[摘要] 东莞房天下适时做了关于“东莞市民住房现状及购房需求“的调查，以了解东莞网友的购房欲望以及东莞楼市未来走向的看法。
市场调查:东莞购房需求坚挺 房价理性将稳步上涨
目前东莞楼市表现低迷，市场充斥各种“楼市崩盘”“拐点论”“后黄金时代”的说法，调控政策逐渐放松，地方救市紧迫，去库存运动走起，各种各样的举措都好像在告诉我们房地产黄金时代一去不复返，房价将一蹶不振。东莞房天下适时做了关于“东莞市民住房现状及购房需求“的调查，以了解东莞网友的购房欲望以及东莞楼市未来走向的看法。
从调查数据得知，过半的受调查网友还处在“无房”的状态，租房一族是主流，还有部分是与父母同事住的，有房一族属于少数，更有70%左右的网友有在东莞置业的计划，说明东莞的购房需求依旧坚挺，并且打算在一年到三年内出手的网友接近半数，可以看出，大部分的网友对东莞楼市依旧是充满信心，并不会因为楼市一时的状况而看衰全局，更不会因此搁置购房计划。
（您目前住房现状是？）
（您是否有在东莞购房或继续购房的计划？）
自住型置业占主 刚性需求扛大旗
参与调查的网友中，有45%的网友购房需求目的在于解决居住需求，还有32%的网友目的在于给父母或子女买房，而16%的网友目的在于改善居住环境，只有7%的网友表示买房是出于投资的需求，可见在东莞，自住型的置业在东莞仍是主流，并且在一段长时间内都不会改变。
（您最近的购房需求主要目的在于？）
（如果您准备购买房子，会选择多大面积的户型？）
而对于住宅的面积要求，选择40到120平方米的网友超过80%。选择120—180平方米的网友也有13%。120平方米以下的刚需产品一直是购房者青睐的户型。在东莞，70平方米以下的小公寓产品颇受投资者热捧，而100平方米左右的小三房更是称霸楼市已久，但最近面积稍大的小四房开始进击，不仅改善型置业需求增大，许多首次置业的购房者也会“一步到位”选择小四房。一方面，由于开发商加大了改善型产品的供应，并且促销打折力度也更大，另一方面，上半年受政策影响，购房者在买房时考虑到将来的居住需求，也将更倾向于“一步到位”的小四房产品。
做个聪明购房者 掌握高房价下买房5大原则
贷款难成购房路”拦路虎”东莞房价正常
既然有购房需求，那么为什么迟迟未下手呢？将近四成网友被贷款、首付、利率三座大山制约购房。受国家政策限制购房的主要为年轻人或打工一族，高昂首付费用往往成为他们购房首要障碍，然而许多开发商为降低购房门槛采取众“低首付”甚至“零首付”的促销活动，当高首付不再是障碍，贷款利率不降反升又压向购房者重担，限制着购房行动。因此，目前众多城市限购松绑，但楼市却未如期升温，很大程度上是“限贷”和“高利率”在起作用。
东莞房价理性可接受 未来将稳定上涨
（你认为东莞目前的住宅市场房屋均价？）
另外，网友们如何看待东莞目前房价？有逾六成的网友认为东莞现在的房价水平在可以接受的范围内。与广州、深圳两地相比，东莞的房价一直处在较为平稳的状态，鲜见大起大落，并且在两个一线城市间形成了明显的价格洼地，与东莞人的居民年收入相比，仍是可以接受的。2014年上半年，东莞楼市均价为9190元/平方米，同比上涨5%，是由于上半年中高端产品的成交较多，因此拉动了上半年的房价上涨，符合东莞楼市稳定发展的现状。
（您认为在宏观调控、银根紧缩的政策背景下，东莞的房价未来一年走势会如何变化？）
在宏观调控、银根紧缩的政策背景下，网友对东莞楼市的未来走向是怎么看？超过五成网友认为东莞房价会上升，而关于上升幅度则众说纷纭。上半年东莞楼市表现稍显黯淡，但总体来说，与其他一线城市相比，东莞楼市仍在健康的发展当中，表现不佳是受到了楼市氛围的影响，在其他城市出现“降价潮”的时候，东莞大多数楼盘只是加大了促销打折的力度，而并没有作出“真降价”的行为。更重要的是，东莞的房价并没有达到一个人们不可接受的水平，降价的幅度是十分有限的，在住宅需求坚挺的情况下，楼市的稳步发展会促使房价稳定地上涨，是楼市发展的正常规律。
