[摘要] 2011年北京市新建普通住房成交均价(包含商品房和保障房)约为1.4万元／平方米，以这个基础来计算，北京的房价收入比约为14倍，比21倍少了很多，但按照3～6倍的标准来衡量，依然可以视为泡沫严重。本期今日话题，房天下与您共同关注“地产泡沫严重 去年房价收入超二十？ ”
三四线城市：危险的楼市泡沫
上世纪90年代，惠州楼市与海口、北海一起成为房地产泡沫破裂的“重灾区”，当时，惠州曾留下了众多烂尾项目。与海口、北海艰难地度过恢复期不同，惠州似乎更幸运，这个城市近年来再次受到多个房企的青睐，“投资热情有过之而无不及”，熟知当地情况的业内人士这样来形容。
曾经，来自各地的热钱潮水般地涌到惠州，这里日夜不停地创造让人热血沸腾的淘金神话。据资料显示，1993年底，受国家宏观调控影响，惠州房地产畸形发展的巨大泡沫终于破灭，大量的外地资金撤走。据统计，1994至1996年间，仅大亚湾地区被抽走的资金就达160亿元，房地产一下子从高峰跌到了谷底。
在“淘金”的驱动力之下，投资客经常是健忘的。这种驱动力，让投资客、房企们不断推高房价，也缔造了一座座“鬼城”，然而，他们似乎并不担忧。即使是面对有价无市的尴尬，他们仍坚持着留守，坐等，尽管等待他们的也许不是预期中的高回报，而是泡沫破裂后被套牢。
而各地方政府极力推动的造城运动，例如金融新城、高新区等，将投资客的期望值推得更高。
地方政府对土地财政的依赖度逐年提高，无疑会影响当地的销售数据，特别是在楼市成交量并不乐观的情况下。在调控之下，投资者的投资欲望受到打压。而记者了解到，安排公务员购房等虚构成交数据的一幕经常上演。这些城市仍然有虚高的房价和苦苦坚持的成交量。
克而瑞10月份公布的“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示，城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。备受关注的鄂尔多斯列榜单第六名，其土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。
然而，一些房企并不认为泡沫危机会蔓延至自身，甚至仍继续向这些城市投资。
某（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，一线与二线城市由于庞大的市场需求，以及有限的土地资源，房地产市场供不应求状况明显。一线二线三线四线城市风险得分均值依次递增。而一二线城市的泡沫会自行吸收的现象也较为普遍。
他指出，三线城市则出现明显分化，个别三线城市市场“大跃进”背景下风险凸显，鄂尔多斯市场风险最为突出。不同于前两类城市，三线城市房价指标普遍不存在超前因素，房价涨幅相比GDP和居民收入都处在合理范围内。
个别三线城市风险主要表现在供求关系上，随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨，部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中来，但其本身的需求并不足以支撑巨大的供给，这些城市的风险正在集中展现。
张国红：从房价收入比看坚持房地产调控重要性
之所以说目前国内房价仍未实现合理回归，不妨从房价收入比来分析这个问题。所谓“房价收入比”是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以上海为例，2011年上海家庭人均可支配收入为36230元，家庭年收入约为72460元，按2011年上海新建商品住宅平均销售价格每平方米13448元（比上年下降5.4%），但剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格为每平方米21584元（比上年上涨2.8%），按后者购买80平方米的两居室需要172.67万元，平均房价收入比约为23.8:1。也就是说，上海市普通居民需要花大约23.8年才能购买一套普通住房。实际上，考虑到上海各区域情况来看，内环线以内每平方米48506元（比上年上涨1%）、内外环之间每平方米27744元（上涨17.4%）和外环线以外每平方米18017元（上涨4.6%），实际的房价收入比可能更高。
按照国际通行的标准，合理的房价收入比应为6-10倍左右，但目前上海的房价收入比远远超出了这个数值，表明上海的房价之高是其居民收入难以承受的。其实，2011年国内一线、二线、三线甚至四线等大部分中小城市的房价收入比都是很高的。这些数字分析从一个侧面证明了温总理的讲话是正确的——房价回归还远远没有到达其合理价位。
目前国内大部分中小城市的房价收入比高企，也说明了目前城市居民的收入增长远远跟不上房价的快速上涨，大部分城市居民买不起房子。当然，引发国内大部分中小城市中房价收入比水平过高的原因是多方面的，与财政、金融、土地、企业（包括商业银行和房地产开发商）及地方政府的利益等方面相关，利益的纠葛使得国内房价“易涨不易跌”。自2003年以来国家曾多次出台房地产调控措施，但最终却依然不见成效，反而是房价“越调越高”，充分说明了房地产调控的艰巨性与复杂性。这是本轮严厉房地产调控展开之前有目共睹的实际情况。
而本轮房地产调控抓住了投资和投机需求是导致国内房价过快上涨主要原因的问题实质，通过限购等有针对性的房地产调控政策措施，目前已有效地控制了房价上涨趋势，一定程度上遏制了房地产投资和投机需求，表明当前房地产调控已经取得了部分成果。不过，由于本轮严厉调控触及部分地方政府和房地产开发商的重大利益，促使其以各种方式不断试探中央政府对当前房地产调控的坚定决心，试图变相为房地产调控松绑，尽管结果都以被紧急叫停而收场，但从中却透露出当前房地产调控已进入强阻力区。未来房地产调控的阻力或来自于地方政府。
但是，从当前中央政府对房地产调控的坚定决心看，寻求“房价合理回归”是房地产调控的主要目标。那么，如何判断“房价合理回归”呢？温家宝总理在两会记者招待会上给出了一个答案——合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应。就是说，可以用房价收入比的变化作为衡量房地产调控的重要尺子之一。更确切地说，房地产调控就是要促进房价收入比下降，其核心就是要促进房价的下降，但同时也要提高居民收入水平。
当然，怎样的房价收入比才是适当的，这还有待于研究，但以目前大部分中小城市的房价收入比看肯定是过高的，这一指标也可以成为观察当前房地产调控仍将坚持而不动摇的重要理由。
所以，笔者相信，把房价收入比作为观察房地产调控成效与否的重要指标，将有助于统一思想认识，更好地贯彻和执行当前房地产调控的主要目标——促进房价合理回归。
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