[摘要] “200万，圆你别墅梦”，这样的楼盘宣传语，已逐渐开始在东莞市场出现。别墅不再是金字塔顶尖人群的专属产品，年轻的中产阶级已经成为别墅市场的新生消费群体。开发商们发现了这样的新趋势，在别墅产品供应上，我们也可看出开发商正不断地顺应这样的趋势。
房企热衷开发小别墅别墅市场迎来“代”
东莞下半年将有十余项目推约200㎡的小别墅，“低单价、低总价、低面积”是亮点
“200万，圆你别墅梦”，这样的楼盘宣传语，已逐渐开始在东莞市场出现。别墅不再是金字塔人群的专属产品，年轻的中产阶级已经成为别墅市场的新生消费群体。开发商们发现了这样的新趋势，在别墅产品供应上，我们也可看出开发商正不断地顺应这样的趋势。
前年，海逸豪庭推出160-180㎡联排别墅时，改变了购房者对有很强距离感的别墅的认知，项目也取得了很好的市场反响。去年，万科四季花城23534元/平方米[塘厦]万科四季花城44套在售推出129套165㎡别墅，开盘当天售罄。
如果说，前一两年200㎡以下的小别墅还算星星点点地出现在个别项目，今年的小别墅供应量，已成为了一定规模。别墅市场业迎来了它的“代”。
金地城南艺境即将推出264套170-270㎡双拼别墅，其中以170㎡小别墅为主。万科虎门项目也将推出大量的162㎡和院别墅产品，中惠松湖城在售168-185㎡的别墅产品、蜜糖130-230㎡i别墅在售、东方银座兰乔公馆11991元/平方米[桥头]东方银座兰乔公馆0套在售160㎡联排别墅也将入市……就连沿海丽水家园这类10年老盘，也考虑规划最后一批别墅主打小面积别墅。不完全统计，东莞下半年有十余个楼盘推出小面积别墅。
“三低”小别墅受热捧
别墅越来越小的趋势，的确日渐明显。与独栋别墅和双拼别墅的大面积高总价不同的是，小面积别墅以“低单价、低总价、低面积”的三低为突出特点，产品设计上更关注有限空间的化利用和超值面积的赠送及单套面积的合理控制。目前东莞市场上的小面积别墅供应以130-180㎡左右的联排别墅产品为主。如黄江的蜜糖只有130㎡，南部湾万科城项目为162㎡和院别墅，金地城南艺境的170㎡产品。因项目多分布在城郊，单价和总价往往更为优惠，目前东莞已售小面积别墅总价多在200-300万元左右。
这类面积不过180㎡的小面积别墅，要营造出别墅有天有地有院落的居住氛围，在空间上的面积赠送多寡就成为各项目PK的关键。比如黄江蜜糖项目，160㎡左右赠送地下室、露台等等，实用面积远超200㎡，南部湾万科城项目，户型虽为162㎡的4层别墅，但3、4层面积，多为全赠送使用。显然，为套牢消费者，在面积赠送方面，各项目都使出了浑身解数。
一位业内人士指出，有部分小别墅项目虽然没有在市场上进行推广，但产品入市时都能取得售罄的好成绩，“主要是这类产品还不多，且受到消费者喜爱。”
总价200-300万元是主流
不过，要吸引这些小别墅买家，单纯的面积赠送还不够，高性价比才是王道。就目前东莞小面积别墅的供应格局看，由于这些产品大多分布在如道滘、寮步、黄江等这样的城郊或临深区域，因此相比于内主城区大平层豪宅逾万元的“豪”价和主城区大面积联排别墅动辄2-3万元左右的高门槛，这些身居城市边缘，有着良好自然环境的高性价比小别墅，无疑更能满足当下渴望拥有别墅生活买家的诉求。
不可否认的是，100-200多平米的户型面积，大尺度的空间赠送，再加上200多万的预算，让中产阶层就更容易实现买别墅的梦想。
中原地产市场研究部总监车德锐认为，目前不少地块无论是地段、自然景观等多重方面，都不具备适合打造高端豪宅的支撑因素，也就意味着选择这些地段楼盘的购买群体与真正的豪宅购买群体有一定差距。购买群体的重心在下移，所以降低总价这个门槛是个好方法。他说，这类产品的总价得控制好，在200-300万元左右，一旦越过这个分水岭，意向购买者的决心就会动摇。
对于此类小别墅，业内人士认为其市场潜力将更大。对于众多有着别墅居住梦想的中产人士来讲，小别墅显然是比花园洋房更好的房子。
不过记者在走访中发现，部分产品在设计上存在不足，如170㎡高赠送的小别墅仅仅设计了两个房间等。此外，绝大部分小别墅一楼没有房间设置，这将为与老人小孩同住的家庭带来不便。
观点
城郊或临深片区小别墅去货速度更快
