[摘要] 进入2014年，开发商在过去一年的回款顺畅，资金状况良好，短期内拿地扩张积极性仍然保持高昂。但全年来说，2014年资金流动性趋紧难以改观，预见今年开发商的资金面将会比去年有所紧张，将会直接影响房企拿地的意愿。
2013年土地市场一片火热，整体交易量十分活跃，地王频繁涌现，得益于平静的政策环境和宽裕的资金面，增强房企未来的信心预期。2013年东莞土地市场也表现出刚需两旺的格局，政府和房企都喜笑颜开、各得其所。进入2014年，开发商在过去一年的回款顺畅，资金状况良好，短期内拿地扩张积极性仍然保持高昂。但全年来说，2014年资金流动性趋紧难以改观，预见今年开发商的资金面将会比去年有所紧张，将会直接影响房企拿地的意愿。
纵观1月重点城市的新房市场，在政策效应逐步显现、银根持续收紧、开发商推盘积极性下降的情况下，多个城市成交出现急剧降温。但从楼市发展态势来看，当前楼市走向仍然呈向好趋势，毕竟土地市场是深深依附在楼市的大环境中，房企对未来开发信心相对乐观。开年首月重点城市土地热度延续，前海地产刷新深圳地王，万科、保利、龙湖等地产大鳄均有所斩获。开年以来，各地土地市场热度不减，成交规模仍然较高，尤其是北京、深圳、上海、杭州等重点城市响应中央加大土地供应的号召，新年首月土地成交十分活跃。
2014年，东莞土地市场在平淡中开局，本月出让5宗商住地均顺利交易，来自香港的嘉华国际集团以及本土的丰泰、富盈地产均有收获土地。嘉华集团拿下石龙一宗小规模商住地，将会和之前的地块合成开发慧芝湖花园项目。尽管石龙仅有12万左右的常住人口，当地经济水平放眼东莞全市也并不十分出色，但石龙楼市当前已吸引佳兆业、新鸿基、嘉华集团等外来房企的布局，其吸引力仍可见一斑。丰泰地产斩获厚街三宗连体地块，占地规模达到8万㎡，容积率仅1.05，地块位横岗湖板块，将会是丰泰地产继观山碧水后的又一个豪宅项目。富盈地产在富盈香茶郡建立的热销品牌效应后，再次乘胜追击拿下茶山地块，茶山未来受新火车和东城客户的辐射，后市发展潜力十足。
不难发现，东莞本土企业更加倾向于自身熟悉的区域拿地，一方面源于品牌的沉淀，另一方面在熟悉区域能更好地掌握拿地时机。开发商在熟悉区域能更充分地了解市场，更能掌握拿地的时机和掌控拿地成本。
一、1月土地供需同步回落，东莞土地市场平淡开局。
1月关键数据一览：
月度总体叙述：
去年年底东莞土地发力显著，市场热度高温运行。进入2014年，新年伊始，东莞土地市场平淡开局，供需同步回落。供应方面，1月东莞土地市场供应无论是环比还是同比，均出现全线回落。土地供应38.84万㎡，环比减少53.07%，同比减少53.06%。其中商住地供应9.51万㎡，环比减少64.6%，同比减少29.93%。
成交方面，东莞土地合计成交15宗，面积合计48.19万㎡，环比减少68.09%，同比减少50.79%；成交金额6.32亿元，环比减少86.89%，同比减少36.99%。其中商住地成交5宗，面积合计12.65万㎡，环比减少85.36%，同比增加269.56%。
价格方面，东莞土地成交单价为1310元/㎡，环比下降58.9%，同比上升28.04%。其中商住地成交单价为3103元/㎡，环比下降40.3%，同比下降31.12%。商住地成交楼面地价为2050元/㎡，环比下降20.71%，同比上升52%。
二、 1月土地成交量跌价升，重点城市土地热度不减。
2014年1月重点主要城市成交一览表：
供应情况：1月300个城市共推出3798宗，环比减少42%，同比减少7%；推出土地面积14511万㎡，环比减少49%，同比减少7%；其中住宅类用地（含住宅用地及包括住宅用地的综合性用地）1363宗，环比减少42%，同比减少3%；推出面积6551万㎡，环比减少43%，同比增加8%。
