[摘要] 2013年，碧桂园以1060亿元的合同销售收入，首次跻身房企千亿阵营。而其仅在马来西亚金海湾一个项目就收获了近70亿元的销售额，惹得艳羡的同行们竞相加入马来西亚淘金之旅。然而，在马来西亚经历一轮房价暴涨过后，当地政府出台新政策，通过抬高购房门槛防止外国开发商大举进入。
2013年，碧桂园以1060亿元的合同销售收入，首次跻身房企千亿阵营。而其仅在马来西亚金海湾一个项目就收获了近70亿元的销售额，惹得艳羡的同行们竞相加入马来西亚淘金之旅。
然而，在马来西亚经历一轮房价暴涨过后，当地政府出台新政策，通过抬高购房门槛防止外国开发商大举进入。而马航事件令中国人赴大马旅游锐减。21世纪经济报道记者了解到，今年前七个月，碧桂园金海湾项目的合同销售额仅为8.11亿元。
今年年中，碧桂园主动调整海外战略。碧桂园向21世纪经济报道记者表示，未来碧桂园的海外投资占比将由年初所说的1/3减少至1/10以下。
对于不可预知的风险，须有准备充分的预案。
2014年风险突至
自2012年初进入马来西亚发展以来，碧桂园的海外业务正式拉开序幕。2013年8月，碧桂园在新山的金海湾项目热销，去年8月11日开盘后一个月销售额逼近70亿元，超过了新山全市一年的销售金额。
碧桂园提供的数据显示，2013年，金海湾项目开盘后2个月内，曾组织了3万名中国客户到金海湾看房。买家方面，马来西亚人、新加坡人，中国大陆人各占三分之一左右。
然而，今年3月份突发的马航事件，对碧桂园在马来西亚的销售项目造成直接影响。从北京飞往吉隆坡的航班大幅减少，碧桂园在组织大量中国客户来到马来西亚看房上开始变得艰难。据马来西亚女导游协会表示，5到10月是中国民众的出游旺季，但中国访马旅行团量却比过去同时期减少约七成。
当地政府调控政策的收紧，也对中国房企发展海外业务时构成潜在风险。今年2月，马来西亚首相署经济策划单位宣布，自3月1日起，外国人在马来西亚联邦直辖区购房置业的门槛从50万林吉特（约合95万元人民币）提高至100万林吉特（约合190万元人民币），不动产所得税比例提至30%。而马来西亚雪兰莪州于今年9月再次推出购房新条例，雪兰莪州每个地区外国人的购房门槛提至100万~300万林吉特（约合190万~570万元人民币），部分区域外国人购房门槛较此前提高近一倍。
21世纪经济报道记者了解到，碧桂园在马来西亚投资的3个大型项目中，除了位于柔佛州新山的金海湾，其余两个项目均在雪兰莪州。新政策的出台无疑对碧桂园的项目销售雪上加霜。
碧桂园提供的数据显示，2014年1至7月，金海湾仅实现8.11亿元人民币的合同销售。另外合营项目（公司占55%），位于雪兰莪州士毛月的碧桂园钻石城2014年1至7月取得了3.19亿人民币的合同销售。从去年11月开盘，钻石城累计合同销售为4.64亿元人民币。
马来西亚的楼市今年以来也开始下行。由马来西亚中央银行公布的房价指数（HousingPrice Index）显示，2014年季度，马来西亚房价涨幅近四年来首度回落至8%，而2013年的每个季度，马来西亚的房价涨幅均超过9.6%，达10.7%。
不过，碧桂园在澳大利亚的项目进展顺利。6月28日，澳大利亚碧桂园悉尼莱德花园开盘，开盘当天销售额超10亿元人民币。11月15日，莱德花园二期开盘当天销售总额接近7亿元人民币。
碧桂园有关人士对21世纪经济报道记者称，马来西亚和澳大利亚都属于英联邦国家，法律体系比较接近。马来西亚华人比较多，且经济实力很强大，与华人的沟通不存在文化障碍；澳大利亚是海外投资、移民的热土，而碧桂园项目位置优越，市场不用发愁。
调整海外投资比例
2013年以来，除了碧桂园，富力地产、绿地集团、雅居乐和新华联等房企也纷纷在大马投资。其中，富力地产以85亿元人民币收购马来西亚一幅土地，可售面积达350万平方米。
国际局势与调控政策的双重风险，让中国房企不得不谨慎对待海外市场投资。碧桂园向21世纪经济报道记者表示，根据公司的海外战略，其海外投资将控制在总投资的10%以下；国内业务仍是主战场，约占九成或以上。
作为先行者，碧桂园在海外投资中有哪些经验和教训？碧桂园营销中心总经理程光煜坦言，首先是海外的销售，在概念上和国内有一些差别，如果不了解细节，可能会出现数字上的失误。比如在前期的认购或签约过程中，海外对消费者的保护是非常充分的，如购房首付和违约成本非常低，这会导致出现认购和签约大比例不符的情况。
此外，海外销售会受很多因素影响，比如受外汇、出入境管制、个人征信在当地能不能贷到款等问题的制约，销售过程更复杂，卖了楼以后还要涉及一系列服务的跟进。
程光煜说，从2013年到2014年，碧桂园对海外项目数据的输出更加审慎，比如要等到所有的手续办完了、按揭等方面都没问题了，才会纳入正式通报的数据中。
在开发成本方面，碧桂园在国内普遍采用的是产业链纵向一体化模式，这种模式在海外受到很多的限制，比如一些劳动建设工人是华人，去海外要解决签证，还有材料厂商的通关，这些都是很现实的问题。率先走出国门的碧桂园对国际化的体会更深了一层。该公司有关人士向21世纪经济报道记者表示，企业国际化应包括管理、生产、销售、融资、服务和人才的国际化。比如人才国际化，就需要引进具备国际化视野和能力的人才；碧桂园在澳大利亚的建筑合作方是当地的建筑设计机构。
21世纪经济报道记者了解到，碧桂园已成立了海外事业部，专门负责海外业务的管理和协调。公司也打算聘请外部顾问，对公司的海外风险控制进行评估。截至目前，碧桂园海外有产品在售的有两个区域，马来西亚和澳大利亚；印度尼西亚市场正在积极拓展之中。
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