[摘要] 2012年始东莞楼市格局出现根本性逆转，外来发展商的市场份额首次超过本土发展商，并且这种趋势还在持续。在东莞楼市格局的演变中，万科、碧桂园、万达、恒大等外来一线品牌发展商所扮演的角色非常重要。
时光匆匆如流水，稍不留神，东莞楼市格局就已风云变幻。
最近十年，是东莞楼市快速发展的十年，出于对东莞城市发展的看好，越来越多的外来发展商选择布局东莞。但是，在2007年之前，东莞本土发展商仍然是市场的主体，其所占的市场份额仍然明显高于外来开发商。不过，这一切都随着2009年以来碧桂园、万达、恒大等外来一线品牌发展商加速进入东莞而发生深刻变化。2012年始东莞楼市格局出现根本性逆转，外来发展商的市场份额首次超过本土发展商，并且这种趋势还在持续。在东莞楼市格局的演变中，万科、碧桂园、万达、恒大等外来一线品牌发展商所扮演的角色非常重要。
在外来一线品牌发展商中，万科是进入东莞的房企之一，所以近几年来万科在东莞市场可谓一枝独秀，其销售金额以及市场占有率均遥遥领先于主要竞争对手，如2012年上半年，万科销售金额28.31亿元，是排名第二位的中信12.68亿元的2.23倍。万科在东莞市场表现的强势，也体现了外来品牌发展商的快速发展。
随着碧桂园、万达、恒大等外来一线品牌发展商陆续进驻东莞，经过近4年的市场洗礼，万科迎来了越来越多的同等重量级的竞争对手。今年上半年，碧桂园以32.33亿元的销售规模直追万科的36.96亿元。可以预见，随着外来一线品牌发展商在东莞市场布局的深入，东莞楼市最终将形成“战国争霸”的格局，而在这个过程中，万科、万达、碧桂园、恒大等四大外来一线品牌发展商也将逐渐成为有别于光大、中信、宏远、新世纪本土传统“四大家族”的“新四大豪门”。
2013年，“新四大豪门”均秉承扩张战略，四处攻城略地。为了继续保持在东莞市场上的“领头羊”地位，今年以来东莞万科在土地市场上连续发威，1月18日，东莞万科将莞城旗峰路的一宗约5.7万平方米的商服和广场用地收入囊中，显露出万科企图扩张商业版图的战略布局；7月10日拿下寮步镇凫山村一宗68431平方米商住地；紧接着，擒获虎门大宁四块是连体的商住地，总占地面积高达34.9803万平方米，建筑规模达到77万平方米，总成交价约31.4045亿元。2013年，万科真可谓“霸气侧漏”。
碧桂园、万达、恒大当然也不是吃素的，碧桂园在7月26日竞得常平镇桥沥村一宗逾5万平方米的商住地后，时隔3个月，又在黄江再次出手，10月25日，包揽了黄江镇三新村社区的两宗地块。截止到目前，碧桂园已经在大朗、塘厦、沙田、常平、企石(与鼎峰地产联合开发)和黄江布局。
恒大虽然在东莞只有恒大·帝景、恒大·御湖两个项目在售，今年在土地市场也没有太大的动静，但是近两年来已经积攒了大量的土地储备，2011年4月恒大从富通手上收购了2008年的“莞城地王”围仔小区地块，2012年12月19日又拿下了南城区滨河路白马路段南侧80194平方米商住地块，这为后续大规模开发打下了良好的基础。万达集团打造的一个又一个的万达广场势必改变东莞的商业格局。
万科、碧桂园、万达、恒大“新四大豪门”凭借其雄厚的资金实力，不断在东莞攻城略地，土地资源储备充足，同时凭借其强大的融资能力、卓越的操盘模式、成熟的产品线体系、高周转的营销手法、广泛的客户资源、性的品牌号召力，已经在东莞树立了行业领跑者的地位。
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碧桂园10月销售金额13.24亿元 领跑东莞全市
万科地产 多年稳居销售榜首位
11月初，东莞中原发布了10月东莞楼市数据简报，数据显示，2013年1-10月，在东莞发展商商品房销售金额前10排行榜中，以63.28亿元的成交金额位居榜首。而在11月，万科旗下万科金色梦想、万科金域国际、万科金域松湖、万科金悦香树、万科金域华府5大项目均有计划加推，从发展态势来看，万科再获年度房企销售金额排行榜首的可能性颇高。
自2004年入莞，万科在东莞已经走过了近十个年头。十年的时间里，万科通过土地招拍挂、合作开发等多种方式，在莞开发运作十余个项目。万科品牌深入东莞人心，并已连续4年蝉联东莞楼市销冠，名符其实领跑东莞楼市。
2013年，东莞万科在莞运作15盘，并一举拿下了虎门四连拍巨无霸地块，万科版图再度扩大。而东莞万科新闻发言人高骏则对记者表示，2013年万科品牌的收获与成绩，是由单一的住宅产品开发商向生活服务供应商转变，即在居住产品以外，开始尝试为客户提供全生活解决方案，包含商业、学校、交通、物业、客服等配套体系，形成服务加产品模式的同时，最终成为万科生活方式的供应商。
