[摘要] 8月央行再次宣布降息降准，这是年内第4次降息。5年以上贷款利率下滑至5.15%，为历年来新低。央行降息降准，为市场释放流动性和降低企业融资成本，货币环境渐向宽松，利于开发商融资。央行多次降息的背后是经济增长的疲弱乏力。
二、东莞土地市场
（一）土地供应
1、8月土地市场也进入“推地淡季”，供应量迅速回落。
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年8月东莞土地市场供应15宗，占地面积合计68.45万㎡，环比减少53.73%，同比增加117.18%，建筑面积合计146.26万㎡，环比减少48.74%，同比增加150.91%。其中商住地供应7宗，占地面积合计25.89万㎡，环比减少15.59%，同比增加242.13%；商业用地供应1宗，占地面积合计2.73万㎡；工业用地供应7宗，占地面积合计39.84万㎡，环比减少56.6%，同比增加188.02%。本月商住地和工业用地环比均出现大幅回落，本月工业和商住用地供应唱主角。石排水贝村供应一宗商业用地，地块金融保险性质用地，终无人问津遭流拍。
7月和8月作为传统上的销售淡季，政府也顺势放缓推地节奏。继6月和7月土地供应量集中放量后，本月供应量顺势下探，一方面是政府推地节奏上的安排，8月土地供应量一般处于年内较为低位水平，另一方面大宗地块供应量减少，致使整体供应规模下滑。上月占地规模大的地块突出，本月占地规模的大宗地块供应减少使得整体供应量走低。
2、偏远镇区推地活跃，商住地供应量。
根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年8月东莞商住地供应7宗，占地面积合计25.89万㎡，环比减少15.59%，同比增加242.13%；建筑面积合计56.63万㎡，环比减少24.42%，同比增加234.73%。今年8月东莞商住地供应宗数比上月增加，而供应面积出现大幅回落，主要是小规模地块盛行，如樟木头、清溪、中堂等镇区推的地块均在3万㎡占地规模以下。本月东莞土地供应全是偏远的二三类镇区地块，热点集中在水乡片区和临深片区。政府大力扶持水乡片区发展，片区热点日益升温。水乡片区的地块将逐渐受到市场追捧，一方面政府加大扶持，通过招商引资吸引企业进驻，也加大了配套设施的建设，利于房地产发展，另一方面水乡片区正在发展阶段，地价较为“低廉”，地价成本低。继碧桂园斩获麻涌一宗商住地后，水乡片区乘势追击加大供应量。
2015年8月东莞挂牌上市土地情况一览：
（二）土地成交
1、8月土地成交金额“暴跌”，政府财政收入大幅下挫。
据东莞中原研究部监测数据显示， 8月土地成交金额5.16亿元，环比上月减少78.86%，同比减少7.1%。其中，商住地成交金额为3.32亿元，环比减少78.08%，同比减少31.58%，贡献了整体市场的64.37%。继7月土地成交金额创新高，本月土地成交金额大幅暴跌，一来土地供应紧缺致使成交量下行，成交金额随之下滑。二来，市场供应集中在二三类镇区，土地价值比不上热点区域的优质地块。
2、8月土地市场重回低位水平，供应不足是制约成交上行的主因。
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年8月东莞土地成交11宗，占地面积合计45.91万㎡，环比减少76.58%，同比增加92.27%，建筑面积合计86.29万㎡，环比减少78.43%，同比增加84.07%，成交量急剧降温。分类型来看，商住地成交5宗，占地面积合计9.26万㎡，环比减少60.89%，同比减少10.32%；工业用地成交5宗，占地面积合计14.32万㎡，环比减少89.55%，同比增加45.72%；其它用地1宗，占地面积合计22.33万㎡。8月谢岗有一宗普通仓储用地占地规模达到22万㎡，商住地和工业用地成交环比大幅回落。
8月央行再次降息降准，主要是经济增长乏力。当前经济环境甚至比2008年还严峻，人民币波动性贬值，热钱外流，增加了市场的不确定性因素。8月土地供应量下调，只是阶段性的推地淡季。经济环境严峻，政府对土地财政的依赖增强，金九银十土地供应将会逐渐活跃。8月土地成交量下行，一方面是供应不足制约成交上行，尤其商住地供应量跟不上，开发商资金宽裕却无合适地块补仓。另一方面实体经济环境持续恶化，企业以现金为王，产业类型的土地需求减少。
3、8月小规模地块盛行，房企继续深耕熟悉区域。
根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年8月东莞有5宗商住地挂牌入市，占地面积合计9.26万㎡，环比减少60.89%，同比减少10.32%，商住地建筑面积20.01万㎡，环比减少63.4%，同比减少0.74%。本月东莞商住地成交宗数比上月多1宗，但成交规模明显回落，主要是本月成交的地块以3万㎡以下的小规模地块为主。石排2宗地块流拍，其中1宗是占地7.8万㎡的商住地，起步楼面地价1600元/㎡。石排市场需求弱，难以吸引开发商布局。
8月东莞土地市场成交金额、成交面积均现大幅下探之势，主要是由于供应节奏变化所致，本月进入交易环节的地块不多，并且缺乏优质地块制造市场热点，小规模商住地成交盛行。尽管本月土地交易氛围趋于平淡，主要是土地供应量不足难以激发开发商拿地热情。目前房企资金宽裕，投资开发的信心高，拿地意愿强烈。
本月拿地的企业既有保利、碧桂园的一线品牌房企，也有顺海实业、同悦大酒店等本土企业、保利借助保利生态城在樟木头实现品牌落地，并且临深片区承接深圳客助推市场热点持续升温。近两年来保利在清溪、凤岗、樟木头等区域加大布局，深耕临深片区的策略显现，本月再拿下樟木头一宗2.78万㎡占地的商住地，扩大樟木头版图。碧桂园本月斩获清溪一宗1.52万㎡占地的商住地，楼面地价1818元/㎡，相比碧桂园翡翠湾创下清溪的价格标杆，洋房均价达到9000元/㎡，该地块的利润空间依然的颇为丰厚。借助深圳客的市场热度，碧桂园继续看好清溪市场。
4、偏远镇区商住地成交突出，楼面地价回到“1”字头。
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年8月东莞商住地成交楼面地价1659元/㎡，环比下降40.11%，同比下降31.07%，创下年内新低的楼面地价，回到“1”字头。本月东莞商住地成交以非热点的二三类区域为主，起拍楼面地价低。
5、开发商“不追涨”拿地，底价成交成主流。
据东莞中原研究部监测数据显示，本月东莞商住地的溢价率为0.45%，比上月15.21%明显回落。本月商住地所推地块规模小、集中于市场并未成熟的二三类镇区居多，对企业的吸引力弱。本月仅有中堂鹤田村一宗商住地被两家企业参与竞拍至第四轮，被同悦大酒店以溢价24%斩获，其它地块均以底价成交，反映房企“不追涨”拿地，底价成交成主流，溢价率低位运转。
2015年8月东莞土地交易明细：
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