[摘要] 在刚刚闭幕的全国“两会”上，房地产话题并未被过多提及，国务院总理李克强的政府工作报告甚至只字未提房地产宏观层面。很多行业人士指出，房地产行业即将迎来巨大变革。
开发商将成为打工仔？
“我们最近才刚跟银行谈成一笔贷款，利率还是比较便宜，现在银行对于大型房地产企业还是很看重，受影响的更多是中小型房企。”保利地产[微博]董事会秘书黄海日前向《每日经济新闻》记者表示。
陈凯告诉《每日经济新闻》记者，在目前的金融环境下，那些年销售超百亿的房企，比销售只有一二十亿的房地产企业更容易获得贷款。
出于这样一个原因，很多房企都通过高负债扩大规模。近两年来，诸如泰禾、融信等起家于福建的房企凭借积极扩张的高周转策略，在销售业绩方面取得爆发性增长。然而，对于迅猛增长的业绩，企业土地投入增幅更大，部分企业拿地金额甚至超出销售额。
数据显示，以融信地产为例，2013年以来拿地金额超过240亿元，而融信目前仅10个在售项目，其2013年的销售金额约为120亿元，只为同期拿地金额的一半。
据悉，阳光城和泰禾2013年三季度末的净负债率分别高达158%和245%，大大超出行业水平。上述房企高管认为，尽管眼下高速扩张使得诸如泰禾这样的企业业绩实现成倍增长，但高负债情况下企业融资难度加大，资金链一再收紧，增加了企业未来的运营难度，一旦运营不利极易遭遇较大损失甚至破产。
此外，中小型房企“出局”的现象也愈加明显。根据中原地产的研究数据显示，最近数周，内地一些产权交易所的房地产类项目挂牌在增加。截至2月25日，北交所挂牌的房地产类项目达到了27宗，其中2014年以来挂牌的项目达到了19宗。上海产权交易所的挂牌房地产类项目也达到了16宗，合计市值接近百亿。
“如果市场出现剧烈波动，越来越多中小型房企需要卖股权求生存之时，那些经营稳定、手握重金的企业反而会成为受益者。”分析师认为。
陈凯认为，中小地产商的结局，也并不是那么悲惨。一些中小地产商可以选择拥有私募基金管理人登记证书的房地产私募合作，通过他们融资获取发展的机会。只不过，在这种模式下，开发商将慢慢变成房地产金融机构的“打工仔”。这也是全球房地产开发行业发展的普遍规律。
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国资改革
金丰绿地一“相逢”：房企混合所有制改革探路
7个多月前，财经网报道称，按照上海国资委[微博]的规定，60岁为退休年龄，绿地董事长张玉良已经57岁。作为一手创办绿地的掌舵人，张玉良会否按时退休，引发业界关注。
日前，金丰投资一纸重组预案，给出了答案：只要张玉良愿意，即使他年满60岁，他仍然可以在绿地“一把手”的位置上继续干下去。对上海国资改革所倡导的混合所有制经济而言，这正是上述重组预案的亮点。
作为上市重组之后的单一股东，前身为绿地员工持股会的上海格林兰投资企业(有限合伙)(以下简称“上海格林兰”)将在一定程度上决定绿地的走向。
作为上海新一轮国资改革中混合所有制经济的代表案例，透过绿地对金丰投资的重组，可以部分观察到“两会”后国资房企的发展方向。
职工持股会幕后
按照预案，上海格林兰虽然是绿地的大股东，但所占股权不过28.83%，上海国资委[微博]旗下的两家企业上海地产集团、上海城投合共所占比重却超过了45%。如果以这个股权比重，国资委在未来重组上市的绿地中，是否依然具有影响力？
预案透露，上海市国资委通过两大国有股东合计持有的重组后上市公司股权较高，但并不参与企业的日常经营管理，且其合计持股比例没超过50%，不能对上市公司形成控制。此外，上述两大国有股东是两家相互独立的主体，其作为财务投资人将来并不会实质性介入上市公司的日常经营管理。
这意味着，上海格林兰投资将掌握的话语权。这个2月19日才成立的“上海格林兰”究竟是何来头？预案透露，上海格林兰已与绿地集团职工持股会签署《吸收合并协议》。根据该协议，上海格林兰将吸收合并职工持股会，并取代职工持股会参与本次重大资产重组，职工持股会在《资产置换及发行股份购买资产协议》项下的全部权利、义务由上海格林兰继受。换句话说，上海格林兰正是绿地原来的职工持股会。
预案随后披露，上海格林兰由32家投资管理中心(LP)组成，而其中负责执行合伙事务的普通合伙人(GP)的是注册资金只有10万元的上海格林兰投资管理有限公司。格林兰的股东正是张玉良为代表的绿地高管团队。
上述股权结构非常清晰地显示，目前的高管团队将在重组上市后的绿地拥有比现在更大的决策权。
战略投资者多为“熟人”
事实上，即使有一天上海国资委收回不参与企业日常经营管理的承诺，也未必会动摇现有高管团队在绿地的权力。除了上述上海国资两大股东和上海格林兰外，天宸股份、宁波汇盛聚智、平安资本等剩余股东掌握了绿地24%的股权。其中，平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、珠海普罗、上海国投协力等五家PE机构是战略投资者。
鲜为人知的是，天宸股份、宁波汇盛聚智都曾与绿地或张玉良有过交往。早在1995年前，天宸股份的前身联农股份就曾聘请张玉良为副董事长；宁波汇盛聚智的股权架构图显示，其由东方证券股份有限公司间接控股，而绿地则持有东方证券2.49%的股权。
有这两家老熟人的参与，即使未来董事会在重大事项上有分歧，高管层仍然有一定的把握，可以推动提案的最后通过。
《上海国资》总编罗新宇在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，金丰投资重组预案所展示的股权结构，确实反映出未来绿地的高管层在未来会有更大的权力。不过，他强调，绿地的职工持股会是个别现象，不能把绿地的模式看成为将是上海未来国资改革的普遍方向。
亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东认为，绿地借壳金丰投资所展示的国有企业经营管理团队未来在企业决策中拥有更大的权力，会有可能成为未来地产国资改革的一个方向。
兰德咨询总裁宋延庆曾告诉《每日经济新闻》记者，在21家主业为房地产的央企中，真正能够产生很高经济效益和利润的并不多见。
据记者观察，造成上述现象的原因，除了治理水平有待提高外，国资房企在作出重大决策时，往往需要层层上报获得同意，以致延误时机，这是企业经营上的一项弱势。赋予国资房地产企业管理层在经营管理决策上更大的权限，显然有助于提升国资房地产企业在市场经营中的灵活性，使它们能在竞争中获得更多的机会。
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