[摘要] 房地产开发完成投资1493.33亿元,增长21.3%。前7个月,房地产开发投资占到全社会固定资产投资的一半以上。
大城市新房供应不足急需松绑二手房
由于近两年来开发商与消费者误判市场形势,导致2011-2012年住房交易清淡、开发投资增速下滑严重,新增住房供给量不足,为目前大城市住房市场供求的紧张局势埋下了伏笔。
从新房供给方面看,2013年在北京等大城市,短期新房供应严重不足,不仅购房重新需要排号摇号,甚至有不少普通住宅楼盘要求购房者事先提供50万存款证明,开盘当天才予以接待。而几乎所有楼盘,都没有悬念地在开盘当天全部售完,购房者连询价考虑的机会都没有;从二手房供给方面看,由于二手房税费过高,虽然房价近年涨幅不小,但是扣除税费实际获利不大,导致房主惜售或转售为租;从购房者角度看,购买二手房税费过高,驱使购房者转向新房市场,导致二手房交易萎缩,加剧了新房市场供求紧张。
综上所述,在新房市场供求矛盾突出的条件下,当务之急是大幅降低二手房交易税费、给存量房入市松绑。通过活跃二手房交易,以缓解新房供应短期严重不足的局面。
税费政策调整四点建议
,扩大契税优惠,所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取。按现行政策,个人购买普通商品住房一般征收3%契税;如果购买的普通商品住房属于家庭住房的,按优惠税率征收1.5%契税;对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭住房的,减按1%税率征收契税。
第二,取消5年限制,所有普通商品住房交易免征营业税。按现行政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,按其销售收入全额征收5%的营业税,同时按营业税税额缴纳7%的城建税(城市市区)和3%的教育费附加,综合税率为总价的5.5%;个人购买超过5年(含5年)的非普通住房转手交易的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
第三,取消自用5年及生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税。按现行政策,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征;对个人转让自用5年以上,并且是家庭生活用房取得的所得,免征个人所得税。
第四,设置中介费率强制性标准,将住房买卖中介费综合费率标准降至总房款1%以下或单宗交易总费用降至5000元以下,二者取其低。中介费标准存在区域差别,以目前北京市标准为例,个人买卖二手房需要支付约2.5%的中介费。在总房款动辄高达数百万的条件下,2 .5%的中介费标准过高。在降低中介费标准的同时,取消进入住房中介行业的各种门槛,增加行业竞争力度。
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