[摘要] 近年来，开发贷款、信托、基金等融资方式相互交织，形成了一张“造血网”，源源不断向房地产市场“输血”。随着商业银行风险意识的增强，其对房地产开发贷款已开始收紧。
就像赌徒进场输了钱，总是想一把大的再赌回来。
“如果我手里有20个亿，我就拿出其中的10个亿买地。”来自江苏的开发商、朗诗集团董事长兼朗诗绿色地产(00106.HK)董事局主席田明近日说，很多人不这样，他们有10亿元，就去买20亿元的地。
不是每个开发商都如此谨慎。一些激进的正在为战略偏差而埋单。导火索正是杭州近日一个楼盘的大幅“促销”。
上周，德信公司旗下的位于万达商圈的北海公园，推出“准现房清盘特惠价”活动，均价仅为15800元/平方米，被称为有将近4000元/平方米的降幅。风向变得如此迅猛，就在2014年1月份，杭州土地成交金额高达339.56亿元的月度高位(占2013年的约1/4)。
回归一线
“北海公园是一个典型的楼市缩影。”杭州一家房地产上市公司的高管说，房地产有一个规律，2012年的行情不好，很多开发商进入下行趋势，纷纷从一二线撤退到三四线，想走“碧桂园”模式，这些小城市开盘周期很长，资金短时间内难以回笼，开发商对过长的时间战线失望后，在2013年又开始重新回归到一二线城市。
“市场从粗放型逐步朝精细化发展。”杭州世邦魏理仕总经理马英枢说，现在正在形成一种有序的竞争方式，首先开发商要选择城市，其次选择产品，一窝蜂式地跟风很难再赚到钱。
这个市场中，有人炒房没有赚到钱，当然，也有开发商亏本离场。
“细分市场、细分客户，选择合适的路径才有可能成功。”马英枢说，从现阶段看，一二线城市的风险要小于三四线城市。
有人恐惧有人扩张，在一线城市，开发商确实还在拿地，2月20日，泰禾集团(8.67, 0.00, 0.00%)(000732.SZ)在竞争激烈的北京土地市场，以49.5亿元大手笔夺得北京西三环一幅地块，这个价格比刚刚龙湖在同等区域的一块地便宜了将近5000元/平方米。
“资金链是企业必须考虑的最重要的大事，事实上，我们的开发贷量并不大。”泰禾集团董事长黄其森表示，要有子弹，才能生存，一二线城市的风险相对更小一些，这也是他们从去年就逐步布局北上广的重要原因。
“你可以看绿城的例子，2013年去了土地拍卖市场，举了很多次手，最终都放下了。”绿城集团的一名内部人士对《财经日报》记者说，他们的风控意识在2013年加强了，和“地王”渐行渐远。
爬起来，才知道站着的滋味。朗诗也透露，2013年他们计划拿15块地，结果土地市场过热，最终，他们只拿了8块。
开发商试图通过高周转来化解一部分的财务问题，“我们拿地到开盘就是七个月，最快地解决现金流问题。”滨江集团(6.33, 0.00, 0.00%)(002244.SZ)的董事长戚金兴说。
重庆部分银行暂停房贷 今年置业成本或提高
今年置业成本或提高
本报讯(记者 胡勇)2月24日,重庆亚宇科技公司的廖渝江来到民生银行沙坪坝支行,咨询按揭房贷业务,却被告知:房贷业务已全面停办。“我开始以为是停了二套房贷,结果连首套房都不给贷了。”她有些担心地说,“如果银行都这样,买房可怎么办呀?”
民生银行重庆分行相关人士向记者证实,该行已不再接受任何住房贷款申请。停贷的原因,“并不是受到政策影响,而是银行差别化定位以及赢利点转向导致的。”
据记者了解,目前重庆市场房贷业务现状是:部分小银行暂停房贷业务,工、农、中、建、交等五大行首套房贷利率维持基准利率,股份制银行则普遍上浮5%-20%。
“暂停房贷的是非国有银行,他们的政策很多时候与市场业务挂钩。”重庆渝宏房地产开发公司总经理谢刚说,判断贷款政策走向,主要得关注“五大行”。
“目前,国家对房地产的调控没有松动,这需要开发商有所警觉。”中原地产分析师赵建认为,目前国有银行不会有明显的动作,还是以稳定为主。“收紧的银行,估计是银行业务发生了改变。”
“无论如何,首套房还是受到政策支持的。从国家的角度看,政策只会抑制投资、投机需求。”某国有银行个贷部总经理刘洋说,房贷收紧,对今年房地产市场会产生一些变数,显而易见的是,市民的置业成本会有所提高。
另据记者从人民银行重庆营管部了解到,今年1月,重庆房贷量为56亿元,同比减少了13亿元;与2013年12月相比,减少了近70亿元,跌幅近60%。
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