[摘要] 近日，沉寂许久的运河板块重新变得活跃起来，10月1日田禾·卢浮公馆开放营销中心，紧接着，10月6日恒大·御景开盘。据记者统计，加上已于6月28日开盘的恒大·华府，今年运河板块已有3个全新项目入市。
近日，沉寂许久的运河板块重新变得活跃起来，10月1日田禾·卢浮公馆开放营销中心，紧接着，10月6日恒大·御景开盘。据记者统计，加上已于6月28日开盘的恒大·华府，今年运河板块已有3个全新项目入市。再加上目前在售的富通·自在城、江南城、天安数码城·圣河西e号等项目，运河板块出现了近年来少有的供应放量局面。记者调查发现，这一轮供应放量的产品，以刚需户型为主，辅以少量的超大户型。
新品扎堆供应放量
最近一段时间，运河板块楼市供应量激增。10月1日，田禾·卢浮公馆营销中心正式对外开放。据了解，项目为田禾·塞纳河畔二期，共5栋，其中，1-4栋为高层洋房，5栋为公寓。田禾地产营销总监吴中波告诉记者，项目推出489套洋房、263套SOHO公寓，或将于年内开盘入市。
紧接着，10月6日恒大·御景首批开盘，推出4、5、6、7栋共计446套房源。
除此之外，记者还了解到，去年开盘入市的富通·自在城，现在也正在加推3、6栋新品。据富通地产相关负责人介绍，富通·自在城计划年内推出600-700套新品，之前已于6月28日推出首波约150套，剩下的近期正在集中加推。
同时，恒大·华府、江南城、天安数码城·圣河西e号等楼盘也都在按序就班地销售。其中，恒大·华府6月28日开盘推出的1、2、3栋400余套单位，目前正在持续销售中。江南城只剩下20-30套尾盘。而作为天安数码城的配建住宅项目——圣河西e号，剩下的货量则不少。
据记者统计，不管是全新项目入市，还是旧盘加推新品，还是持续在售产品，加起来，10月运河板块供应近1500套。业内人士分析认为，，今年前8个月市场不好，开发商没有推货的热情，而9月由于市场仍不明朗，开发商就把推货节点延期到了10月；第二，金九不“金”，为了年底冲业绩，开发商就必须在今年最后一个营销节点银十大力推货；第三，9月30日发布的央行新政，也增加了开发商10月推货的信心，以上三种因素，导致了近期运河板块楼市供应放量。
产品以刚需为主
记者了解到，运河板块供应虽然放量，但产品线却不是很丰富，而是以刚需为主。
其中，田禾·卢浮公馆主力户型为66-103平方米，采用N+1设计；恒大·御景在售80-130平方米二至三房；富通·自在城主推70-130平方米二至四房；江南城在销售86、88栋110、120、130平方米三房；天安数码城·圣河西e号则力推70、80、90平方米二房和100-142平方米三至四房。很明显，这5个楼盘的主力产品都是刚需户型。
只有恒大·华府不是刚需。据了解，恒大·华府一期主推173-238平方米三至四房。
对此，东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，这是由于近年来市场一直由刚需做主导。“近年来，运河板块在东莞楼市发展中略显沉寂，主要是由于土地供应略显不足，随着‘三旧’改造的推进，以及创意产业、文化建设的推进，运河板块将获得更大的发展空间，随着未来新项目的推出，产品线将会变得丰富起来。”
板块优势
配套丰富是运河板块亮点
运河两岸是开发商开发的片区之一，虽然此前曾沉寂了一段时间，但如今又重焕生机，成为开发商青睐的开发热土，今年以来，已经有恒大·华府、田禾·卢浮公馆、恒大·御景等3个全新项目陆续面市。
在采访中，梁兰凌表示，作为东莞发展的片区之一，运河板块配套丰富，是新兴城市片区所无可比拟的，再加上莞城近年来在文化产业、宜居城市、总部经济等方面的大力打造，对开发商的吸引力更为加大。