成交情况：1月300个城市共成交土地2892宗，环比减少45%，同比减少21%；成交土地面积10772万㎡，环比减少52%，同比减少22%；其中住宅类用地998宗，环比减少43%；同比减少11%；成交面积4779万㎡，环比减少40%，同比减少3%。
成交价格：1月300个城市成交楼面均价为1649元/㎡，环比上涨43%，同比上涨64%，其中住宅类用地成交楼面均价为2033元/㎡，环比上涨16%，同比上涨45%。
溢价率：1月300个城市土地平均溢价率为15%，较上月增加2个百分点，较去年同期增加3个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为16%，较上月增加2个百分点，较去年同期增加3个百分点。
点评： 土地市场是深深依附在楼市的大环境中，在宏观面持续好转、房企销售回笼资金顺畅的环境下，房企对未来开发信心相对乐观。1月土地成交量跌价升，但重点城市土地热度不减，前海地产刷新深圳地王，万科、保利、龙湖等地产大鳄均有所斩获。开年以来，各地土地市场热度不减，成交规模仍然较高，尤其是北京、深圳、上海、杭州等重点城市成交十分活跃，一方面响应中央加大土地供应的号召，另一方面地方政府对于土地财政倚赖难以改观。
三、东莞土地市场
（一）、土地供应
1、政府推地阶段性放缓，本月土地供应量迅速降温。
新年首月，土地市场进入淡季，政府推地阶段性放缓。据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞土地供应9宗，面积合计38.84万㎡，环比减少53.07%，同比减少53.06%。其中，商住供应1宗，面积合计9.51万㎡、商业用地1宗，面积0.35万㎡、工业用地7宗，面积合计28.98万㎡。本月土地供应量为近四个月来新低，土地供应急剧降温，一方面新的土地供应计划尚未出台，政府卖地持惜售心态，推地阶段性放缓。另一方面，正值上一年度土地工作的总结和新年假期将近之时，往往是一年推地节点的淡季，供应量略显不足。
2、1月仅1宗商住地挂牌入市，商住地供应陷入短暂的低谷。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年1月东莞商住地仅供应1宗地块，面积合计9.51万㎡，环比减少64.6%，同比减少29.93%，为近9个月供应低位。进入新的一年，政府有意减缓推地节奏，商住地仅1宗地块挂牌入市，供应量陷入短暂的低谷。预计随着春节过后土地供应量将会逐步回升，3月供应量逐渐回归活跃状态。
本月东莞仅有横沥村尾村一宗占地9.5万㎡的商住地供应，容积率为2.5。地块位于横沥镇水边路旁，周边有横沥中学、东莞市技师学校、村尾综合市场等配套。该地块曾在2011年和2012年两度遭遇流拍，本次第三次出让比之前两次调高1.3亿元的2.7亿元出让，起步楼面地价1150元/㎡，与当前横沥洋房5000元/㎡左右的价格，仍有一定的盈利空间。但横沥经济水平落后，人口容量有限，消费力有限。尽管当前楼市的外部环境持续好转，东莞大小房企积极拿地补仓以备后续发展，但东莞房企拿地更趋于理性。在经济发展水平欠发达、当地购买力相对有限的镇区大幅提高土地出让价格，曾两度流拍的地块时至今日能否以“高价身份”顺利交易，仍有待市场观察。
2014年1月东莞挂牌上市土地情况一览：
（二）、土地成交
1、 本月土地交易量严重萎缩，土地出让金额急剧走低。
