[摘要] 房地产限购令再次走到楼市调控的台前。在北京、上海、深圳等一线城市纳入限购范围后，随着二三线城市的房价看涨，限购令升级版即将启动。根据住房和城乡建设部下发的通知，各省要在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控的工作情况，这份报表将给备受关注的限购令扩容提供直接数据支持。
西南证券房地产行业分析师肖剑表示，目前中小开发商的融资渠道较窄，而大型开发商的融资渠道较多，其项目结构分布广泛，其在二、三线城市的良好销售在一定程度上缓解了其资金紧张程度。"总的来看，房地产企业的资金链条目前呈现两个特点，一是支出大于流入，二是资金成本不断升高。"肖剑认为，一旦二、三线城市限购政策得到落实后，开发商的成交量将进一步受到抑制，销售肯定不如上半年，届时其业绩增长也将出现小幅放缓的情形。
上海市城市经济学会高级经济师顾海波认为，土地财政掣肘二三线城市限购，因为限购令落实好坏的关键取决于地方政府的积极性。"去年，二三线城市就已成为房产商投资的热土。"
在住房和城乡建设部下发的文件中，给出了五大限购标准，并表示"符合上述条件较多(两条以上)的城市，建议列入新增限购城市名单。"不过，住建部也为地方政府留有余地，"各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。""住建部不会出台一个所谓的限购名单，直接下令名单内的城市限购，而只是在督促地方政府主动出台限购的政策。"住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，具体政策出台将以地方政府的意志为主，部里肯定需要对各地上报的情况进行审核，对不符合要求的，或与实际情况有出入的进行督促。
随着限购的持续执行，一二线城市的存量房数量节节攀升，不过，尚未升至2008年点。截至目前，北京商品房可售房源已达10.8万套，北京楼市可售房源的消化周期已接近15个月，该数据是2009年的3倍。同样的情况也出现在上海、深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等重点城市。中原地产的监测数据显示，宁波商品房库存的消化周期已达到29个月，杭州22个月，上海13个月，深圳、武汉、苏州均超过15个月。
对于多数人预测的8月底前会出台新一轮限购名单，有业内人士表示并不赞同，他认为，即便各地都能于8月20日前提交报告，也还须一个沟通、协调的过程，部分地方政府和住建部之间少不了博弈。延至9月公布，可能性相当大。至于城市分布，预计将集中在北京、上海、广州、深圳等大都市圈周边，类似珠海、东莞、廊坊、秦皇岛、昆山等，因为部分投资需求被挤压出大都市，从而导致周边城市楼市投资比较活跃，房价上涨偏快。
王珏林也分析称，整个工作或许将会持续到9月初，届时限购令落实的具体情况才将揭晓。
"限购"令扩大迟迟不落地，关于限购令放松的声音却已传出，工商联房地产商会会长聂梅生在近期参加一次房地产峰会上，她作出了大胆预测："我预计明年春天有可能会出现松动，再过段时间后有可能会取消。"在已出台的限购文件中，部分城市如贵阳、济南等，明确提出政策有效期截止到2011年12月31日，南宁规定截止至2012年2月29日。"限购期限可暂定到今年年底。"也出现在了住建部近日下发的《列入新增限购城市名单的建议标准》中。
限购令升级作用如何专家看法不一
统计数据显示，在房地产调控综合手段之下，一线城市的房价首次出现停涨，而由于限购的挤出效应，二三线城市房价有被推高之势，并在今年上半年领涨房价。而今，二三线城市加入限购队伍进入倒计时，限购扩容后，限购令的作用究竟如何，业内人士看法不一。
世联研究认为，新一轮限购直指今年上半年房价上涨过快的中小城市，这将给市场带来深远影响。但限购政策作为一种强制性的行政手段，在直接干预市场的时候，难免会和市场现状产生冲突，这也是新一轮限购的局限性。
限购可能会受地方政府执行意愿影响而打折扣。依据世联研究的判断，下半年房地产市场将是以市场力量为核心。因而，在此种情形之下，新一轮限购能对市场掀起多大的波澜，有待观察。新一轮限购将会对被限购城市的房价有一定的抑制作用，但是它不能改变下半年房地产市场由政策力量主导转向市场力量主导的局面。
戴德梁行华北区研究部经理魏东认为，限购扩大之后，房屋成交量必然会下降，但从一线城市限购的反应来看，房价一直维持在比较平稳的水平，并没有出现回落，另一方面，限购的城市都是区域经济发展的中心，需求旺盛，房价同样会被推高。
中原集团研究中心发表研究报告表示，数据显示，目前10家标杆房企在范围内在建和在售的项目共计732个，其中有78%的项目分布在已出台限购政策的46个城市中，其余22%的项目分布在未实施限购的65个二三线城市。从项目的开发进度和开盘情况来看，约有8成的在售项目分布在已出台限购的城市中，标杆房企目前的销售回款主要来源于已实施限购的城市。所以，根据住建部的要求，即使8月底限购城市范围扩大，从总体上看对标杆房企的影响也不大。
原华远地产集团董事长任志强则认为限贷和限购令并作用不大，要"第二次限购，说明调控是失败的"。他希望调控房价应该多管齐下，而不是偏执于限购令。政府应该降低土地价格，把企业造房成本降下来，应该减少税收，把老百姓购买力提上去。