“虽然运河部分路段单行线的设置造成了交通的些许不变，但生活配套的极大丰富使运河沿岸依然吸引了众多的开发商。”恒大地产相关人士告诉记者，恒大·华府的区域优势，便是东接莞城文化广场，北接市桥路、西正路两条东莞最繁华的街道，和莞城人民公园商圈连成一片，商圈发达，配套便利丰富。
“东莞传统商圈之一的西城楼商圈便位于运河边上，莞城人民公园、文化广场、可园等也在这个区域，生活休闲配套极为丰富。”吴中波说道。“但运河板块最吸引人的还是发达的教育资源。运河板块的教育环境和教育资源是全市范围内最优质的，很多人选择在这里置业也是为了能给孩子提供一个良好的学习环境。莞城中心小学、莞城建设小学等名校，是其他区域所无法比拟的卖点。你可以拿广州、深圳拥有优质教育资源的区域来做比较。以前广州的东山区，现在的越秀区，以教育强区作为依托，有多少家庭削尖了脑袋也想住在那里啊。”
有地产研究人士则对记者表示，运河板块，生活配套、教育配套丰富，随着政府近年来大力推进“三旧”改造，该板块重获发展契机，重新赢得开发商的青睐并不奇怪。
值得关注
莞城客群比例在减少
记者在走访运河板块时发现，运河板块的客群主要并不是来自于莞城，虽然运河板块的核心区域是在莞城。
且不说，恒大·御景、江南城、天安数码城·圣河西e号等3个位于南城的项目，记者在富通·自在城踩盘时，销售人员就告诉记者，“现在项目的客户群的是来自于南城，其次是莞城，再次则是万江等其他地方”。
即便是恒大·华府、田禾·卢浮公馆这样位于莞城核心地带的楼盘，销售人员也都表示，目前客群以南城为代表的周边镇街为主，而不是莞城，而且，莞城客群的比例正逐渐呈现下降趋势。
东莞富通地产总经理助理梁兰凌表示，随着东城、南城的崛起，莞城的工厂、企业、市政机构外迁，一些常住人口也随之陆续迁出，莞城的消费力也受到影响。对于运河板块楼市来说，莞城的消费群体有减少的趋势。
展望
未来一两年运河板块还将放量
在采访中，记者了解到，富通地产还将深耕运河板块，在富通·自在城项目侧后面，富通地产还有一个新项目。梁兰凌告诉记者，该项目是“三旧”改造项目，目前案名未定，预计明年推出。
宏远地产和田禾地产也不落人后。宏远地产在江南城附近也有一个新项目，目前正在打地基。而田禾地产则看中了田禾·塞纳河畔和田禾·卢浮公馆旁边的一块两三万平方米的地块，有意拿下。
从目前的形势来看，未来一两年内，运河板块至少还有3个新项目入市，运河板块楼市还将继续扩充放量。现在可以肯定地说，运河板块已重新成为东莞楼市热土之一。
吴中波表示，“三旧”改造的推进成为了运河板块重新崛起的契机。“田禾·卢浮公馆和富通地产的新项目，都是通过‘三旧’改造得来的，今后像这样的‘三旧’改造项目会越来越多。”
有地产研究人士告诉记者，运河板块聚集了大批居民、工厂和村落，已没有多少新的土地可供开发，未来的楼市发展将更多通过“三旧”改造去实现。
声音
东莞富通地产总经理助理梁兰凌
运河优势在于沉淀
富通·自在城目前是运河沿线的主力楼盘之一，据了解，该项目从开盘至今，销售业绩一直不错，这个十一黄金周销售就达到近百套。富通地产如何看待运河沿线的房地产开发价值和未来的发展机会？记者采访了东莞富通地产总经理助理梁兰凌。
东莞日报：你如何看待运河沿岸在东莞房地产开发进程中的地段价值？
梁兰凌：不少老莞人都知道，在东莞城市的发展历史中，运河可以说是这个城市的母亲河，而运河曾经是这个城市的核心所在。这样的历史使运河沿岸本身就具备了更多的文化气息和历史沉淀，而且可以看到，运河沿岸也是教育配套非常丰富，有阳光五小、可园中学、建设小学等多个学校分布。而且莞城文化广场的商业发展也相对成熟。而作为东莞启动房地产开发的片区之一，运河沿岸的楼盘不在少数，社区氛围也十分浓厚，可以说，在运河沿岸的生活气息比城市里的其他片区楼盘都更为浓郁。
