[摘要] 2011年北京市新建普通住房成交均价(包含商品房和保障房)约为1.4万元／平方米，以这个基础来计算，北京的房价收入比约为14倍，比21倍少了很多，但按照3～6倍的标准来衡量，依然可以视为泡沫严重。本期今日话题，房天下与您共同关注“地产泡沫严重 去年房价收入超二十？ ”
编者按： 2011年北京市新建普通住房成交均价(包含商品房和保障房)约为1.4万元／平方米，以这个基础来计算，北京的房价收入比约为14倍，比21倍少了很多，但按照3～6倍的标准来衡量，依然可以视为泡沫严重。本期今日话题，房天下与您共同关注“地产泡沫严重 去年房价收入超二十？ ”
什么是房价收入比 房价收入比怎么算
什么是房价收入比
所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，比美国的10倍大了30倍，严重偏离合理的房价收入比。
一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。
家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多........
按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。
房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。
房价收入比怎么算：平均房价收入比的计算
一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：
房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：
每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.
房价收入比多少合理?
鉴于各个收入群体收入差别非常大，房价收入比指标细分到各个收入群体才更有意义。据相关数据计算的结果，1995年至2010年，除个别年份外，各收入群体的房价收入比都呈现上升趋势。中等偏下户由9.15上升到17.95，中等收入户由7.51上升到14.22，均高于同期的平均值，高收入户由4.94上升到6.26，低于同期平均值。说明对包括低收入户、中等偏下收入户、中等收入户在内的60%上海居民来说，房价收入比远高于平均房价收入比，因而都存在购房支付困难。同时，鉴于各阶层居民收入分配差别呈拉大趋势，不同阶层之间房价收入比以及购房支付能力的差距也在快速拉大。例如，中等偏下收入群体的房价收入比由1998年的9.65上升到2010年17.95，增长了86.0%；而高收入群体的房价收入比则由4.66上升到6.26，只增长了34.3%。
如果根据购房面积计算房价收入比，又会出现另外的情况。以上海2010年户均人口、人均可支配收入和平均房价，计算出中等收入户购买50、70、90、120平方米一手房的房价收入比，分别为7.38、10.34、13.29、17.72，而购买相同面积二手房的房价收入比，则分别为4.92、6.89、8.86、11.81，说明中等收入户有购买50平方米一手房、70平方米二手房的支付能力。
综上所述，在运用“房价收入比”的指标时，不能仅以静态数据去衡量居民未来的购房支付能力，而应把预期收入增长考虑进去；在计算房价收入比时，应以中等收入群体的收入而不是以平均收入为依据；在完善金融信贷体制的前提下，引导居民依收入水平在“经适房—二手房—中小户型商品房—普通商品房—高档商品房”的梯度住房格局中各就其位，而非所谓的一步到位；运用动态房价收入比能更准确测度哪些群体确实缺乏购房支付能力，对于这部分群体，政府要通过住房保障体系予以帮助。
3月28日，江苏省统计局发布的《2011年全省房地产市场变化及趋势分析》中指出，2011年江苏全省房价收入比为9.5，即江苏家庭平均要9年半才能买上一套房子。那么根据这个公式，苏州家庭要买套房子，到底需要几年呢？
根据江苏省统计局计算公式，当年某区域商品住房平均价格×城镇居民家庭人均建筑面积/城镇居民家庭人均可支配收入，所得结果即为房价收入比。经过计算，江苏省的房价收入比为9.5，即意味着平均每户家庭不吃不喝要花上9年半时间才能买上一套房，这一数据远超超过国际公认的6-7年合理水平。
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北京房价被指泡沫严重：去年房价收入比为21倍
房价收入比这个指标虽然看似简单，但严格定义起来其实非常复杂，具体应该以怎样的方式去统计计算存在极大争议。比如有人认为，应该严格按照住房价格的中位数(是指将所有的统计数据按大小顺序排列，处于数列中间位置的就称为中位数)，除以居民家庭税前年收入的中位数，但事实上，我国对于房价和个人收入一直都没有中位数统计，所以如果以中位数来计算中国的房价收入比，基本上没有一个权威可靠的数据来源。
