环比增加83.07%。而在登记的客户中，意向四房和五房的客户达400多批，环比升幅最明显。上周，楼盘来访量仍然维持较高位水平，反映客户看房的热情仍然较高。多个开发商在记者采访时也反映近期楼盘的来访量不错，甚至超乎预期。
10月下旬，东莞将有一批全新项目集中供应入市，如鼎峰源著、金地城南艺境、尚品居、万科南部湾、碧桂园旗下的黄江、东坑等多个全新项目。
二手房成交周期缩短 改善型客户看房热情高
受到市场大环境的影响，相比往年，今年不管是一手房还是二手房市场，成交套数和面积均有明显的下滑。房贷新政出台后，二手市场活跃也有所提高，业内人士认为，二手市场改善型买家成交周期会加快，第四季度二手市场或量升价稳。
前三季度二手住宅成交2.5万套
合富房地产经济研究院院长龙斌分析认为，由于受整体房地产环境转淡、经济放缓、房贷收紧以及新盘分流等因素的叠加综合影响，2014年前三季度，东莞二手市场客户的观望氛围明显转浓，买家价格期望较高，但业主叫价大多坚挺，入市意愿减弱，总体市场胶着僵持。
据合富监测二手网签数据显示，今年前三季度东莞二手住宅成交2.5万套，成交面积为339万㎡，同比2013年减少25%。虽然在第三季度，楼市整体调控政策有所放松，二手楼市的看房人气有所增加，但回升力度偏弱。
二手成交周期缩短
“房贷政策放开，对楼市的刺激是很明显的。虽然短期内没有体现到成交量上，但长期影响很大。我们二手部门的同事反馈，国庆后客户的看房热情升高，改善型客户表现得尤其明显，最近的成交周期也缩短。”广东金信联行总经理罗凤表示，“新政优惠措施的陆续落实、观望客户会逐渐入市，所以，对于今年的市场，我们有信心。”
龙斌认为，在整体调控政策向松以及央行松贷等政策的利好下，二手楼市的人气较足；成交量较此前或会有所提升。不过在第四季度，随着新盘入市增多，分流二手客源的现象将会持续，此外，经济放缓的因素短期内仍将难以改变，二手房成交量的增幅应该不会太大，或会以小幅回升为主，价格还是以稳为主。
安家地产的小程在国庆长假后的首日告诉记者，“我又回来东莞了。”小程是一名地产中介，今年初离开东莞到了深圳发展，不过，仅仅六个月的时间，他又回来东莞了，“贷款政策放松而深圳还在限购，回来东莞或者机会更多。”小程虽然是个案，但也一定程度上反映从业人员在楼市新政之后，增加了对二手市场的信心。
郎咸平：、刚需房、地铁房值得买
近日，经济学家郎咸平在清溪镇投资发展推介会以大会嘉宾的身份作了主题演讲。他在演讲时表示，房子会像其他行业的商品一样，品质好的价钱继续上涨，品质差的价格则会下跌。在楼市多变的背景之下，消费者该如何买房？郎咸平建议市民这样选择，除了看住宅是否具有本地特色、是否是，还可以看看该住宅是否是刚需房、是否是地铁房。他认为，具有上述两三个价值点的住宅，将来的价值就会明显有所体现。
另外，他建议开发商，在投资的商业综合体的时候，要定位为物美价廉的中低档消费产品；他还建议运营商多在住宅区，规划一些电影院、溜冰场、儿童游乐场等体验式消费业态。
罗凤：新政后改善型客户更活跃
“此前，地方政府做了一些放松楼市调控的政策，不过都不如'930'政策的效果明显。限贷都放松了，对二手市场的利好也十分明显。”广东金信联行置业有限公司总经理罗凤告诉记者，国庆后其公司各分店的客户看房活跃度提高了不少，二手房成交的周期也在缩短，“尤其是有改善需求的客户。现在公积金贷款政策也在放松，不过公积金对二手市场的影响不大，因为其交易流程繁琐并且效率较低，在二手市场中使用得比较少。不过，这些信息会增强市场的信心。”