据介绍，2013年9月，东莞万科生活广场在松山湖开业。除万科长安广场外，厚街还将有两个纯商业项目亮相，莞城也会有商业项目。高骏告诉记者，“城市需要什么，万科就做什么。”希望为人们的城市生活做服务，成为生活方式的提供商。
主力项目介绍
万科·金悦香树
作为万科29年中心国际系列的精品项目，万科·金悦香树占据着国际商务区及总部基地黄金交汇点，坐享中心区2大轻轨枢纽站，宏图商圈及鸿福商圈，城市步行街与南城步行街近在咫尺。历经万科29年住宅研发经验的沉淀，项目采用升级版的十字单体设计，在金域华府的基础上再次升级，打造万科全新的标杆产品。金悦香树全线为77-98平方米精品户型，配套有超5000平方米风情商业街、9大主题功能园林、3000平方米国际双语幼儿园、智能化物业等。
万科·金色梦想
项目位于南城水濂山森林公园旁，南开实验学校对面。占地面积25万平方米，建筑面积50万平方米。20万平方公里双湖双园，水濂山森林公园、绿色世界、水濂湖和横岗湖环绕周边。项目主打“健康绿色生活”，容积率仅为1.5，小区私享1万平方米愚山公园，配套5200平方米五星级会所，规划有7000平方米商业街，麦当劳、真功夫和嘉荣超市即将签约进驻。
据介绍，万科金色梦想9月首推3#楼、4#楼，开盘当天销售一空。11月中将推5#楼、6#楼93-97平方米三房带超大主卧产品，纯板式结构，南北通透，通风采光俱佳；推售产品均为两梯四户，带精装修。
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碧桂园10月销售金额13.24亿元 领跑东莞全市
自2009年8月耗资6亿在大朗拿下一宗商住地进驻东莞以来，碧桂园在东莞快速地“跑马圈地”，已开发有大朗碧桂园、碧桂园·天麓山、碧桂园·时代城、观澜碧桂园、碧桂园·柏丽湾等多个项目，将其特有的快建快销模式发挥得淋漓尽致。
今年上半年，碧桂园以32.33亿元的销售规模直追龙头房企万科的36.96亿元，尽管屈居第二，但当时业界就有人估计，凭借其逐步建立的品牌号召力和市场关注度，在未来几年最有可能挑战万科的霸主地位。
言犹在耳，东莞中原地产市场研究部前10个月的统计数据就已显示：2013年1月-10月，碧桂园商品房成交7303套，超过了万科的6932套。目前，碧桂园与万科在东莞的市场占有率已经相差无几。
但碧桂园并不满足于此，仍在东莞。截至目前，碧桂园已经在大朗、塘厦、沙田、常平、企石(与鼎峰地产联合开发)和黄江布局。
主力项目介绍
碧桂园·天麓山
碧桂园·天麓山是碧桂园南进塘厦四盘的力作之一，其以迥异于其他三盘的开发思路，在城市近郊打造集别墅、高层洋房、商业为一体的五星级品质居住新城。
碧桂园·天麓山三期第110栋已于10月3日加推，产品为85-145平方米精装三至四房，现代风格，6188元/平方米起，均价6700元/平方米，送1500元/平方米的标准精装修。同时还有256-363平方米双拼别墅在售，均价12000-13000元/平方米。
项目在园林景观打造上，展现出大师手笔，整体布局秉承经典的欧式园林艺术风格，地中海水景皇家园林，将欧式园林的恢弘气度和典雅尊贵的建筑相结合，充分展现优雅、浪漫和高贵的园区生活氛围。
碧桂园·柏丽湾
碧桂园·柏丽湾位于沙田镇滨江路，总占地面积559亩，一期规划打造25万平方米。项目直面一线江景，环境宜人，拥有东江最美的资源。是碧桂园进驻东莞后，在东莞著名水乡——沙田实时倾力钜作。项目目前主推92-96平方米精装二至三房、345-1034平方米双拼别墅，洋房均价6500-6800元/平方米，别墅均价9800-12500元/平方米。
项目以集团20年专精造墅经验，规建钻石墅、双拼玲珑美墅、江景电梯洋房，搭配精美的欧式皇家水景园林、丰盛的社区配套以及国家一级资质物业服务，以细节化和人性化建筑理念打造完美品质标杆豪宅。
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碧桂园10月销售金额13.24亿元 领跑东莞全市
2013年，恒大地产入莞第三年，恒大帝景亮相，5月开盘，11月项目可售单位已仅余20套左右。这一年，恒大地产在东莞并未重点标示其“开盘必特价”的品牌特性，却以升级精装修、品质提升的产品，以及特色且人性化的园林等特点，使恒大品牌深入东莞置业者心中，也使人们对恒大地产除特价之外，有了精致、人性等多方面的品牌认知。