所以，很多研究者转而以平均数来代替中位数计算房价收入比，比如以北京市为例做一个初略估算。2011年北京城镇居民人均可支配收入为3.3万元，新建商品住宅市场成交均价为2.2万元／平方，按照北京市公布的数据，北京去年的人均住房建筑面积为21平方米，那么一个三口之家的住房面积为63平方米，对应着138.6万元的房价和6.6万元的家庭可支配收入，房价收入比大约为21倍。由于北京市大部分人的实际购房面积应该远远高于63平方米，所以实际房价收入比应该比21倍更大，如果按照3～6倍的国际标准，北京房价的泡沫之大不言而喻。如果从另外的统计口径来计算，将保障房也考虑在内，北京的房价收入比又将是另外一个结果。2011年北京市新建普通住房成交均价(包含商品房和保障房)约为1.4万元／平方米，以这个基础来计算，北京的房价收入比约为14倍，比21倍少了很多，但按照3～6倍的标准来衡量，依然可以视为泡沫严重。
当然，这样的计算只能是一个大致估算，结果肯定算不上严谨。首先是房价统计数据一直被质疑，很多人都认为真实房价远远高出统计数据，更重要的是个人收入情况更是难以统计，大量难以统计的灰色甚至非法收入，使得官方人均收入数据大大失真，这部分人群动辄拥有十几套甚至更多住房，近期屡屡被曝光的“房叔”之类，不过是这类人群的冰山一角。尤其在限购之前，这些人群对于住房的惊人购买力，在很大程度上推升了房地产价格，如果按照这些人的购买力，中国的房价收入比可能还不到1。
房价收入比具体的计算方法或许存在争议，但一个不争的事实是，对大部分普通人而言，中国的房价显然是过高了。对于中央政府而言，中国的房价收入比显然也是超出了可以容忍的范围。如果要让房价收入比回归到一个相对合理的水平，最直接的办法是房价回落。
住宅均价10年涨143% 房价收入比是幸福根源
房价收入比是“幸福”根源
在接受采访的几个代贷款购房者看来，其实他们还可以更“幸福”，比如说多数贷款者都选择了10年的还款期，事实上完全可以更长一些。再或者，在有能力的时候，如果多贷几套，现在岂不是完全进入“小康”生活。
上述事例和感受，能够让我们清晰地看到一个规律，即收入水平的增长，和房价增长的幅度，构成了他们是否幸福的来源。而在国际上，通用的一个指标就是房屋总价与居民家庭年收入的比值，也就是我们所说的房价收入比。
“发达国家的房价收入比一般在2~5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3~6倍之间。”银河证券高级经济学家苑德军说，通常看来如果超过6，则说明有些偏高。
筑基地产研究员耿峰给记者算了一笔账，以长春市的情况为例，一个三口之家的年收入如果为6万元，而长春市的房屋均价为6000元/平方米，以人均居住面积30平方米的需求计算，则一套90平方米房屋的总价为54万元，再除以6万元，则长春的房价收入比为9。而长春市的情况，在国内并不是的。
据国家统计局长春调查队统计数据显示，2011年长春市城市居民人均可支配收入达到20487元，比2002年的6363元增长2.2倍。而在房价数据上，根据中国房产信息集团的统计，长春房价则从2002年不足2000元/平方米的房屋均价，涨至2012年的6000元/平方米以上水平，房价涨了2倍。
“房价保守估计涨了3倍，但收入水平在10年间却只增长了2倍。”苑德军说，这就是两代贷款购房者感受明显不同的根源所在。中国城市经济学会副会长牛凤瑞也认为，“我国市场形成房价的制度环境还不完善，不能简单地认为说哪一年的房价合理。不过现在工资收入和房价之间的差距加大了，所以我们个人感觉房价居高不下”。
在苑德军看来，既然市场已经出现了失灵或者说泡沫，那么就需要政府的强制干预。
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三四线城市：危险的楼市泡沫
上世纪90年代，惠州楼市与海口、北海一起成为房地产泡沫破裂的“重灾区”，当时，惠州曾留下了众多烂尾项目。与海口、北海艰难地度过恢复期不同，惠州似乎更幸运，这个城市近年来再次受到多个房企的青睐，“投资热情有过之而无不及”，熟知当地情况的业内人士这样来形容。
曾经，来自各地的热钱潮水般地涌到惠州，这里日夜不停地创造让人热血沸腾的淘金神话。据资料显示，1993年底，受国家宏观调控影响，惠州房地产畸形发展的巨大泡沫终于破灭，大量的外地资金撤走。据统计，1994至1996年间，仅大亚湾地区被抽走的资金就达160亿元，房地产一下子从高峰跌到了谷底。
在“淘金”的驱动力之下，投资客经常是健忘的。这种驱动力，让投资客、房企们不断推高房价，也缔造了一座座“鬼城”，然而，他们似乎并不担忧。即使是面对有价无市的尴尬，他们仍坚持着留守，坐等，尽管等待他们的也许不是预期中的高回报，而是泡沫破裂后被套牢。
而各地方政府极力推动的造城运动，例如金融新城、高新区等，将投资客的期望值推得更高。
地方政府对土地财政的依赖度逐年提高，无疑会影响当地的销售数据，特别是在楼市成交量并不乐观的情况下。在调控之下，投资者的投资欲望受到打压。而记者了解到，安排公务员购房等虚构成交数据的一幕经常上演。这些城市仍然有虚高的房价和苦苦坚持的成交量。