梳理多个小别墅楼盘可知，目前市场上供应小别墅产品的楼盘多在临深以及城郊片区。这些楼盘利用与相邻区域的价差，用低总价来吸引高房价片区的洋房客户前来购买。
这类小别墅价格也就相当于市中心一套改善型洋房的总价。“小别墅”由于面积小、总价低、资源同样好，自然受到购房者追捧。而这两年小别墅产品的好卖，也促使开发商更多倾向小型别墅的开发。
金地集团东莞公司副总经理陈君斌告诉记者，金地城南艺境项目之所以选择打造小面积段的别墅，是因为公司在近几年的调研发现，购买别墅群体的年龄有所下降，80后越来越多地开始购买别墅。而选择在城郊打造这种产品，主要是吸引本想在市中心换房的年轻一族。
鼎峰集团品牌部负责人熊思扬表示，这类小型别墅在景观资源上跟传统的大别墅有一定差距，整个项目的别墅布局也会紧凑很多，但这样的设计，可以带来的是在年轻一族可承受范围内的低总价。
除了城郊有小别墅外，临深片区的小别墅供应则更加之多。位于莞深高速黄江出口附近的蜜糖项目，200万元总价的130㎡别墅受到了深圳客的喜爱。一位业内人士说，该项目并没有在东莞市场做太多推广，反而将营销目标对准深圳客，开盘时收到了不错的成绩。
在上周日举办的南部湾高峰论坛上，一位业内人士指出临深片区小别墅项目受到追捧的缘由。
该名业内人士指出，每年深圳人购买高端洋房或者别墅产品的量应该不超过2千套，很多改善型的置业者只能到深圳周边区域才能买到低密度的大盘。他指出，靠近东莞的深圳片区，基本不可能有大体量的地块来做这类项目，而且，绝大部分深圳客，也无法购买当地的别墅产品，所以临深片区才对这类产品有很大需求。
购房者说
大叔买小别墅注重居住舒适度
李叔退休后，从老家来到东莞和儿子一起生活。为了住在东莞也能感受到“有天有地”的居住感，李叔和儿子商量后打算把到老家的一处物业处理，然后帮儿子的洋房升级成别墅。于是，李叔和老伴在休闲的时候就去看别墅。
李叔说，“听起来好像挺好的，但是实地考察后，还是不够满意。”面积200㎡左右的小别墅，设计只有两层或三层，楼梯、通道会占去不少室内面积，使用率不高，实际上每一层的实际使用面积都很小，各个功能空间都比较窄，户型使用起来也比较别扭。
“对于习惯住大房子的人尤其是老一辈，确实会不习惯。”李叔说，因为之前在老家住的是自建房，户型舒适度都是很好的。其实250㎡以下的别墅都不太好用。首先，小别墅因户型比较难设计，很难避免黑厕所的问题，这会大大降低别墅的品质，因此就只能采用套间的设计，但这样一来，面积就会增大了。
其次，小别墅的停车位不好安排，有些小别墅项目甚至没有设置停车位，还有些是地下公共停车场，不仅降低别墅的品质，连别墅应有的豪宅感都没了。
在不少人眼中，200㎡左右的别墅，除了有天有地和总价较低这个优势外，内部空间的舒适度，生活的便利性，都不如大平层洋房。在李叔看来，取舍住宅的标准，舒适度应该是排在位的，如果以牺牲舒适度来换取“有天有地”的生活，他还是会选择住大平层。董珊伶
85后买小别墅看中地下室“私人会馆”
刚刚在东莞城郊购置了一套180㎡小别墅的小张，他告诉记者，“可能别人看房子，都是要侧重其采光、通风、舒适度之类的指标，不过我们主要是看中小别墅的地下室。”
原来，小张是一名音乐工作者，其未婚妻也是从事与音乐类相关的工作。“之前，我们住在高层洋房，每次玩乐器都得小心翼翼，而且要挑选合适的时间和控制好时间的长短。”他说，这是一件很不尽兴的事情，不过又没有办法，洋房隔音效果不好，影响邻居自然会被投诉。
自从去年下半年开始，小张就开始倒腾自己的房子，决定把大平层换成小别墅。经过物色，他发现东莞南城郊区附近正好有合适的房子，“面积不是很大，总价也在250万元的预算以内。”
小张告诉记者，“我们家的小别墅现在正在装修，地下室设计颇有‘私人会馆’的特色。我们将地下室一分为三，男、女主人功能分布区和音乐室。届时，我可以带着朋友在会客厅品酒畅谈;另一半则可以带着闺蜜练习瑜伽、做SPA。最喜欢的是，我们有了独立的音乐室，可以在里面尽兴地敲锣打鼓和尽情高歌，再也不用担心被邻居投诉。
更让小张惊喜的是，“别墅虽小，地下室也有一个采光井，阳光也可以直射到地下室。”
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