另一方面，近几年来东莞市政府对运河加大整治力度，运河过去困扰沿岸住户的脏、臭等问题有了很大的改善，居住价值也随之提高，而开发商也开始又在这条河的两岸扎堆，目前在售项目已有五六个之多，可以说，带有独特的老城韵味沉淀的运河边又迎来了新的春天。
东莞日报：你认为运河沿岸未来是否还会有新的发展契机吗？
梁兰凌：我刚刚有说到，运河边又迎来了新的春天，这也意味着运河岸边还有发展的空间。我个人认为，未来运河边的发展契机主要在两个方面。一是“三旧”改造。运河作为东莞城市发展最初的区域，已经没有多少新的土地可供开发，这也使片区未来的发展更多是通过“三旧”改造去进行。据我了解，未来从自在城往可园中学的一片，都可能会进行“三旧”改造，而且以住宅开发为主。另一个方面则是文创产业的发展。相较于这个城市的其他片区，运河沿岸有更丰富的文化沉淀，这也为区域的文创产业发展提供了沃土。
东莞日报：富通地产在运河沿岸已经打造了自在城项目，明年又会推出新的项目，在未来的发展计划中，是否还会继续考虑运河沿岸？
梁兰凌：富通在东莞肯定会继续拿地，也会继续接“三旧”改造的项目。但在不在运河边，还是要看机会。有好的机会，合适的项目，肯定还会继续参与开发。
田禾地产营销总监吴中波
“三旧”改造是机会也是挑战
10月1日，田禾·卢浮公馆开放营销中心，继田禾·塞纳河畔之后，田禾地产又在运河板块写下了浓浓一笔。田禾·卢浮公馆何时开盘？田禾地产会不会在运河板块布局？运河板块楼市重新崛起的契机在哪里？针对这些话题，记者采访了田禾地产营销总监吴中波。
东莞日报：田禾·卢浮公馆已于10月1日开放营销中心，不知何时开盘？
吴中波：一般来说，开放营销中心不久，项目就要开盘。但是，我们田禾·卢浮公馆10月1日开放营销中心，主要是想利用十一国庆这个重要营销节点蓄客，至于开盘时间，争取在年底，若是年底开不了盘，那就要到春节后了。
不过，虽然近期开不了盘，但却可以接受项目咨询。卢浮公馆主力户型为65-103平方米，采用N＋1设计，户户超值面积赠送，甚至具有独立赠送的房间。
东莞日报：你们对田禾·卢浮公馆的心理价位是多少？
吴中波：目前价格还没有定，开盘时的定价主要看市场。目前周边北大资源·御城、富通·自在城等的价格都是在8600元/平方米左右。
东莞日报：目前田禾地产在东莞只有田禾·卢浮公馆这一个住宅项目，接下来你们还会不会在运河板块布局？
吴中波：对于运河板块，我们田禾地产十分熟悉，可以说是主场，当然要深耕。在田禾·卢浮公馆隔壁有一块两三万平方米的商住用地，我们也有意向。
实际上，我们不只是准备在运河板块拿地，如果东莞其他区域有比较适合的地块，我们也会考虑。
东莞日报：你怎么看运河板块的楼市发展？
吴中波：运河板块位于莞城腹心，此前随着东城、南城的崛起，运河板块也有没落的感觉。但是，近年来莞城政府大力打造莞城的经济、文化，发展宜居城市、创意产业，振兴旧商圈，运河板块楼市也在复苏。
特别是“三旧”改造的推进，成为了运河板块楼市崛起的契机。运河板块规划旧，道路、建筑、商业等都有待升级，所以“三旧”改造是房企未来介入运河板块房地产开发的主要途径。这是比较有意义的事情，一方面既是开发楼盘，另一方面也推动了城区的升级发展。
东莞日报：运河板块重新崛起的阻碍在哪里？
吴中波：提起运河板块的开发，让开发商头疼的还是拆迁问题。作为老城市防咸引淡、防洪排涝的重点工程，运河周边聚集了大批居民、工厂和村落，而大面积的工厂和村庄的拆迁成本是一个不容忽视的大头，没有政策的扶持，开发商单纯的企业行为是难以撼动这块“硬骨头”的。
对有意进军运河板块楼市的房企而言，既是挑战也是机会。
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