经济学博士马光远则认为，如果限购政策全面执行，并且有效执行，毫无疑问，下半年房价将迎来实质性的下跌。前半年尽管政策严厉，但收效不尽如人意的主要原因，并非限购政策本身有多大的问题，而是限购政策本身，并没有给政策传达长期的预期。限购政策从出台到现在，无论是市场和地方政府，都将其视为一个短期降温的措施，这意味着，一旦限购政策解除，被抑制的投资需求和购买力将井喷式释放，房价又将迎来报复性的上涨，这是市场、开发商和投资者之所以坚持看多的一致的逻辑。
西南证券房地产行业分析师肖剑表示，中小开发商的融资渠道较窄，而大型开发商的融资渠道较多，项目结构分布广泛。一旦二、三线城市限购政策得到落实，开发商的成交量将进一步受到抑制。民生证券地产行业分析师肖肖也认为，接下来的调控政策整体仍将维持偏紧的态势。
北京大学陈国强教授曾表示，"如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。"近期，已有城市表示将延长原本为期一年的限购令时间。为了抑制过快上涨的房价，为房地产市场降温，满足居民的居住需求。如限购只解决房地产市场的表面问题未涉及根本，长期的干预市场只会带来更意想不到的后果。
限购来袭之前，多数城市楼市已然下探，成交量地位运行。中指院上周(8月15日-8月21日)监测的35个城市，19城市楼市成交量同比下降，6城市成交量跌幅在30%以上，其中杭州跌幅，达到50.06%。重点城市中，仅成都、天津和武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除杭州外，重庆跌幅达到47.30%，南京、北京下降幅度亦皆超过20%。
开发商抢占三四线城市
"限购"令扩容蓄势待发，除部分二线城市掀起一股抢购风外，大多数人都把目光投向了已然崛起的三四线城市。当三四线城市从幕后走至台前时，才发现，其投资价值早已被挖掘，从年初开始，房地产企业已经加大在这片"避风港"布局的速度与力度。
7月19日发布的数据显示，上半年，130个城市土地出让收入总额同比下跌5.5%。土地出让收入排名前十的城市中,出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市。
近日发布的《中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》表明：从土地市场来看，上半年三四线城市土地市场活跃度明显更高，房企正在加快在三四线城市的布局。
今年上半年三四线城市经营性用地供求比从去年的1:0.48升至今年的1:0.73，房地产开发企业对这些城市土地市场的投入明显加大。与此同时，经营性土地整体流标率为14.2%，与去年同期21.9%的流标率相比有明显的回落，可见房地产开发企业对三四线城市土地拍卖参与度明显提升。随着城市化进程的不断加快，一二线城市土地市场受调控政策影响出现明显降温，房地产开发企业正逐步加快在三四线城市的布局。
其实，龙头房企早在去年就已经开始布局三四线城市了。2010年万科在三四线城市新增土地量已超过二线城市。恒大地产已进入62个城市，三线城市占63%。中海地产2010新增三四线城市土地占比55%。今年以来，这些房企更是加大在三四线城市拿地力度。21世纪不动产报告显示，上半年53个有新增土地供应的三四线城市，累计推出经营性用地较去年同期减少15.9%；累计成交地块却较去年同期增加14.4%。
中国房地产学会副会长陈国强一语道破了开发商如此热衷三四线城市的根源"得三四线城市者得天下"。恒大地产董事局副主席兼行政总裁夏海钧指出，房企钟情三四线城市是因为在"限购令"等宏观调控下，不受限购影响的三四线城市可以令房企继续保持稳定增长的势头。龙头房企能在上半年收获逆市飘红的业绩，与其未雨绸缪不无关系。
"前十大房地产企业上半年逆市热销，主要源于战略布局上的提前行动，万科、恒大等房地产企业早在几年前便开始布局调控相对宽松的二三线城市，因此得以在调控下延续此前的高增长。未来三四线城市房地产市场将迎来快速发展期，从这个意义上说，今后房地产企业谁能胜出，很大程度上取决于谁能在三四线城市占据更多的市场份额"，业内人士分析表示。
恒大集团上半年新开盘33个项目中，三线城市项目23个，占比69.7%；目前，恒大拥有在售项目共计89个，分布于49个城市，其中三线城市33个，占比37.1%。在恒大上半年423.2亿元销售额中，三线城市项目销售128.1亿元，占比30.3%。以吉林为例，恒大在吉林省内的触角不仅伸向长春、吉林等二三线城市，从去年9月开始就已伸至吉林的通化、辽源等四线城市。
销售同比大增136.4%的招商地产，今年也一改以往的销售以一线城市为主，二线城市的项目较少的布局策略，今年上半年公司增加了二线城市的销售项目，同时加大了整体的推盘量，因此取得了销售金额的同比大涨。同时，招商地产上半年在佛山、武汉、镇江等地新取得5个项目，扩充项目资源103万平方米，已进入城市达17个。上半年，万科新进入芜湖、晋中等城市，目前进入的城市数量已达50个。
业内人士认为，三四线城市房地产市场的"盛宴"才拉开帷幕，房企对这个庞大市场的争夺刚刚开始。限购政策还没有给被限购市场民间资金指明出路，部分城市的限购，仅仅是把资金从一线赶到二三线再到三四线。我国目前拥有两百多个地级市，两千多个县，按照目前成交面积增长幅度预测，住宅开发市场空间依旧巨大。
今年以来，严厉的地产调控政策仍在持续，房贷政策不断缩紧，在住房市场降温的同时，火爆的商业地产俨然已经成为地产商和投资者的“避风港”。9月3日搜房网看铺团再次起航，与投资者一同直击虎门国际购物中心、名购城、东莞星玺广场三大热铺！》》》》点击报名
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
