[摘要] 2014年的东莞楼市注定不平凡,自开年以来,楼市各项指标就难以反弹。3月的楼市“小阳春”,东莞楼市回暖乏力,业内外都对传统楼市旺季“红五月”寄予厚望,但今年的五月,东莞楼市仍然没有打破僵局,楼市的“红五月”也未能如约而至。
2014年的东莞楼市注定不平凡,自开年以来,楼市各项指标就难以反弹。3月的楼市“小阳春”,东莞楼市回暖乏力,业内外都对传统楼市旺季“红五月”寄予厚望,但今年的五月,东莞楼市仍然没有打破僵局,楼市的“红五月”也未能如约而至。各大楼盘的促销活动自月初的五一长假开始就一直保持着较大的力度,由于信贷持续收紧、东莞首套房贷利率再度上浮等各种因素的影响,东莞楼市依然未能打破供需双方博弈的局面,购房者的观望情绪持续,楼市并没有如五月的天气一般火热起来。
5月东莞楼市轻微升温 同比销量下跌高房价企稳
据房天下数据监控中心统计,2014年5月东莞楼市商品房成交5692套,其中住宅成交3713套,环比上涨7.81%,同比暴跌40.5%;住宅成交面积408662.68平米,环比上涨6.69%,同比大跌38.93%;住宅成交金额373978.56万元,环比上涨7.04%,同比下跌35.13%;住宅成交均价9151.28元/平米,环比上涨0.32%,同比上涨6.22%。
五月的首周,趁着五一假期,开发商已经打响了促销战,各种手段层出不穷,希望能在假期中打响红五月的头炮,吸引购房者入市,但这种以价换量的意图并没有轻易打动购房者,受促销手段影响而入市的购房者属于少数,五一期间的住宅成交套数同比下降了25%。头炮未能打响,五月东莞楼市的走势也逐步下滑,直至最后一周才出现小幅的回升。促销增多,但东莞的房价并没有因此下降,截止5月,东莞市的住宅均价已经连续6个月企稳“9”字头,加上6月份入市新货的数量减少,业内预计,低库存的状态将继续支撑着东莞的高房价,短期内房价无大范围下降的可能。
五月,央行喊话支持首套房购房者,但目前东莞的银行仍没有实际作出反应,五月,大多数银行首套房的房贷利率都上浮了10%以上,加上从开年以来一直持续的放款时间长,打击了不少刚需族的买房热情。尽管开发商一直打着促销的名号,但实际上,高端住宅市场的促销力度远比刚需产品大,因此,对于不少刚需客来说,楼市上沸沸 的各种促销,并没有助力他们的置业路,而来自房贷方面的压力,更是阻碍了刚需客的入市之路。怎样吸引刚需族入市,成为各大开发商六月需要面临的问题,也是炒热楼市的关键所在。
置业需求外溢 松湖临深区争宠
镇区 | 当月签约(套) | 当月成交面积(㎡) | 当月成交金额(万元) | 平均面积(㎡) | 平均价格(万元) |
南城区 | 611 | 48500.37 | 54008.53 | 79.38 | 11135.69 |
厚街镇 | 419 | 44888.58 | 41544.53 | 107.13 | 9255.03 |
塘厦镇 | 391 | 42045.99 | 42266.31 | 107.53 | 10052.40 |
大岭山镇 | 261 | 30238.28 | 20793.15 | 115.86 | 6876.43 |
樟木头镇 | 219 | 22039.4 | 17985.4 | 100.64 | 8160.57 |
万江区 | 196 | 23895.84 | 20238.09 | 121.92 | 8469.29 |
凤岗镇 | 187 | 19362.7 | 17315.49 | 103.54 | 8942.70 |
寮步镇 | 149 | 16862.79 | 16313.05 | 113.17 | 9673.99 |
大朗镇 | 128 | 14366.9 | 10180.85 | 112.24 | 7086.32 |
虎门镇 | 124 | 17980.59 | 16493.55 | 145.00 | 9172.97 |
沙田镇 | 112 | 14465.8 | 12406.99 | 129.16 | 8576.77 |
松山湖 | 108 | 19063.29 | 27640.93 | 176.51 | 14499.56 |
常平镇 | 102 | 11366.65 | 7621.73 | 111.44 | 6705.34 |
道滘镇 | 95 | 11850.73 | 8421.74 | 124.74 | 7106.52 |
清溪镇 | 86 | 9536.62 | 6514.89 | 110.89 | 6831.45 |
东城区 | 73 | 11970.19 | 17017.86 | 163.98 | 14216.87 |
长安镇 | 64 | 7517.71 | 7804.78 | 117.46 | 10381.86 |