克而瑞10月份公布的“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示，城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。备受关注的鄂尔多斯列榜单第六名，其土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。
然而，一些房企并不认为泡沫危机会蔓延至自身，甚至仍继续向这些城市投资。
某（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，一线与二线城市由于庞大的市场需求，以及有限的土地资源，房地产市场供不应求状况明显。一线二线三线四线城市风险得分均值依次递增。而一二线城市的泡沫会自行吸收的现象也较为普遍。
他指出，三线城市则出现明显分化，个别三线城市市场“大跃进”背景下风险凸显，鄂尔多斯市场风险最为突出。不同于前两类城市，三线城市房价指标普遍不存在超前因素，房价涨幅相比GDP和居民收入都处在合理范围内。
个别三线城市风险主要表现在供求关系上，随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨，部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中来，但其本身的需求并不足以支撑巨大的供给，这些城市的风险正在集中展现。
张国红：从房价收入比看坚持房地产调控重要性
之所以说目前国内房价仍未实现合理回归，不妨从房价收入比来分析这个问题。所谓“房价收入比”是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以上海为例，2011年上海家庭人均可支配收入为36230元，家庭年收入约为72460元，按2011年上海新建商品住宅平均销售价格每平方米13448元（比上年下降5.4%），但剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格为每平方米21584元（比上年上涨2.8%），按后者购买80平方米的两居室需要172.67万元，平均房价收入比约为23.8:1。也就是说，上海市普通居民需要花大约23.8年才能购买一套普通住房。实际上，考虑到上海各区域情况来看，内环线以内每平方米48506元（比上年上涨1%）、内外环之间每平方米27744元（上涨17.4%）和外环线以外每平方米18017元（上涨4.6%），实际的房价收入比可能更高。
按照国际通行的标准，合理的房价收入比应为6-10倍左右，但目前上海的房价收入比远远超出了这个数值，表明上海的房价之高是其居民收入难以承受的。其实，2011年国内一线、二线、三线甚至四线等大部分中小城市的房价收入比都是很高的。这些数字分析从一个侧面证明了温总理的讲话是正确的——房价回归还远远没有到达其合理价位。
目前国内大部分中小城市的房价收入比高企，也说明了目前城市居民的收入增长远远跟不上房价的快速上涨，大部分城市居民买不起房子。当然，引发国内大部分中小城市中房价收入比水平过高的原因是多方面的，与财政、金融、土地、企业（包括商业银行和房地产开发商）及地方政府的利益等方面相关，利益的纠葛使得国内房价“易涨不易跌”。自2003年以来国家曾多次出台房地产调控措施，但最终却依然不见成效，反而是房价“越调越高”，充分说明了房地产调控的艰巨性与复杂性。这是本轮严厉房地产调控展开之前有目共睹的实际情况。
而本轮房地产调控抓住了投资和投机需求是导致国内房价过快上涨主要原因的问题实质，通过限购等有针对性的房地产调控政策措施，目前已有效地控制了房价上涨趋势，一定程度上遏制了房地产投资和投机需求，表明当前房地产调控已经取得了部分成果。不过，由于本轮严厉调控触及部分地方政府和房地产开发商的重大利益，促使其以各种方式不断试探中央政府对当前房地产调控的坚定决心，试图变相为房地产调控松绑，尽管结果都以被紧急叫停而收场，但从中却透露出当前房地产调控已进入强阻力区。未来房地产调控的阻力或来自于地方政府。
但是，从当前中央政府对房地产调控的坚定决心看，寻求“房价合理回归”是房地产调控的主要目标。那么，如何判断“房价合理回归”呢？温家宝总理在两会记者招待会上给出了一个答案——合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应。就是说，可以用房价收入比的变化作为衡量房地产调控的重要尺子之一。更确切地说，房地产调控就是要促进房价收入比下降，其核心就是要促进房价的下降，但同时也要提高居民收入水平。
当然，怎样的房价收入比才是适当的，这还有待于研究，但以目前大部分中小城市的房价收入比看肯定是过高的，这一指标也可以成为观察当前房地产调控仍将坚持而不动摇的重要理由。
所以，笔者相信，把房价收入比作为观察房地产调控成效与否的重要指标，将有助于统一思想认识，更好地贯彻和执行当前房地产调控的主要目标——促进房价合理回归。
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