[摘要] 刚刚过去的中秋节小长假，地产“一哥”万科率先拉起降价大旗：重庆万科西城项目直降两三千元，以7500元/平方米的均价促销；北京房山区万科长阳天地以20000元/平方米左右的均价入市，低于预售价。业内人士判断，市场会因此掀起品牌降价的风潮。
高周转提高回报/
除了降低融资成本，应对利润走低的法宝是提高周转速度。
宋延庆做过分析，房地产开发的资本投资是利润率、周转率和杠杆率（权益乘数）“三率”连乘的结果。但在当前市场形势下，行业平均利润率下滑的势头难以扭转，土地成本和资金成本“水涨船高”导致杠杆率也越来越低。因此，房企提高最直接、最有效的着力点是提高周转率。
“要提高周转率，一方面企业要推行产品标准化、管理标准化、供方资源战略化，另一方面产品定位要迎合主流市场，”欧阳捷表示，在以往的观念里，大户型产品往往能提供更高的毛利率，但限购政策导致这类产品去化很慢，反而拖累。而低总价的小户型由于门槛较低去化率很高，虽然其毛利率不高，但企业能通过资金回笼滚动开发提高。
但欧阳捷提醒，提高周转率并不是一味地“以价换量”牺牲利润。比如说在一个区域内，企业应该通过前期客户调研确定哪些盘是追求周转、哪些盘是追求利润，在把握好推盘节奏的同时，通过这两类产品的动态组合，让整体利润率保持在稳定水平。
此外，宋延庆表示，类似项目股权合作、“小股操盘”等方式也有助于房企通过降低资本金投入、提高金融杠杆实现更高的净资产。
利润
以价换量搏“金九”上市房企净利率承压
根据上海易居房地产研究院发布的“金九”前半月的成交报告显示，9月1日~15日，20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约6%。
“金九”上半场成色不足，促使加速跑量的房企纷纷选择“以价换量”。近日，“万科重庆项目单价跳水两千”的消息，更是被视为“金九银十”降价大潮开始的信号。
“目前大型房企的毛利率普遍在30%左右，净利润率维持在17%左右的水平。近些年随着房地产行业发展，土地、人工、建筑建材等成本不断增长，行业规模不断壮大，企业毛利率呈现下降的趋势。”中投顾问高级研究员郑宇洁在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
在大幅降价的背景下，开发商的净利润率有进一步下滑的风险。亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说，前几年开发商降价10%，净利仅损失3%。但现在降10%的价格，带给净利的影响至少是4%~5%。
完成销售目标的降价/
虽然降价被认为是无法避免的，但并不一定会形成类似2008年或2011年那样的性降价风暴。
旭辉控股董事长林中说：“从开发商的角度来看，每年都会有个销售目标，像我们今年的销售目标已经完成了百分之六十，后面只剩下百分之四十，我们的销售压力就会比较小。而且，我们有四十几个项目，不会每个项目都要降价，我们一定会采取一个随行就市以及灵活应变、一城一策的销售策略。”
他更希望在完成销售目标的同时，使公司的利润损失降到。他告诉《每日经济新闻》记者，目前很多大中型的地产商降价都不是因为资金压力，核心还是要完成年度目标，完成对资本市场的承诺，还有平衡好自己各项指标的表现。不过，有一些中小型企业可能会碰到资金压力，难以度过行业低潮。
此前，国家统计局的数据显示，目前开发商的资金还未达到紧张程度，虽然前7月来自房屋销售预收款、订金等资金比去年有一定幅度下降，但这部分资金的空白很快被开发商用银行贷款填补，所以从总体看，开发商的资金充裕度并不比去年同期弱。
在这样的情况下，开发商的降价幅度和促销力度，显然没有很多人预期的那么多。据记者观察，目前开发商降价多是小幅让利，类似2008年、2011年那样的七折降价，仅出现在极少数的楼盘。
有部分开发商甚至希望通过送服务，而不是直接降价来促销。比如世茂就在近期推出了“宅服务”，让部分购房者在未交房前有机会提前住到世茂提供的房屋，提前体验产品和服务。据世茂集团副总裁蔡雪梅介绍，上述服务在常州推出后，带动了当地的楼盘当月销售明显增长。
不过，要指望以服务替代降价，吸引购房者快速入市购房并不现实。即使蔡雪梅也承认，提高服务附加值，并不像降价那样立竿见影地产生效果。也有业内人士称，世茂在常州销售增长，不可能不降价。
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