桥头镇 | 61 | 7728.25 | 3754.7 | 126.69 | 4858.41 |
莞城区 | 61 | 5638.9 | 5408.77 | 92.44 | 9591.89 |
麻涌镇 | 60 | 6764.05 | 4463.47 | 112.73 | 6598.81 |
高埗镇 | 35 | 4064.6 | 2848.38 | 116.13 | 7007.77 |
茶山镇 | 30 | 2674.94 | 1776.76 | 89.16 | 6642.24 |
黄江镇 | 29 | 3401.25 | 2776.27 | 117.28 | 8162.50 |
企石镇 | 24 | 2487.44 | 1518.11 | 103.64 | 6103.10 |
石碣镇 | 21 | 3065.78 | 2286.01 | 145.99 | 7456.54 |
石龙镇 | 18 | 2069.41 | 1499.56 | 114.97 | 7246.32 |
东坑镇 | 16 | 2023.87 | 1208.34 | 126.49 | 5970.44 |
横沥镇 | 14 | 673.18 | 394.65 | 48.08 | 5862.47 |
石排镇 | 11 | 1302.97 | 958.77 | 118.45 | 7358.34 |
中堂镇 | 6 | 625.33 | 409.19 | 104.22 | 6543.58 |
望牛墩镇 | 2 | 190.28 | 107.06 | 95.14 | 5626.45 |
据房天下数据监控中心统计,5月东莞楼市共有31个区域成交3713套住宅,其中南城区成交611套,以的优势摘下5月东莞镇区住宅销售排行榜;厚街镇以住宅月成交419套成绩,排名第二;塘厦镇成交391套,排行第三。
从全市住宅成交前十中可以看出,中心城区中,南城区与万江区都有入围,其中万江区以196套的签约数排行第六,五月的万江土地市场火热,一时之间成为了楼市的焦点。开发商拿地热情高,是对万江楼市前景的肯定,更为在售的万江楼盘提高了的潜力,加上东城区与莞城区两大区域的住宅供应减少,房价走高,万江区作为城区中的一块置业洼地,正逐渐吸引着购房者。
临深片区依旧是维持火热成交的态势,尤其是塘厦镇、樟木头镇、凤岗镇等三大主力镇区,值得注意的是,松湖片区也有三个镇区进入了前十的排行中,分别是:大岭山镇、寮步镇和大朗镇。
可以看出,除了传统的楼市热点——中心城区和临深片区,购房者也逐渐关注起其他片区来。其中以松湖片区和沿海片区比重为。东莞轻轨建设完善,不断传来好消息,东莞城内以及城际交通网络的不断完善,将改变东莞购房者以往的置业习惯。离中心城区较为偏远的地区,房价也较低,但一直因为交通的不完善,一直不被重视,克服这一大障碍,预计不少刚需客都将选择这些片区的楼盘,而并非房价较高的中心城区。
5月,东莞楼市共有5个镇区的住宅均价破万,比4月份增加了一个:塘厦镇。塘厦镇作为深圳客置业东莞的,房价一直都在高位企稳,5月份万科的两大项目:万科朗润园和万科四季花城的成交走高,因此拉高了塘厦镇的均价。
楼盘成交方面,厚街万达广场不负众望以259套的签约量获得5月单盘成交,三元里综合商住楼以153套的成交量排行第二, 新世纪·领居则以151套的成交量排行第三。从单盘成交排行中可以看出,中高端产品的签约量多,也拉高了5月东莞住宅的成交均价,其中,部分楼盘靠低首付的促销手段也成功突围,比如汉唐蜜园和万科朗润园均有低首付的购房优惠。
6月东莞20盘推货入市 刚需产品为市场主流
据东莞房天下数据监控中心统计(截止5月28日),2014年6月份东莞楼市统计有20个楼盘加推或开盘。东莞楼市红五不红,6月新货也不多。这让今年原本就命运多舛的楼市,有多了几分迷茫的色彩。然而我们可以看到,6月份推货的20个楼盘中,有14个楼盘推出刚需户型。可见,东莞房地产市场还是刚需产品为市场主流。
6月份东莞推新或新开盘的项目中,惹人注意的是,20个盘有14个楼盘均主打刚需型产品,占比高达70%,刚需产品所占的比例依旧很高,有业内人士认为,刚需购房群体十分庞大,2013年东莞市出台新政放宽人才引进的大门和降低入户门槛,从长远来看,这项政策的出台将衍生出一批又一批新的购房需求群体。政策的推出无疑为东莞刚需产品火热打下一个很好的基础。房天下分析,“刚需族”是楼市购买力真实的主体,是楼市最强大的“置业力量”。由于有着大量刚需置业者的存在,顾开发商也热衷于继续推出更多的刚需户型。
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