2011年，恒大地产通过收购深圳建设（集团）有限公司71%股权，获得百悦尚城的开发权，从而曲线入莞，开始在东莞的开发历程。接着在两年的时间里，恒大在莞连获四宗地块，在售项目主要是恒大雅苑，整体表现显得较为低调。不过，恒大集团在东莞全年成交2065套，成交面积18.41万平方米，成交金额17.60元，跻身2012年东莞开发商销售金额排行榜前十位。恒大品牌，已经在莞邑大地悄然展示影响力。
一直以来，广系发展商以快速开发、快速销售的模式深入人心，恒大地产开发模式同样具备这一特性，其“开盘必特价，特价必”也使人们更多记住了恒大品牌的价格特性。而实际上，恒大地产品牌还有一大特性，便是“打造精品品质、塑造恒大品牌”。2013年，在东莞正式充分展示了这一品牌特质。
主力项目介绍
恒大帝景
恒大帝景地处万江新城核心之位，水岸滨江生活区，莞穗大道上，项目总建筑面积约13.3万平方米，在社区内精心打造约3万平方米欧式风情商业街，约1.2万平方米恒大影城。项目以欧洲皇家主题园林为范本，以2.5的低容积率配合精心设计的园林景观，打造1300平方米中央内湖。项目与规划中的万江区政府咫尺之遥，周边的商业配套丰富完善，好又多超市、嘉荣超市、明泰家居广场等紧邻左右。
恒大雅苑
恒大雅苑2012年以成交金额14.43亿元，成交套数1640套的业绩位列2012年东莞住宅楼盘销售金额排行榜第三位。项目位于东莞的中央生态区，属东莞“总部经济长廊－东莞大道”住宅物业。项目交通便利，紧邻轻轨R2线，规划的南城水濂山轻轨站近在咫尺。
总占地面积约为26万平方米，规划总建筑面积52万平方米。目前项目已经售罄。
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碧桂园10月销售金额13.24亿元 领跑东莞全市
目前万达集团已经在东莞打造了长安万达广场和东城万达广场，并还将继续布局东莞，改变东莞的商业格局。
自2011年万达首次布局长安，随后在2012年进驻东城核心商圈的世博板块，长安万达广场、东城万达广场在两年内拔地建起。万达在东莞以一年一城的速度快速推进，而万达集团东莞公司在2012年已经表示，拟在东莞打造5座万达广场，重点布局东莞市区和发达镇街，万达在东莞的造城运动如火如荼地进行着。而短短一年多时间内从奠基到销售再到开业的万达速度，也令不少东莞人咋舌。
虽然进入东莞时间不长，但万达作为商业航母的霸气凸显。据了解，长安万达广场在短短两个月时间里实现100%招商，而东莞人也次见识到万达集团的订单式地产模式。在长安万达广场引入的品牌中，有90%是次进入长安，60%是首次进入东莞。
项目内配置了国际连锁超市、大型百货、万达国际院线、量贩式KTV、电玩城、主题餐饮等业态组合，真正做到了一站式综合消费，改变了区域居住者的生活模式。长安万达广场7月开业后，周边商铺、住宅等物业均已有明显。
而东城万达广场地块刚落定时，周边就有项目毫不忌讳地打出“万达旁”的宣传语，还有项目借万达造势，启动电话营销，而周边部分业主也抬高二手房价格。万达广场进入一个区域后对当地房地产价值的拉升预期表现明显，这也意味着人们对万达品牌影响力已经充分认可。
主力项目介绍
东城万达广场
东莞东城万达广场项目是由东莞市政府招商引资、大连万达集团开发建设的东莞市重点项目，位于东莞市东城区东城中路与东纵路的交汇处。规划用地面积约12.39万平方米，总建筑面积约53万平方米，持有物业建筑面积23.25万平方米、销售物业建筑面积29.79万平方米。
据发展商介绍，计划把东莞东城万达广场打造成广东省的旗舰项目，建有超五星级酒店、甲级写字楼、大型购物中心、国际IMAX影院、高档住宅、大型购物超市、高档娱乐城等业态组合，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、居住多功能为一体的城市综合体，几乎具备了现代城市的全部功能。
长安万达广场
长安万达广场项目位于东莞市长安镇东门路与莞长路交汇处，南接下洋路，西临霄边大道，周边环境成熟，商业氛围浓厚，交通十分便捷。项目规划用地面积约8.8万平方米，总建筑面积约37.4万平方米。长安万达广场已于2013年7月开业，配置了国际连锁超市、大型百货、万达国际院线、量贩式KTV、电玩城、主题餐饮等业态组合，已有万达百货、万达影院、大歌星、大玩家、儿童乐园、JUSCO等六大主力店，以及H&M、UNIQLO等次主力店进驻。
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碧桂园10月销售金额13.24亿元 领跑东莞全市
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