[摘要] 始于年初的楼市调整依旧在持续，随着市场的调整，越来越多的楼盘加入降价行列，购房者转向观望状态。受大环境影响，不少开发商上半年业绩下滑甚至亏损，而企业的资金链问题也越来越受到关注。业内认为，本次楼市调整周期将长过以往，市场分化将加剧。
始于年初的楼市调整依旧在持续，随着市场的调整，越来越多的楼盘加入降价行列，购房者转向观望状态。受大环境影响，不少开发商上半年业绩下滑甚至亏损，而企业的资金链问题也越来越受到关注。业内认为，本次楼市调整周期将长过以往，市场分化将加剧。
楼市将持续调整
房地产研究机构高通智库重点监测的品牌房企数据显示，今年上半年，从销售目标达成率看，多数房企目标完成进度约三分之一。
据中国经济时报记者了解，截至7月8日，16家房企公布了半年销售业绩，从数据来看，这16家企业中大部分企业涨幅放缓。同时，截至日前，已经有30家房企公布了半年业绩预报，其中有16家出现了业绩明显亏损或者出现了下调。
高通智库总经理张宏认为，鉴于宏观经济经历一轮“出清”，房地产行业在2013年各项指标仍处于高增长，现阶段房地产的调整仍将持续一个阶段。对当前房地产政策进行评估的结果表明，与房地产市场调整的进程相比，目前政策救市力度仍显薄弱。未来，首套房降低准备金率、中央政策层面对限购退出予以正面解读，以及二套房贷出现调整等，均存在一定可能性。
当前，虽然政策调整为“大力支持首套房贷”，但从5月份居民中长期贷款增长额来看，房地产按揭贷款增长仍不明显。当前房地产政策调整弱于预期，未来将呈现加强趋势。但基于6-7月市场调整将延续这种可能性，2014年房地产将整体呈现弱市特点。
对于房地产行业资金链风险，长富汇银总裁张保国指出，房地产行业目前最核心的风险是资金链问题，如果仅靠自有的资金而不借助金融机构或资本市场进行融资，开发商将寸步难行。
行业整合或加速调整期变长
业内认为，今年下半年房地产行业的整合仍有望提速，因此对于潜在可整合项目资产的关注和评估具有可行性。
针对行业整合进程，高和资本董事长苏鑫认为，当前最核心的变化是“路况”。过去十多年房企一直处于“跑车模式”，只要猛踩油门就可以一路向前冲。但未来将进入“吉普车模式”。现在可以清楚地看到，房企整体利润率将下滑，负债率将上升，周转率将变缓。这种变化甚至预示着行业大时代的调整。路况变了，原有的跑车已难以为继，必须换乘越野车。而越野车的两组驱动车轮其实就是细分市场的专业能力和与金融的混搭能力。
2008年，房地产行业调整呈V型快速反转，2011年呈U型反转。对于行业整合未来的走势，房地产业内存有不同的判断。高通智库认为，基于当前重点城市房地产供应增加趋势、群众观望情绪，以及行业资金链格局判断，2014年房地产调整可能呈现L型走势，即本次房地产调整将比过往调整较长。
对此张宏认为，首先，当前政策、区域市场、产品以及金融已出现实质性变化，土地市场在下半年也将出现明显调整。房企将进入实际的战略更新期。其次，基于2014年房地产行业的风险来自资金链这种判断，高通智库将于今年8月28日在北京举行“中国地产金融日”大型活动，汇聚房产金融界名家新秀，对这些问题进行交流。
对于2014年房地产行业调整走势，张保国则认为，“可能是一个更大的U型，时间要长一点，尤其是底部偏长。”他表示，今年市场分化会加剧。但“我们的特点是交易结构更灵活，项目反应、决策速度快，而且资金来源于市场，不受制于其他因素。因此，在确保投资人资金安全的前提下，未来将优先挑选具备优质资质和背景的公司”。据悉，长富汇银今年在基金管理规模上仍将保持高增长，目标指向百亿管理规格。
而高和投资董事长苏鑫则表示，在行业调整期，投资者应更加关注“保险指数”。过去房价一路飙涨的时代已一去不复返，未来市场的波动将成为常态，这就客观上要求投资者重新调整投资策略。投资房地产时，更值得关注的是长期价值的投资，首先考虑的不是赚多高的利润而是降低自己的风险，这就需要通过分析“保险指数”来选择楼盘。