新政的刺激，多个城市成交量回暖，东莞也不例外。那么东莞房价的走势如何？罗凤认为，后期开发商是趁机上调价格还是继续低价走量，主要取决于各房企的具体情况，“每家房企的‘粮仓’都不一样，各打各的算盘，所以价格也会出现分化。可能有楼盘升价，也可能有楼盘继续以较低的价格走量，不过房价整体还是以稳为主。”
吴中波：四季度开发商机会更多
在"930"政策出台的次日，田禾卢浮公馆开放营销中心。该项目工作人员在向媒体介绍卢浮公馆产品之后，充满希望加说了一句，“在新政的利好之下，我们的新产品或更受市场欢迎。”
东莞田禾地产投资有限公司营销策划总监吴中波表示，“第四季度，开发商的机会更多。”纵观开年至今，受市场低迷影响，东莞许多开发商前三季度的销售业绩环比去年同期跌幅较大，不少项目去货速度减缓，部分企业资金回笼压力大。“银十”期间出货压力逐渐加大，开发商难得遇到新政带来的出货好机会，定有部分楼盘通过降价等方式促销以追求更多的成交量。
楼盘现场
楼盘：恒大御景
踩盘时间：10月11日下午三点
新盘周末看房客户多
项目概况
恒大御景项目所处的位置南城运河边，紧邻天安数码城。10月6日开盘，当天推446套80-130㎡精装房，每平方米单价从8200到1.3万元不等，开盘后仅剩少量房源。
现场直击
关于近期出台的房贷松绑政策，销售中心已借此来打广告揽客，“楼市回暖 信号明显 认贷不认房”字眼的宣传海报在售楼部的入门抢眼处。
记者进入售楼部发现，洽谈区的十几张桌椅，几乎满座。售楼部内也准备了一些图画DIY之类的小型暖场活动。正从周溪过来看房的黄姨说，“我来看了很多次了，开盘那天没选到合适的房号就没订房，今天特意来看多一次，看我看中的那个户型有没有人退房。”
销售人员周先生告诉记者，利好政策虽然在“十一黄金周”前夕就出台，其客户反应平平，可能大多数是首次置业者，政策更多的是利好二次或二次以上的置业者。
对于网传的恒大地产节后价格上调的文件，周先生表示，不知道是真还是假，“现在的价格跟国庆期间的相差无几，只不过现在所剩房源不多，客户选择比较少。”董珊伶
楼盘：君汇半岛
踩盘时间：10月10日下午五点
用起价房吸引买家
项目概况
君汇半岛项目位于道滘道厚路，紧邻蔡白湿地公园。该项目今年初推出首批洋房产品，项目主要以80-260平方米两房至五房的江景洋房为主，约2200多户。实时一次新品加推是在9月上旬，均价在7000元/平方米左右。
现场直击
东莞大道延长线的开通，对该楼盘是一大利好，南城客户驱车前往，10左右可抵达该片区。在东莞大道沿线的户外广告牌上，“5500元/平方米起”的宣传吸引人眼球。
进入销售中心，显眼处同样是“5500元/平方米起”的宣传，现场人不多。销售人员介绍，均价7000元/平方米。记者了解到，该项目在9月初就已加推新品，而非在国庆期间入市。记者从来访登记册中了解到，国庆期间来访量一般。销售人员介绍，项目产品丰富，包含了刚需客户以及改善型客户所需求的户型，但总体刚需户型比较热销。此外，销售人员还很热情咨询是否在购买第二套住房，并提醒记者还清首套房贷款之后再来购买。他介绍，目前首套房贷利率上浮在5%-10%之间。
合富辉煌市场研究部监测数据显示，该项目在今年一季度入市时销售成绩不错，不过，随着市场的焦灼，客户观望情绪的浓厚，走货速度不断下滑，记者了解到，该项目成交价格也在下滑，从一季度7200元/平方米均价降为三季度的6600元/平方米。周素琼
楼盘：鼎峰源著
踩盘时间：10月12日下午五点半
大户型洋房加快入市
项目概况
鼎峰源著位于南城板岭路1号，东莞植物园，项目总建筑面积达到29万平方米，别墅产品已在去年年底开售。今年8月，首批128-270㎡高层洋房启动诚意登记“3万抵开盘95折”。
