[摘要] 8月25日，央行宣布下调基准利率0.25个百分点，降准0.5个百分点。接着六部委宣布，允许境外机构及个人购买自用、自住商品房。8月31日，住建部、财政部与央行发布通知，调整住房公积金个人住房贷款购房低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金低首付款比例由30%降至20%。
8月25日，央行宣布下调基准利率0.25个百分点，降准0.5个百分点。接着六部委宣布，允许境外机构及个人购买自用、自住商品房。8月31日，住建部、财政部与央行发布通知，调整住房公积金个人住房贷款购房低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金低首付款比例由30%降至20%。
一、关于购房时机的解读
临近金九银十旺季，市场利好信息频繁涌现，为旺季销售提供了良好的外部环境。在金九银十之际，部分购房者仍在犹豫徘徊，对于购房时机如何把握，何时才是佳的入市时机？为此东莞中原研究部特意出品此报告，帮助购房者把脉市场走势，抓住入市成本低的时机。东莞中原研究部认为当前正是购房者入市的佳时机，主要有如下几点支撑：
1、股市集体动荡，获利资金将流向不动产保值。
近期全球股市集体动荡，上证指数在下探至2850点后冲击3200点，又出现震荡回落。与上半年的“疯牛”行情相比，现在的股市分化明显，赚钱效应减弱，并且风险加大。欧洲、美洲的股市也出现下滑，全球股市集体动荡。前期获利资金离场后，资金逐渐流入相对避险的大宗商品。在投资渠道狭窄的环境下，不动产仍然是不少投资者资金保持的选择。
2、降低首付由“民间融资公司”向“官方”松绑，刺激大规模换房需求。
早在2012年东莞楼市成交量的高位运行，很大部分是通过低首付、二三级联动等方式带动。房价连续走高，购房者入市门槛节节提升，开发商通过低首付、降首付的方式来降低购房者入市门槛，刺激需求充分释放。3月30日，银行商业贷款二套房降低至四成，公积金降低至三成。8月31日，公积金贷款二套房首付降低至两成，大大降低改善客户的入市门槛。过去垫首付更多是由开发商或者民间融资公司借给购房者，这种方式往往是利息高、借款时间短等。现在二套房商业贷款降低至四成，公积金贷款更是降低至两成，与民间贷款不同的是，这种商业银行、公积金贷款首付的降低，是直接降低首付，不存在借还首付的压力。
从数据走势来看，今年8月东莞120-160㎡的改善洋房成交18.54万㎡，是创下2008年以来月度新高的纪录。受到二套房首付的降低，过去几年被抑制的改善需求被充分刺激释放。公积金二套房首付降低至四成后，将会直接刺激公积金的购房需求，尤其是通过公积金的换房需求将明显释放，改善产品成交再继续升温活跃。
爆料东莞4类盘被拉入黑名单 楼盘差惹业主愤懑！
3、降首付、垫首付增加开发商成本，推动房价看涨。
据东莞中原研究部监测数据显示，2015年前8个月东莞住宅均价为9551元/㎡，房价持续走高。历年走势上来看，东莞房价是呈稳中上涨的趋势，2013年以来房价上涨速度加快，一方面是由于深圳客加速流入，推动房价走高，另一方面是2012年以来东莞楼盘开始盛行垫首付、低首付的方式卖楼，到近两年这种现象非常普遍。正所谓“羊毛出在羊身上”，开发商通过借首付给购房者，不利于自身的资金回笼，会有两个方式来实现利润：一是，收回购房的优惠折扣，二是，提高房价出售。因此，降低首付的方式将会推动房价上涨，公积金二套房降低至两成，未来房价将会持续看涨，当前正是入市的佳时机。