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房地产界最关注央行的政策变化，因为央行的表态事关整个经济走势和楼市兴衰，而每次央行会议的内容往往预示着未来的变化。央行货币政策委员会2014年第二季度例会在北京召开，央行发布通稿比以往增加了三句话。专家普遍认为，央行将在继续实施稳健货币政策的过程中，更灵活地使用更多货币政策工具，央行的工具库“弹药充足”。
管理层肯定了应对此前经济变局的政策，特别是定向宽松的政策引起的结果。句话是在分析当前国内经济金融形势时，增加了“经济金融结构开始出现积极变化”。所谓经济金融结果开始出现积极的变化，可能意指此前信贷或明或暗地流向了房地产领域的势头有所减缓。我们过去增发了很多货币，这些弹药很大一个程度上都流入了房地产领域，引起了房价暴涨速度远远超越个人可支配收入的增长。另外，随着楼市成交量逐渐回落，房地产旋风对实体经济的挤压，相对减轻。
但是，从目前来看，各地纷纷准备救市，积极的财政势必引起积极的货币和债务扩张，保持货币稳定性就要大打折扣。真实的货币政策与财政政策不像经济学所描述的那样机械，实施积极的财政政策势必要求更多的信贷支撑，这就要求信贷真实宽松或扩大债务。
第二句是在分析当前国外经济金融形势是，增加了“主要经济体货币政策出现分化”。主要经济体货币政策分化只是一种表象，美联储多年采取掠夺性的增发货币政策已经引起了世界公愤，虽然用各种各样的术语来描述印钞主义，但其滥印钞票实质举世皆知。如今不得不有所收敛，这种收敛还处于预期状态，说明其根本就没有心思去真正的纠正。在纸币甚至电子货币时代，能够约束印钞主义的真实力量很少。欧洲诸国采取的各种各样的花样去印钞，无论用什么样的名词，都难摆脱印钞主义的实质。所以，被迫紧紧货币做做样子，从本质上来说就是在糊弄民众，这也是西方发达国家经济走向虚幻化必然策略。欧美人的住房基本不成问题，他们不存在瞄准老百姓最需要的东西使劲炒。我们的一些投机客，正是因为瞄准了大众需要，所以才要大规模投机，这也是中国房价一再飙高的重要原因。人们发现，大家需要股市涨，股市就是不涨，大家急需要房价跌，房价就是很抗跌。
第三句话是在讨论下一步货币政策走向时，增加了“灵活运用多种货币政策工具”。我们国内采取的货币政策和信贷政策到底该不该宽松，关键看我们如何看待当前的经济形势。如果我们认为，当前的经济低迷是由于结构性调整必然代价，转变经济增长过度依靠房地产等投资和对外贸易是要付出一定代价，那么，我们可能会容忍当前所谓的经济低迷，激发中国经济内在潜力。如果我们认为，当前经济低迷是不可容忍的，需要依靠房地产和货币驱动其走出低迷，可能会采取相对宽松的信贷政策。因此对待房地产市场而言，到底是采取让房地产市场修正自身，蓄精养锐之后继续运动，还是打上鸡血继续跑，关键看政策如何定位。
管理层这两年采取的措施也是非常有力的，包括反腐和简政放权的政策，实际上对当前中国经济都产生了积极的影响。在强烈的反腐风暴下，之前已经形成“文化”的吃喝之风被遏制，随之而来的茅台等高端白酒价格被腰斩。从很多贪官事后被揭露出来的材料来看，很多官员拥有大量的住房，而且一些还是难以说清楚是如何获得的。房叔、房姐等令人震惊的拥有房地产数量，只是冰山一角，持续的腐败压力既然能让难以跌价的白酒腰斩，房价回调到其真实价值并不是一个童话，有些炒作夸张的楼盘价格腰斩也是极有可能的，让住房回归到其真正本质上来吧：居住，而不是标志身价高低的工具。
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