现场直击
周日的傍晚，记者驱车从绿色路进入该项目，沿路风景优美。虽然已是下午五点半，售楼部前还停了十来辆小车。
进入售楼部，记者看到约有五六批客户在看房，并且以中年人为主。记者粗略数了一下，该项目的来访客户的登记本上，当天客户来访量不少于30批。来自南城的方先生，正带着妻儿在看房，他说，“我们想看看这里168平方米的高层洋房，喜欢这里的环境。”
销售人员在给记者介绍户型和项目情况后说，“麻烦你自己去样板房参观，我现在又有老客户过来看房。抱歉，周末人比较多。”她给记者指明洋房的方向之后，匆匆赶回售楼部。为了让客户更直观快捷地看到洋房样板房，开发商早早地在高层洋房旁边打造了与实际户型一样大小的样板房。
上述销售人员表示，“我们的洋房很快要开卖了，可能就在月底，预计均价约1.2万元/㎡。国庆后，来访客户是比之前增加了，有部分客户是受到新房贷利好而准备出手的。”
时至六点，当记者准备离开该项目时，还有客户陆续到该项目看房。
准新人国庆后忙看房
人物：小洲
职业：事业单位员工
意向房源：120㎡左右洋房
购房目的：买婚房
置业案例一
国庆后的周末，记者在恒大御景遇到了在此看房的小洲。原来，国庆长假期间，他去了未婚妻老家“提亲”，所以现在才来看房。
“好遗憾。”小洲未婚妻抢过话茬，“我们昨晚才回到东莞，来到售楼部才知道之前看中的130平方米的房源已经在6日开盘的时候卖完了。”
是否因为楼市新政而买房吗？小洲摇摇头，“我们是首次置业，和女朋友拍拖四年，国庆前求婚成功，决定春节回老家登记摆酒，买房结婚是必然的。”
当销售员多次表示，130㎡的户型确实已售罄之后，小洲才拉女友走出售楼部。离开之前，小洲还跟销售员说，“新推类似房源的话，记得通知我。”他告诉记者，他和未婚妻看中的不仅是这个户型，还看中其购房方式，“他们这里有超低的低首付购房活动，这样一来，即使买了房手头也比较宽裕，不用问亲友借钱，春节也快到了，总得准备些余款回家办酒席。”
从恒大御景售楼部出来后，小洲拉着女朋友走向旁边的天安数码城营销中心，他跟记者说，“既然来了，顺便去看看那边有没有合适的户型。”
首付降低
改善置业者计划出手
人物：徐先生
职业：某医院医生
意向房源：约140㎡的四房
购房目的：以小换大，想升级居住感受
今年三十五岁的徐先生是东莞某医院儿科医生，在工作中接触多年小朋友的他，也在今年初升级为“爸爸”。随着女儿的到来，换房一事也显得迫在眉睫。
徐先生说，现在的房子是78平方米的小两房是2008年贷款买下来的，除了他们一家三口还有小姨子一起居住。“岳父岳母已去世，刚毕业的小姨子在出嫁前都会跟着我们一起住。”
女儿出生以前，三个年轻人居住小两居室一点都不觉得憋屈，反而觉得地方小好打扫。不过女儿到来以后，房子显得彻底不够用了。“两辆BB车、一大堆女儿的衣物以及玩具把客厅塞得满满的，”更令他要加快换房的步骤的原因是，“现在8个月的女儿睡觉满床翻滚，1.5米宽的床都没有我的容身之处了。”
无奈之下，徐先生和妻子合计着把床推到飘窗边，他睡到飘窗台上。今年四月份他和妻子就到城区四处看房，可惜首付款和贷款利息高，而且女儿出生后妻子就全职带孩子，家庭收入差不多减半，担心换房后经济压力徒增，一直不敢出手。
不过，令他感到惊喜的是，现在他们买房的话，也可以当做首套房去申请房贷，首付三成，利息或可以申请到基准利率而非此前的基准利率上浮20%。“这几天都在看房，找到合适的就要买了。”
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