据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞土地成交金额6.32亿元，环比减少86.89%，同比减少36.99%。其中，商住地成交金额3.93亿元，环比减少91.26%，同比增加154.56%。尽管本月商住地成交金额同比去年同期有明显攀升，但今年土地整体交易量大幅萎缩，土地出让金无论是环比还是同比均出现急剧走低。1月商住地成交金额对整体金额的贡献度为62.17%，为近5个月，商住地贡献度缩减促使整体出让金额下降。
2、新年伊始东莞土地市场平淡开局，工业用地唱主角。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年1月东莞土地成交15宗，面积合计48.19万㎡，环比减少68.09%，同比减少50.79%。其中，商住地成交5宗，面积合计12.65万㎡，商业用地成交1宗，面积合计0.35万㎡，商住商业用地合计13.01万㎡，占总体成交量仅的27%。而工业用地成交8宗，面积合计34.79万㎡，占整体的72%，超过七成，反映工业用地占主角。1月作为政府放缓推地节奏，所推地块以产业类的工业配套用地为主。
3、新年首月商住地成交略显乏力，本土房企继续深耕熟悉区域。
本月商住地成交5宗，全是镇区地块。
据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞土地挂牌出让5宗商住地，面积合计12.65万㎡，环比减少85.36%，同比上升269.56%，成交量为近5个月的新低。从成交的值来看，新年首月东莞土地成交略显乏力，成交量出现急剧放缓。从成交结果来看，本月挂牌出让的地块均能顺利交易，无论是来自香港新贵的嘉华集团还是本土的丰泰、富盈地产均在土地市场有所斩获。
新年伊始，一二线重点城市延续去年年底的翘尾行情，土地热度高温延续。在楼市一片向好、开发商资金充裕的环境下，东莞政府并非顺应市场潮流加大土地供应量，却出现阶段性放缓土地供应力度。2013年东莞商住地成交创下历年第三高位的记录，主要是政府在增加土地供应、供地计划的压力之下加大推地量。据东莞中原研究部监测数据显示，2008-2012年五年期间东莞商住地合计成交970万㎡，年均194万㎡，按照中央政策增加土地供应不得少于过去五年平均值的1.5倍，即194*1.5=291.13万㎡。而2013年全年东莞商住地成交面积为291.37万㎡，恰好完成年度的供应目标。原计划在12月入市的厚街三宗商住地延后至2014年1月入市，反映政府在顺利完成2013年的供地目标后，将地块纳入下一年核算，对于卖地更是持于一种惜售心态。
2014年首月东莞土地市场在平淡开局，成交5宗地块，分别是厚街3宗、茶山和石龙各1宗，全为镇区地块。细数每宗地块，丰泰地产斩获厚街三宗连体商住地，占地面积合计8万㎡，容积率仅1.05，位于横岗水库版块，资源丰富，具备打造豪宅的优越条件，最终丰泰地产以溢价仅4%的19838万元斩获三宗地块，折合平均楼面地价2347元/㎡。预计该地块将会成为丰泰观山碧水后的又一个豪宅项目。本月茶山出让一宗占地3万㎡的商住地，容积率为2.25，最终富盈地产以溢价4%的7925万元获得，折合楼面地价1090元/㎡，地块与富盈香茶郡位于同一片区，地价比香茶郡的1206元/㎡要低。茶山楼市由于长期供不应求，在售项目屈指可数，长期累积的需求无法及时释放，富盈地产继富盈香茶郡建立的品牌效应后再乘胜追击。另外石龙西湖一宗占地仅1.3万㎡的小规模地块，也能吸引4家企业抢夺至27轮，最终被广裕地产以溢价29%的1.15亿元收入囊中，折合楼面地价3360元/㎡。据了解，该地块位于广州云和投资顾问有限公司在2012年拿下石龙西湖8万㎡旁的一宗小地块，而广州云和投资顾问有限公司和东莞广裕房地产开发有限公司同属香港的嘉华集团子公司，两宗地块将会合成开发成慧芝湖花园项目。