[摘要] 近年来，开发贷款、信托、基金等融资方式相互交织，形成了一张“造血网”，源源不断向房地产市场“输血”。随着商业银行风险意识的增强，其对房地产开发贷款已开始收紧。
我国房贷收紧房价很难涨 楼市将终结黄金年代
银行对房地产业的态度正在发生微妙的变化。继不久前多家券商对房地产信托发出预警信号后，关于银行业收紧房贷的传言正在市场中蔓延。
多家银行收紧房贷
记者25日了解到，兴业银行春节前下发相关通知，将部分与房地产贷款有关的业务暂停至今年3月底，此次业务窗口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，个人住房按揭并未受到影响。
记者随后联系招商、交通、民生银行等股份制银行，得到答复均是对房地产开发贷款趋于谨慎。
近年来，开发贷款、信托、基金等融资方式相互交织，形成了一张“造血网”，源源不断向房地产市场“输血”。随着商业银行风险意识的增强，其对房地产开发贷款已开始收紧。
业内人士预测，未来银行对房地产相关贷款将持续采取谨慎态度，尤其是对风险较大的二、三线城市和中小型开发商的业务将会进行更严格的审核，必要时不排除暂停的可能。
瑞银证券分析师李宗彬认为，由于开发商财务杠杆较高，如果银行暂停开发贷款及按揭贷款，开发商的现金流可能面临较大压力。
地产资金链风险骤升
此前，部分三、四线城市出现“空城”，杭州、常州等城市的部分楼盘采取力度较大的降价促销，引发外界对部分开发商资金链骤紧、房地产市场可能转向的猜测。业内分析人士认为，出现打折促销，可能是因为项目开发商新增土地储备较多，面临一定的资金压力。
“杭州、常州等供给偏大的城市出现的降价销售现象不会蔓延至整个一、二线城市，但房价涨幅回落将是行业趋势。”李宗彬认为。
兴业证券认为，商业银行的行为模式变化无异于同时掐断了销售回款、外部融资这两条路径。房地产的资金链风险将在未来一段时间处于高位。
此外，今年以来，市场资金成本不断攀升、信托违约事件频发等因素也促使商业银行对市场风险重新定价，可能会放缓配置高风险、高资产。根据中国信托业 协会数据，估算今年将有7966只信托产品到期，规模合计9071亿元，而风险敞口恰恰集中于房地产和平台信托，其中房地产信托到期规模达到2500亿 元。
“近年来信托违约事件出现概率的是房地产行业。”广东金融学院院长陆磊说。“黄金年代”或将终结
与银行业的担忧似乎截然相反的情况也同时出现：国内一线城市土地市场价格飙升；一些大型房企在疯狂拿地的同时，也调高了业绩目标。
“复杂的市场情况可能在表明，畏惧者已经开始畏惧，但贪婪者依旧贪婪。”中央财经大学银行研究中心主任郭田勇认为，诸多迹象表明今年房地产市场在流动性风险、融资环境等方面正面临很大的不确定性。
“北上广深等一线城市的刚需较强，二、三线城市则很明显出现了房地产供给过剩的问题，开发商经营风险在加大。在这种情况下，银行提供贷款融资的风险正在集聚。”郭田勇说。
受访的业内人士表示，在经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升的背景下，房地产投资高增长恐难以为继。广发证券银行业分析师沐华说，从趋势看，银行对于开发贷和按揭贷款的谨慎态度，在未来几年内较难改变。
“综合各项政策和市场因素，房价很难一直涨下去。房地产的‘黄金年代’将面临终结。”郭田勇说。（作者 黄进）
楼市恐慌令房企焦虑：从三四线城市重返一二线
房企焦虑众生相
楼市恐慌虚实：开发商或闭门密会或“消灭”囤积子弹，杀回一线城市成战略转型
一季度求低调，用业绩说话。这是一家南方上市房企实时的部署。
《财经日报》记者从接近企业人士处了解到，昨天，这家房企临时召开紧急会议，聚集了大量公司管理层。这家公司很焦虑，一来，兴业银行(9.00, 0.00, 0.00%)(601166.SH)近日表态收紧部分房地产类贷款，这家房企担忧市场过度解读；二来，和众多地产股一样，上周末楼市“负面新闻”持续发酵后，本周的两个交易日，公司股价暴跌13%。
连日来，从个别楼盘降价以及银行收紧“水龙头”衍生出的“楼市恐慌”牵动市场神经，多家房企犹如“热锅上的蚂蚁”。本报记者采访多名房企负责人发现，马年楼市整体走势观点分化，不少房企已经从三四线城市重返一二线。他们亦做好了“囤子弹”的准备。
安抚市场
本周的A股市场，地产股集体进入“蹦极”状态，2月21日~2月25日三个交易日，保利地产[微博](6.67, 0.00, 0.00%)(600048.SH)累计下跌11.52%，万科A(6.57, 0.00, 0.00%)(000002.SZ)和招商地产[微博](15.62, 0.00, 0.00%)(000024.SZ)的跌幅分别达到10.25%和11.65%，尤其是黑色星期一，整个房地产板块跌幅超过5%，多只地产股遭遇跌停。