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实地探盘：东莞城央小公寓 成投资客热烈追捧的"掘金地"
东莞的住宅市场中，除了刚需的购房者，也一直不缺投资客，无论是本地的投资客，还是来自周边城市：广州、深圳，甚至是香港的投资客。位于广州与深圳中间的东莞，房价一直处于洼地，与两个一线城市形成明显的差距，除了吸引外地人购买自住外，更吸引了投资者的视线。而在选择方面，东莞城央的小公寓产品最能获得投资者青睐。业内人士表示，东莞城市升级，物业租金上涨，加上中心区公寓供应量稀缺，使得中心区小户型公寓受到投资者的青睐。
许多投资客看好中心区物业面积小，总价低，在没有更好投资渠道的情况下，许多积累了一定资金的白领小投资客也愿意购买，一些白领阶层手上的资金不多，但又有积极的投资欲望，总价低的中心区公寓和小商铺是他们最喜欢的投资产品。最近李嘉诚旗下长江实业在香港推出的18平方米公寓，总价也高达165万人民币，东莞的公寓产品总价仅30万起，明显的价格洼地优势也吸引了不少来自香港的投资客。
东莞中心城区土地供应越发稀缺，而住宅的供应也越来越趋向小户型，一方面，小面积的公寓产品在东莞拥有广泛的需求，无论是自住抑或是投资；另一方面，从开发商的角度出发，小面积的公寓产品能将土地利用化，同时，公寓产品的去货速度快，资金回笼速度也快，符合开发商的利益原则。
从上半年的数据中可以看出，从2013年下半年开始，70平方米以下的产品供应比重在逐渐提高，而根据房天下的数据显示，2014年上半年有新货入市的公寓产品大多都集中在中心城区，如：南城区的汉唐蜜园、中央财津、万江区的尚峰温莎堡，东城区的东城万达广场，莞城区的地王广场香颂里。供应大热，需求也不甘落后。从合富辉煌的数据中可以看出，2014年前5月，70平方米以下的产品是去货率的，在上半年稍显黯淡的东莞楼市成交中属于一枝独秀，销售率高达51%。
（数据来源：东莞中原研究中心）
（数据来源：合富辉煌）
那么实际上，现在城央公寓的市场情况是如何的？7月24日，东莞房天下的记者就走进了地王广场香颂里、新世纪星城美寓、中央财津、汉唐蜜园和城市立方的销售中心，以求了解目前公寓市场的真实的供需情况。
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汉唐蜜园
地址：南城宏图大道160号
公寓户型：28㎡1房1厅、33㎡2房1厅、42㎡2房2厅
汉唐蜜园南城汽车总站，紧临水濂山公园，周边环绕东莞大道、科技大道、莞太大道，交通便利，餐饮店菜市场都在1公里内。汉唐蜜园由两栋十四层住宅塔楼和一层裙楼组成，亮点是实用率高的酒店式公寓，首创300平米空中泳池。由于地段好，配套完善，居住环境也相对其他公寓优越，汉唐蜜园的均价达到了10500-11500元/㎡。自2014年5月10日开盘以来，在优惠活动较少的情况下仍然创下了3个多月就售出300多套的销售佳绩，销售员反映上个月售出40-50套。而根据记者探访，汉唐蜜园的购房者中用于投资和自住皆占一半左右。
汉唐蜜园所处的位置，称得上是真正的城央地带，加上近年来南城发展迅速，同时作为行政与商业中心，住房需求也随之大幅上升，而在此之中，白领一族或者刚需族占了绝大部分，因此小面积的公寓产品无论是自住还是投资市场潜力都相当大。目前，汉唐蜜园正与房天下电商强强联手，房天下会员可独享5千抵94折的购房优惠，投资门槛更低，令买房更优惠，投资回报更高。
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地王广场香颂里
地址：东纵大道与罗沙路交汇处
公寓户型：30㎡单房、38㎡单房、49㎡1房1厅、73㎡2房1厅
