[摘要] 从去年12月开始，东莞住宅均价站上了“9字头”，到今年7月份，房价已经连续8个月维持在9100元/平方米左右。但是有业内人士表示，实际上房价明涨实降，从市场成交情况来看，适合刚需购房者的普通住宅不断低价开盘或降价推货，普通住宅价格在向下调整。
供应
东莞中原研究部和合富辉煌东莞市场研究部数据监测显示，2014年7月，东莞住宅新增供应54.9万平方米，同比去年上涨5%，环比下滑6%，自6月份开始，东莞市场多个全新住宅项目入市，东莞住宅新增供应开始明显上行。
供应量同比上涨
住宅供应开始上行
市场观察：楼盘推货信心增强
今年7月住宅供应比去年同期明显活跃，主要得益于个别规模较大的项目纯新上市，同时推出别墅和洋房产品，首次入市总供应量大，如三正·瑞士半山供应9.52万㎡、中惠·松湖城供应6.41万㎡等。
在户型方面，进入下半年，别墅市场也开始活跃，今年上半年别墅供应仅7万平方米，而7月份随着蜜糖、中惠·松湖城、三正·瑞士半山的别墅集中入市，别墅新增面积达9.26万平方米，环比上月大涨672%，同比亦大幅上涨59%。
不过刚需产品仍然占主流。东莞中原地产市场研究部数据显示，7月刚需供应3512套，创2014年以来位，比重为76.3%，也创下了年内实时高位。7月刚需产品主要有13个项目供应，多数单盘供应套数在200套以上，且项目位于热点区域，反映7月各种利好消息叠加，让不少开发商对市场的预期出现好转并升高，加上部分楼盘经历几个月的蓄客，在推货策略方面表现比上半年要积极、大胆。
库存
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2014年7月底，东莞一手住宅库存面积约482万平方米，较6月略有增加，但由于7月销售形势好于6月，故去库存时间较6月减少1个月，约为13个月。通常12个月上下的去库存时间为楼市压力的临界点，当前东莞楼市刚好处于临界点上下，表现出轻微的消化压力，但整体仍处于安全的水平。
库存位于临界点
压力加大
市场观察：大部分楼盘签约少
开发商放慢开工步伐
进入下半年，多个楼盘开盘入市，楼市供应量大增，但是由于近一年来东莞楼市成交处于较低水平，按照消化量来计算，楼市消化压力在加大，受此影响，开发商也有意放缓开工步伐。
从成交情况来看，大部分的楼盘成交仍然不乐观。据东莞中原研究部监测的数据显示，7月份共有189个项目有洋房成交，成交套数60套以上的仅12个，10套以下的占了106个，虽然相对6月有所好转，但是大部分楼盘成交仍然低迷。
6月以来，住宅供应量加大、大部分楼盘成交低迷，开发商的开工步伐也有所放缓。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，7月份东莞住宅新开工60.46万㎡，环比6月的131.54万㎡下降了54.04%，第二季度住宅新开工量持续高升，7月住宅新开工量出现回落，进入爆发放量后的一个缓冲期。此外，随着“限购”放松、首套房贷放款有所加快，东莞开发商们也十分看好东莞后市，其中部分开发商捂盘心态较为严重，囤地意愿强，也有意放缓了开工进度。
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