8月26日，央行再次降息，这是年内的第四次降息，是去年11月以来的第五次降息。五年以上贷款利率下行至5.15%，是1991年以来历史新低位。比如一套80万的房子，贷款56万元的每月月供是3057.75元，比5.4%的利率节省86.82元，比2012年5月份7.05%的每月按揭是3744.52元，节省686.77元。央行降息后，银行发放意愿个人按揭贷的意愿上升，执行地方政府救市政策的力度会显著加强，利率优惠力度也会增强。对于购房者来说，央行多次降息，贷款利率下滑至历年新低，将明显降低购房者的入市成本，这是千载难逢的买房好时机。
爆料东莞4类盘被拉入黑名单 楼盘差惹业主愤懑！
根据东莞中原研究部监测数据显示，今年前8个月东莞开发商销售金额普遍同比去年大幅回升，成交金额前十名的开发商资金回笼十分到位，像碧桂园、光大、保利、金地、置荟星城、乐富地产的销售金额均超过了去年全年的销售金额，反映新房市场顺畅，开发商的资金链也明显改善。
今年来东莞开发商的资金较为宽裕，主要体现在如下几点：其一，开发商的资金链改善，银行多次降准，为市场释放流动性，融资环境宽松。其二，新房市场销售顺畅，开发商资金回笼理想。其三，上半年的牛市行情，上市房企通过股票获得低成本融资。开发商回笼资金到位，追求利润的趋利性，也会提高在售货量的价格来提升利润。基于开发商对回笼资金的原意较低判断，开发商对市场的预期走高，或会出现上调房价的行为。对于购房者来说，与其还在徘徊等待，还不如趁着房价平稳的时候赶早入市，别再错过了佳的购房者时机。
金九银十作为传统上的旺季节点，往往是开发商较为注重的出货季节。金九银十的传统旺季已悄然拉开帷幕，开发商已做好出货的充分准备。金九银十东莞楼市供应将集中放量，一方面品牌开发商将会抓住旺季节点出货，冲刺年度销售目标，如碧桂园、万科、恒大等品牌房企将继续有货量供应。另一方面全新项目将会集中面市。金九银十将有佳兆业御龙山、松湖朗苑、龙泉幸福里、中惠悦峰、班芙春天、御江1号、光大江与城、水榭兰亭等全新项目入市，将刺激需求充分释放。
金九银十项目集中上市，房源选择性增大，尤其是供应紧缺的中心城区、临深片区以及其它热点区域有新货量供应，应该及时上市，一来，全新项目开发商习惯采用低开高走的价格策略，首次开盘价格往往是合理，符合市场预期。如近期开盘的嘉宏锦园和珠江观澜御景推出全被售罄，反映当前购房者入市积极性较高，也得益于开发商的合理定价策略。二来，项目新品上市，可选择房源多，购房者不应错过好楼层和好房源。
爆料东莞4类盘被拉入黑名单 楼盘差惹业主愤懑！
7、取消限外令以及广深客的持续流入，将推动东莞楼市量价齐升。
8月27日，六部委宣布，外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。允许境外入市以及广州、深圳客持续流入，将会扩大东莞的购房消费规模，推动东莞楼市成交量价齐升。
二、小结
近日中央取消“限外令”，这背后是外资的流出。取消限外令更多是吸引外资投资，刺激外籍购房需求，这必然是要保持中国房价的稳步向上，才能吸引外资的投资。近几年东莞开发商通过降低首付等方式来降低入市门槛，但房价依旧坚挺。尽管目前购房的总价保持稳定，这主要是开发商通过设计户型的紧凑，控制面积来控制总价，事实上单价是持续向上的。目前经济处于低谷，经济增长乏力，经济环境甚至比2008年还严峻。央行多次下调利率，利率也是处于历史低位，通常经济低谷和利率低位，也是房价的低位，这对购房者来说是入市成本低的时机。再加上金九银十东莞楼市开始集中放量，市场上有充足的房源选择，年底轻轨来临也会推动轻轨物业的价格上涨。基于房价持续向上、经济低谷和利率低谷正是房价低谷、供应增加房源充足、轻轨来临等因素综合判断，当前正是购房者入市成本低、入市绝佳的好时机。
爆料东莞4类盘被拉入黑名单 楼盘差惹业主愤懑！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