截止至2014年7月24日，地王广场香颂里公寓产品已经进入了清货阶段，73㎡和106㎡的单位已经售罄，30㎡和38㎡的剩下50套。凭借着区位、配套、学位等优势，地王香颂里自开盘以来就持续热销，而据现场销售反应，即使在尾盘清货阶段，销售成绩依旧不赖：“这个阶段平均每个月也可以卖出20来套。”最后的攻坚阶段，相比刚开盘，价格更优惠，均价低至8900元/㎡起。而根据房天下记者采访得知，项目购房者中，大部分都是为了投资，只有只有少部分是用于自住的。
地王广场香颂里是被商圈包围的楼盘，地王广场、彩怡百货、世博广场、君尚百货、东城万达广场皆近在咫尺，学校、医院、公园、医院一一俱全，因此十分符合租房一族的需求，因此也成了投资者的。
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新世纪星城美寓
地址：东城学星路76号
公寓户型：49-55㎡单身公寓
2012年已经开盘的新世纪星城美寓均价一直保持在7300元/㎡的水平，推出的买房优惠折扣也并不多，目前剩下100多套的小户型产品。经过两年的发展，新世纪星城美寓已经是一个相当成熟的社区，银行、超市、小商店、餐厅都具备，还有开发商附有的会所，里面各种健身设备、兵乓球场、羽毛球场、游泳池都在开放使用。目前，项目入住率约为三分之一，而根据房天下记者探访，项目的购房者中，投资与自住比例大概各占一半。目前，新世纪星城美寓每天仍然保持一定的客流量。
新世纪星城美寓交通方便，出入东城、莞城与南城都十分便利，且价格较低，适合在中心城区工作的白领租住，因此也具有一定的投资价值。
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中央财津
地址：南城四环路与莞太路交汇处
公寓户型： 45-47㎡1房1厅、60-63㎡2房2厅和89㎡3房3厅
中央财津位于南城四环路与莞太路交汇处，各种写字楼林立，囊括鸿福商圈、东莞金融街、公园、小学，周边餐饮酒店云集。销售经理说“这个项目是此地段最后一个被批的住宅用地”，地段珍稀可想而知。
自2013年11月30日开盘以来，中央财津600多套公寓投入销售，销量业绩火爆。销售经理反映：“3、4月市场良好时，一个月可以卖到100-150套，最近几个月平均也能卖出50-60套。”开盘伊始更因为销售量好而适当上调价格。目前价格为11500元/㎡，促销活动也在保证价格标准上主推“零首付”。
截止至2014年7月24日，600多套的公寓只剩下20-30套45-47㎡的，其他户型的存量都不多。另外2014年9月中上旬还有一栋300多套加推，价格未定。购房者高达75%是用于投资，由于南城区办公一族也多，租房需求也多，而且作为日后的投资潜力也大，仅20%多是单身女士购买自住，“单身女士现在上班住个小户型方便，以后结婚也可以作为自己的投资。”销售经理如是说。
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城市立方
地址：南城白马黄金路96号
公寓户型：53-61㎡复式公寓
城市立方位于南城白马黄金路路段，5直通南城汽车站，3东莞大道、广深高速等。与其他公寓产品不同的是，城市立方推出的为时尚复式的公寓产品，面积为53-61㎡，2房1厅，层高有4.5m和5.4m两种。由于产品的独特性以及地段的优越性，城市立方自2013年12月25日开盘以来，不到一年的时候已经将近售罄，止至2014年7月24日仅剩20套。
同时，因为城市立方的公寓产品主打商住两用的独特功能，既可以商业办公又可以自住，购房者中大多是用作投资，或者是过渡性住房，总体来说，投资型的购房者占了大部分。
地段优越的城市立方，加上独特的产品类型，吸引了许多投资者的眼光，进入尾盘清货阶段，相信也很快会吸引投资者入手，潜力无限。
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