尽管石龙仅有12万左右的常住人口，当地经济水平放眼东莞全市也并不十分出色，但石龙楼市当前已吸引佳兆业、新鸿基、嘉华集团等外来房企的布局，其吸引力仍可见一斑，主要原因有：其一，石龙新火车站的通车，将会为该镇带来新的发展机遇。东莞新火车站将是广深动车组、R2线地铁和香港口岸直通车等路线的枢纽，成为直接服务于东莞中心城区的火车站，石龙楼市后续发展力强劲。其二，石龙中心区域土地资源稀缺，近几年住宅供应规模徘徊不前，客户购房逐渐向惠州的博罗外溢，市场长期累积的需求未能及时对接。其三，石龙位于东江流域，一线景观资源丰富。
4、开年东莞土地市场热度稍降温，量价环比同步回落。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年1月东莞商住地成交12.65万㎡，环比减少85.36%，同比增加269.56；楼面地价2050元/㎡，环比下降20.71%，同比增加52%。进入新年首月，东莞土地未能延续去年年底的市场热度，量价环比同步回落。
5、商住地拍卖交易趋于平淡，溢价率处于相对低位运行。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年1月东莞商住地溢价率为10.4%，连续三个月走低。开年东莞土地拍卖交易趋于平淡，厚街三宗连体商住地、茶山增埗村地块仅以微小高于底价成交。稍微热点的地块是位于石龙西湖的一宗小规模商住地，吸引4家企业抢夺至27轮，最终嘉华集团以溢价的29%斩获。
2014年1月东莞土地交易明细：
四、受春节假期影响，2月土地市场归于沉寂。
2014年2月东莞预计有8宗地块出让，面积合计27万㎡。其中，商住地有2宗，面积合计13万㎡，工业用地4宗，面积合计11.33万㎡，其它用地2宗，面积合计2.64万㎡。
春节，作为传统楼市的交投淡季。2月恰逢春节长假，不少新莞人已返乡过新年，无论是土地市场还是新房市场，都基本处于无人问津状态，项目来访客也是寥寥无几。受春节长假影响，市场各方对楼市的关注度偏低，不少房企尚未铺开全年的扩张策略，拿地意愿不高，国土部门也趁势减少土地供应量。2月东莞仅有2宗商住地挂牌出让，其中横沥村尾村出让一宗占地9.5万㎡的商住地，容积率为2.5。地块位于横沥镇水边路旁，周边有横沥中学、东莞市技师学校、村尾综合市场等配套。该地块曾在2011年和2012年两度遭遇流拍，本次第三次出让比之前两次调高1.3亿元的2.7亿元出让，起步楼面地价1150元/㎡，与当前横沥洋房5000元/㎡左右的价格，仍有一定的盈利空间。但横沥经济水平落后，人口容量有限，消费力有限。尽管当前楼市的外部环境持续好转，东莞大小房企积极拿地补仓以备后续发展，但东莞房企拿地更趋于理性。在经济发展水平欠发达、当地购买力相对有限的镇区大幅提高土地出让价格，曾两度流拍的地块时至今日能否以“高价身份”顺利“出嫁”，仍有待市场观察。
另一宗商住地是位于凤岗官井头村占地面积为3.5万㎡，容积率为2.5，起步楼面地价2520元/㎡。位于同片区的大运城邦项目楼面地价为1943元/㎡，但如今的凤岗官井头村板块价值已今非昔比，博深高速官井头匝道收费站已于2013年12月31日开通，凤岗到达惠州、深圳更加方便快捷。大运城邦2013年洋房均价已达到11234元/㎡，该地块2520元/㎡的楼面地价仍处于合理水平，由深圳客烘托起的凤岗楼价，盈利空间十分可期，预计该地块将会吸引不少房企参与竞拍，企图分一杯羹。
2014年2月东莞挂牌上市土地情况一览：
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