[摘要] 5月下旬,《财经国家周刊》记者在江苏无锡市和常州市调研发现：两个城市虽一个限购，一个不限购，但却面临相同的楼市窘境：供大于求矛盾突出，改善型大户型销售困难，由于地价偏高，房价降价空间有限，以及在银行信贷收紧的背景下，房企资金链紧绷，债务纠纷频发。
调控困惑
房地产市场的不景气，导致土地市场陷入冷清，房地产相关税收也下滑严重，直接危及地方财政收入，迫使地方政府对楼市窘境难以坐视不理。
无锡市曾尝试对限购政策进行微调，规定自5月1日起，购房落户的面积从此前的70平方米变为60平方米，旨在刺激购房需求。尽管官方一再表态，这并非调整限购政策，只是当地公安部门针对户籍制度的改革，但该政策客观上却对当地二手房交易活跃起到一定效果。
常州市政府则召开多场座谈会，却始终没有出台相关政策。当地一位房地产业内人士表示，常州市本身就不限购，后期的政策调整空间有限。对于这类城市，即使全面的限购政策放开，除增强市场信心外，实际影响不大，除非在信贷方面有明显改善。
紧缩供应，消化存量，握紧土地闸门，成为库存高企城市的重点调整工作。常州市已开始缩减土地供应计划，2014年只出让200公顷土地。
无锡市住房保障和房产管理局负责人表示，将适当控制土地供应量，引导企业均衡供应；同时调整完善供应结构，重点发展中小户型普通住宅项目；完善调控政策，加大对合理购房需求的支持力度。“针对今年的市场情况，无锡的保障房今年将采取从市场收购为主。”
调研中，多位业内人士指出，李克强总理已在政府工作报告中提出分类调控要求，这一精神应得到切实落实，特别是对一些库存量相对较大的城市，限购、限贷等行政调控手段应逐步退出。
他们还强调，政策调整必须要由中央层面出指导意见。因为2013年2月出台的“新国五条”是国务院层面下达的指导文件，如今不论取消与否，中央层面有一个明确的说法，否则，地方政府就有“猜”的心态。
至于限购放开是否会造成市场波动，在业内人士看来，鉴于当前市场供求关系，并不会瞬间出现报复性反弹。目前无锡、常州市场整体供大于求，即使放开，市场也不会出现较大变化。
无锡市住房保障和房产管理局市场处处长江建华建议，信贷政策比限购政策调整更重要。以前支持首套房贷，是否可以放宽到支持包括改善房在内的合理需求，对二套房的首付比例适当下调。
“从银行角度讲，更看重改善型需求。这一块会有一个好的结合点，既可以满足银行的利润要求，也满足市场改善型需求的释放。建议对政策全面梳理，允许地方政府和地方银行一起商定信贷政策，中央层面则重点对各类城市进行分类指导。”江建华说。
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