[摘要] 记者连日来调查发现，东莞二手商铺交易和租赁中，除了部分热点区域快速上涨。早年购买商铺的顾客大呼吃不消，因为东莞不少商铺处于半死不活的状态。“想租个好铺，买个好铺，真的好难。”有市民和投资客向记者诉苦。
对于商铺投资，一直有“一铺养三代”的说法，作为投资热点的商铺向来广受关注。近日，以万达、万科等开发商为首的商业品牌，再次提升了人们对商铺的关注度。
现象
商铺交投较旺集中在成熟商圈
对东莞商业市场来说，社区商铺投资是最常规、较为传统的投资渠道之一，也是最为常态的投资方式。
商铺按地理位置可分为临街铺、商场铺、内街铺几种，其中前两种铺面一直是市场的宠儿。但东莞目前社区商铺的经营情况并不乐观，从已开业的社区商铺来看，表现出无主力店、租金不高、低、甚至长期空置的情况。
日前，记者走访雍华庭步行街以及城市风景、世博广场一带、莞城西城楼等东莞核心铺面聚集地发现，几乎每个区域都有铺面出租或出让，而且数量基本上都在2间以上。在华南mall内街，记者更是看到有铁锁锁住空荡荡招租、转让的大铺面。
记者了解到，虽然东莞成熟商圈的铺位几乎没有增多，但最近随着万达、万科以及天利中央花园、中熙弥珍道、恒大雅苑等项目的商铺入市，东莞商铺投资客多了一些新选择。商铺租价在50~400元/平方米不等，售价在12000~60000元/平方米不等。
不过，合富置业公司以及金信联行相关人士均表示，他们公司手头上商铺的成交量与几年前相比差不多，一直比较平稳。在市场供应增加，出租、出让并没有增加的情况下，显然有一部分商铺要面临暂时“闲置”的命运。东莞商铺交投相对较旺的片区主要集中在世博商圈以及个别发展相对成熟的居住片区。
调查
成熟片区商铺很抢手
据合富置业成交数据统计，近期客户租用的商铺面积大多集中在60-160平方米之间，租用商家以小本经营为主，在选择铺位的时候会尤其关注入住率较高、综合质素较佳楼盘附近的铺位。
东莞世博商圈和东泰片区的商铺尤其受欢迎。不过，两者在商业形态上是有所区别的，世博商圈主打消费类商家，而如东泰片区以及西平片区这些楼盘集中、居住氛围较浓的区域，消费力以板块内楼盘的居民为主，因此租用商铺的商家所经营的行业也以与民生息息相关的行业居多。
合富置业市场主任梁燕明告诉记者，东莞近期交投比较旺的是这些居住板块内的商铺。
记者从东莞房管局网站了解到，上周，中熙弥珍道40-80㎡的临街商铺，仅网签成交了25套，相比之下，其住宅产品市场关注度相差甚远，这也说明西平临街中小商铺的稀缺性。正在西平片区寻觅铺位投资的李先生告诉记者，这边的大社区居住板块以及轻轨站即将开通是他到此选铺的主因。
东莞目前商铺市场还有个特点，就是商业项目的商铺不卖或者只是出售小份额的商铺。如虎门大道商铺、星河传说的商铺、景湖时代城的商铺、汇一城的商铺等，都是采用只租不卖的方式，发展商从做好经营的角度考虑，对商业发展也是有利的，但同时也造成了目前东莞商铺可选择性不多的局面。
商铺出租的价格也在上涨。历经9年，南城步行街已发展成为南城较有人气的商业圈之一，不过其租金也几乎每年一涨。原本在步行街上的部分商家也开始“出逃”到周边的景湖湾畔社区商铺和城市风景街区。
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分析
客户热衷新一代商业综合体买铺
记者调查发现，新一代商业综合体以及成熟社区商铺受到消费者热捧。
有位曾经在投资铺位吃过亏的投资客邓先生告诉记者，他在道滘买的一间铺现在还是在空置，也卖不出手，进退两难，原本开发商承诺的返租，已经半年没给他租金。他身边的朋友现在都开始慢慢变得理性投资商铺，他们更愿意跟随品牌开发商或在成熟片区的商圈选铺，甚至“下乡”买铺。
东莞不少发达镇街的商圈相对成熟，如果铺位价格适中，相比东莞市区更有优势，投资客当然更倾向去镇街买铺，至少不用花力气培育商圈，承担的运营风险也会小一点。长安、虎门等富裕镇街的商铺抢手程度绝不亚于城区。
梁燕明表示，由于东莞商铺租赁市场仍处于发展阶段，商家出于经营成本考虑对租金的承受度有限，因此近期租赁市场成交的商铺租值基本与市场价持平，租金走势保持稳定。
东莞一些成熟楼盘附近的铺位，租金相对来说比较稳定，受商家关注度也较高，如格林小城一般商铺月租金约120元/平方米，而铺王租金可达200元/平方米/月。目前格林小城商铺多经营银行、饮食等服务类行业为主。
社区商铺经营有挑战
花街18社区底铺开盘后因为不好卖，开发商已经停售商铺，至今，仅有一家东莞银行在营业。
在花街18社区商铺上已经破烂的海报中，依稀看到其当年做出的分区定位：一是打造女性购物新亮点；二是打造东莞人的铜锣湾；三是汇聚东城精英人群，打造高级餐厅聚集地。
“即使当时一平米只卖一万元，有的铺位还是两层的，而且铺位都200多平方米，面积太大，总价也太高。”在花街18号物业公司工作多年的清洁大叔，听说记者要了解其商铺的时候，“我劝你还是放弃看这边的商铺”，除了总价太高之外，他认为，“周边棉纺厂等工厂搬走后，这里人气不旺，商业气氛不浓。”
他指着临街的个商铺告诉记者，“这个原计划做饮食的商铺已装修完毕，但是金融危机之后，他们就关门了。现在，这周边买菜有三大市场可选择，逛街的人流都选择到附近的东湖花园、女人街、吉之岛等地方。”
正在销售该小区三期洋房的销售人员刘小姐告诉记者，花街18属旧城改造项目，定位于商业步行街与居住集于一体的商住小区，期是2005年12月开盘；次年，二期开盘，总建筑面积超过18万平方米。
刘小姐表示，按照当初规划，两期店铺的步行街采用骑楼模式，形成回廊效果，与开敞的公共空间连为一体；688套住宅大多为100平方米以上大户型。三期洋房在售，但商铺开卖时间是个未知数。
业内人士认为，社区若使用传统模式招商，已经很难吸引到消费者，依托用百货带旺商圈的做法，已经不太现实。花街18或许用特异性产品吸引消费者。但其出路在哪里？这还是个未知数。
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