更多开发商不得不重新审视刚刚制订的全年规划，同时消除市场的负面情绪。昨天，一家香港上市的华南大型房企人士告诉《财经日报》记者，公司调集各类资源“四处救火”——消除关于公司的负面新闻。
在这个楼市再度被卷入舆论场中心的时点，开发商正在通过各种方式“买人气”。本报记者从多家房企获悉，一家大型房地产中介机构最近要出台一份房企榜单，这份榜单往年并没有那么重要，不过今年一些开发商更希望通过上榜来给予消费者信心，能不能进前五十，或者能不能进前二十，都来得特别重要。许多开发商十分焦虑，他们试图通过各种方式让名次显得好看些。
就像赌徒进场输了钱，总是想一把大的再赌回来。
“如果我手里有20个亿，我就拿出其中的10个亿买地。”来自江苏的开发商、朗诗集团董事长兼朗诗绿色地产(00106.HK)董事局主席田明近日说，很多人不这样，他们有10亿元，就去买20亿元的地。
不是每个开发商都如此谨慎。一些激进的正在为战略偏差而埋单。导火索正是杭州近日一个楼盘的大幅“促销”。
上周，德信公司旗下的位于万达商圈的北海公园，推出“准现房清盘特惠价”活动，均价仅为15800元/平方米，被称为有将近4000元/平方米的降幅。风向变得如此迅猛，就在2014年1月份，杭州土地成交金额高达339.56亿元的月度高位(占2013年的约1/4)。
回归一线
“北海公园是一个典型的楼市缩影。”杭州一家房地产上市公司的高管说，房地产有一个规律，2012年的行情不好，很多开发商进入下行趋势，纷纷从一二线撤退到三四线，想走“碧桂园”模式，这些小城市开盘周期很长，资金短时间内难以回笼，开发商对过长的时间战线失望后，在2013年又开始重新回归到一二线城市。
“市场从粗放型逐步朝精细化发展。”杭州世邦魏理仕总经理马英枢说，现在正在形成一种有序的竞争方式，首先开发商要选择城市，其次选择产品，一窝蜂式地跟风很难再赚到钱。
这个市场中，有人炒房没有赚到钱，当然，也有开发商亏本离场。
“细分市场、细分客户，选择合适的路径才有可能成功。”马英枢说，从现阶段看，一二线城市的风险要小于三四线城市。
有人恐惧有人扩张，在一线城市，开发商确实还在拿地，2月20日，泰禾集团(8.67, 0.00, 0.00%)(000732.SZ)在竞争激烈的北京土地市场，以49.5亿元大手笔夺得北京西三环一幅地块，这个价格比刚刚龙湖在同等区域的一块地便宜了将近5000元/平方米。
“资金链是企业必须考虑的最重要的大事，事实上，我们的开发贷量并不大。”泰禾集团董事长黄其森表示，要有子弹，才能生存，一二线城市的风险相对更小一些，这也是他们从去年就逐步布局北上广的重要原因。
“你可以看绿城的例子，2013年去了土地拍卖市场，举了很多次手，最终都放下了。”绿城集团的一名内部人士对《财经日报》记者说，他们的风控意识在2013年加强了，和“地王”渐行渐远。
爬起来，才知道站着的滋味。朗诗也透露，2013年他们计划拿15块地，结果土地市场过热，最终，他们只拿了8块。
开发商试图通过高周转来化解一部分的财务问题，“我们拿地到开盘就是七个月，最快地解决现金流问题。”滨江集团(6.33, 0.00, 0.00%)(002244.SZ)的董事长戚金兴说。
重庆部分银行暂停房贷 今年置业成本或提高
今年置业成本或提高
本报讯(记者 胡勇)2月24日,重庆亚宇科技公司的廖渝江来到民生银行沙坪坝支行,咨询按揭房贷业务,却被告知:房贷业务已全面停办。“我开始以为是停了二套房贷,结果连首套房都不给贷了。”她有些担心地说,“如果银行都这样,买房可怎么办呀?”
民生银行重庆分行相关人士向记者证实,该行已不再接受任何住房贷款申请。停贷的原因,“并不是受到政策影响,而是银行差别化定位以及赢利点转向导致的。”
据记者了解,目前重庆市场房贷业务现状是:部分小银行暂停房贷业务,工、农、中、建、交等五大行首套房贷利率维持基准利率,股份制银行则普遍上浮5%-20%。
“暂停房贷的是非国有银行,他们的政策很多时候与市场业务挂钩。”重庆渝宏房地产开发公司总经理谢刚说,判断贷款政策走向,主要得关注“五大行”。
“目前,国家对房地产的调控没有松动,这需要开发商有所警觉。”中原地产分析师赵建认为,目前国有银行不会有明显的动作,还是以稳定为主。“收紧的银行,估计是银行业务发生了改变。”
“无论如何,首套房还是受到政策支持的。从国家的角度看,政策只会抑制投资、投机需求。”某国有银行个贷部总经理刘洋说,房贷收紧,对今年房地产市场会产生一些变数,显而易见的是,市民的置业成本会有所提高。
另据记者从人民银行重庆营管部了解到,今年1月,重庆房贷量为56亿元,同比减少了13亿元;与2013年12月相比,减少了近70亿元,跌幅近60%。
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