[摘要] 东莞别墅产品开始受到市场的考验。记者连日调查发现，东莞部分楼盘别墅区十室九空，开盘数年依然无人入住。另一方面，在融资市场，别墅的价值开始受到质疑，原本作为融资的最佳质押品，别墅不再受青睐。这一现象，业界人士分析说未来别墅市场可能不再受到投资者的青睐。
东莞别墅产品开始受到市场的考验。记者连日调查发现，东莞部分楼盘别墅区十室九空，开盘数年依然无人入住。另一方面，在融资市场，别墅的价值开始受到质疑，原本作为融资的质押品，别墅不再受青睐。这一现象，业界人士分析说未来别墅市场可能不再受到投资者的青睐。
作为楼市住宅形式的体现，别墅项目在高端产品中多年受到富裕人士和投资客青睐。这种长盛不衰的局面，也引导着开发商利用一切可能的条件开发别墅产品，无论是作为提升整体项目的形象也好，赚取直接经济利益也罢，总之，在一片高楼旁边建设一排别墅是东莞地产商惯常的做法。不过，别墅一直以来投资功能大于居住功能的市场现象开始出现拐点。
500多万元别墅今年评估仅400万元
前日，从事广告产业的南城区商人李先生得到了银行的最终答复，他贷款600万元的融资申请被驳回，理由是李先生用于贷款抵押的一套别墅经过第三方评估，价值400万元，无法满足银行的抵押条件。
“这个太让我失望了，这套别墅是三年前买的，当时的价值就已经是500多万元了。现在居然估价这么低。”李先生所说的别墅位于南城某大型中高档社区，目前该社区居住率较高，交通便利，而不象其他项目的别墅区沦为纯投资、无人居住的“鬼城项目”。
记者进一步调查发现，进入开年以来，别墅受到金融界看低价值的并非个别现象。例如，在莞城投资医疗机构的陈老板最近资金紧张，因为扩建项目，他用自己位于东莞大道旁的一套别墅用作抵押，却也遭遇了李先生“待遇”。李先生说银行的低评估打乱了他的经营规划。
对此，与银行关系密切、从事贷款担保的投资人士周女士告诉记者说，去年以来，银行开始收缩贷款，除了老百姓按揭申请不再容易，企业间贷款同样遭遇前所未有的困难。作为曾经的投资理财产品，现在却因产品过多，一些地段差、物业管理不好、入住率低的别墅价值开始被看低。
走访：部分别墅项目长期空置
记者在万江靠近汽车总站的一处别墅楼盘看见，这里一排别墅一字排开，却没有一户有入住的迹象。多达数十栋造型优美、土黄色外墙的别墅，里面却是清一色清水房，没有一栋装修。
附近的居民说这里的别墅早都已经卖完，洋房区已经住进了大半人家，但是购买别墅的人却没有人进来住。物业管理人员则告诉记者说，这里开盘已经三年多了，别墅区有一个特点就是，只要有一家入住就会有更多的入住，也就是说谁都不愿意住进空荡荡的别墅区。
别墅畅销却无人入住的情况并非只有万江一处独有，在南城以及东城、厚街一些楼盘，这种情况处处存在。
前述李先生透露说，实际上，很少被外界关注的一个内情是，类似上述记者所见的别墅长期空置现象在当下是一个较为普遍的情形，购买别墅的人当中，有相当一部分人是不居住的，别墅只是他们购买之后坐等升价的理财工具，在他们眼中，别墅不是具有实用型的居家之物，用来赢利才是目的。
在高盛科技园做企业的朱先生告诉记者说，经历过艰难奋斗的生意人当中，有一部分人尽管事业成功能购买起别墅，但是并不喜欢居住在管理成本高、人气冷清的别墅之中，他们更宁愿居住在人气兴旺的洋房内。因此，像他一样的群体购买别墅，更多的是抱着投资心态。“我老婆买了一套别墅在南城水濂山附近，路远不说，我经常出差，她一个人住在里面根本就不习惯，因此从来没有想过去住。”
市场价格开始走低 价格战一触即发
与其他一线城市不同，东莞别墅价格原本就长期处于价格适中的位置。由于数量颇丰，各大镇街具有各自的别墅消费群体，无法集中富裕人士于一个区域，因此东莞的别墅一直以来“平民价格”。根据各大中介机构的统计，去年别墅均价为14271元/平方米。目前来看，甚至有走低的可能性。合富辉煌的分析认为，去年上半年大量别墅盘入市，新增供应量高达63.65万平方米，超过了去年一年的供应量，然而成交仅33.4万平方米，供需失衡明显。在价格方面，大量低价别墅入市，价格被拉低，由于同类产品竞争激烈，“以价换量”开始在别墅楼盘之间盛行，价格战一触即发。
对于别墅市场的走势，合富辉煌研究部李兴旺分析说，去年东莞别墅供大于求的趋势较为明显，一是东莞尚存在大量符合开发别墅产品经济指标的地块，未来供应量大；二是地价成本较高，促使部分项目偏向于增加产品规划，市场别墅供应过多。还有就是东莞近年宏观经济不让人乐观，加重了买家的观望情绪。
与李兴旺分析较为一致的市场现象是，去年东莞别墅均价下降趋势明显，相当于2008年、2009年的别墅价格，在洋房价格一路上涨的大趋势下，别墅价格却降回到了2008年的水平。目前，市场上的别墅价格甚至可以低到每平方米1万元的价格，一个单元的总价与一般洋房差不多。
科委国际不动产总经理张霞接受记者采访时分析认为，从2011年开始，东莞别墅项目供应量加大，大型别墅项目大量出现，从那时开始，市场就已经出现供大于求的局面，导致竞争激烈，一些配套设施不完善，周边环境不理想的项目滞销，进而出现整个别墅市场价格低迷的局面。
多数业内人士认为，开发过度，供大于求是别墅价格低迷的主要原因。去年上半年东莞新增别墅供应达63.65万平方米，但别墅销售签约面积仅33.4万平方米。从历年情况来看，2008年、2011年两次出现别墅项目明显供过于求，至今依然在消化之中，加上银行目前实行惜贷政策，短期内，别墅市场难以被投资者看好。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
