[摘要] 有关房子便无小事。购买的房子遇到货不对板、房屋漏水等问题，这可让人焦头烂额。在过去的一年里，东莞不少楼盘都发生了或多或少的房产纠纷。尤记得某大型楼盘在别墅区周围违规设置护栏来阻隔洋房业主，洋房业主集体维权最终维护了自身权益，某楼盘因漏水严重导致的业主拒收楼行动……
买回的房子“货不对板”学会这些招数让你避免“中招”
有关房子便无小事。购买的房子遇到货不对板、房屋漏水等问题，这可让人焦头烂额。在过去的一年里，东莞不少楼盘都发生了或多或少的房产纠纷。尤记得某大型楼盘在别墅区周围违规设置护栏来阻隔洋房业主，洋房业主集体维权最终维护了自身权益，某楼盘因漏水严重导致的业主拒收楼行动……
又是一年3·15，在过去的一年里，东莞的购房者在置业过程中遇到了哪些问题？针对这些问题，本报记者也请出了律师团来为购房者支招，望相关法律指导，能让置业者在今后的购房过程中尽可能避免“中招”。
房产纠纷备受关注
每年“3·15”消费者权益日到来之前，也是各大行业投诉集中出现的时期。今年也是如此，近期在东莞各大楼市论坛，广大市民纷纷吐槽自己的心酸“房事”，涉及的问题多种多样。梳理2013年全年，记者接触到了众多房产纠纷，梳理后记者发现，主要集中在以下问题，如楼盘建设未按规划实施、房屋漏水、精装房装修质量差、二手房交易涉嫌欺诈等。
近日，东莞市消委会通过向各委员单位、各分会征集2013年度发生在主管行业、本辖区内的消费维权典型案，全面地收集了2013年度东莞市的消费维权典型案例。在公布的消费者维权重要案例中，便有房产纠纷，可从此发现房产纠纷在市场上的高频出现。
此前，深圳、惠州、东莞三市消委会根据受理的投诉情况，也通报时下房产中介领域存在诸多违规暗箱操作的情况，通报表明消费者因缺乏专业知识和不熟悉交易程序和规则，导致容易掉进房地产中介服务陷阱。
承诺内容、协商结果要写进合同
对于新房交易中发生的纠纷，业内人士普遍表示，多数的纠纷均来自期房交易。承诺与现实之间的差别容易引发买卖双方的矛盾。一位开发商也向记者坦言，部分代理机构为了快消，会向购房者凭空承诺一些条件，来刺激销量。
在记者接触到的投诉中，尤以收楼后发现货不对板的情况。夸得天花乱坠的楼书、华丽的楼盘推介词，似乎这已成为消费者皆知的开发商惯用伎俩。开发商为了吸引消费者，在期房项目的宣传阶段会大量使用精美的楼盘效果图和优越的配套设施承诺。但一般这些宣传材料上都会标明“以实际交楼情况为准”，也不会就配套设施签订合同。这些都是需要购房者在买房前谨慎甄别和考虑。
法律人士则强调，购房者一定要加强法律意识，充分了解《合同法》等相关法律规定。无论是一手房销售承诺的内容，还是二手房交易过程协商的结果，一定要落实在合同上，否则发生纠纷将无证可循。
值得提醒的是，买房者在购房之前可以通过房管局、住建局、物价局官方网站等渠道获取项目真实信息，对项目的质量、配套和物业服务等做到心中有数。购房款是相当大的一笔钱，购房者要权衡自己实际居住需求之后，理性地做出选择。
案例回放: 开发商悄悄改规划 旧业主景观被遮挡
但凡在购买大型小区的首期产品时，开发商都会一一向购房者介绍后期规划如何吸引人等等。但真等到首期购房者入住时，早期业主可能会发现当年承诺的购物场所变成了其他用途，原本规划首期产品周边不再建设遮挡视线与景观的高层建筑，却又拔地而起，这真让早期业主肚子里憋满了气。
蒋先生家住城区一套靠山的山景房，当初购买这套房子时正是被山景吸引，不过好景不长，此前开发商承诺不会再建高楼层，可如今规划却悄悄更改了。一栋栋高层拔地而起，蒋先生的景观自然受到遮挡。
蒋先生当时还跑去找负责人理论，但负责人却答复这种规划更改是通过审批的，并非违规操作。得知这个信息，蒋先生这才上网查询，看到该项目的确上报了更改规划申请。但作为业主的他，却完全不知情。
支招:对重要承诺、规划布局等要写进合同
广东沃金律师事务所律师邓云龙介绍，《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。开发商要改建，首先，必须在小区内公示。接着，向城建规划局申报改建，城建规划局初审后，要在公信纸媒上连续七天刊登《楼盘的改建规划公告》，征求广大业主的意见，在没有收到反对意见时，才能同意开发商的改建审批。如果该楼盘的开发商在未经市城建规划局同意的情况下擅自改建原设施用途，属于违规改建行为。
邓云龙告诉记者，当前房地产交易还是处于卖方市场，开发商可以凭借自己的强势地位，针对消费者的买楼心态做出仅有利于楼盘销售的虚假宣传，无视消费者的知情权。由于消费者难以准确、充分、完整地获得楼盘开发的真实信息，开发商往往把一期楼盘的绿化规划得相当丰富从而提升楼盘的档次和品位，畅销后，则很可能把原绿化地用作二期、三期的发展。
对于商品房买卖这样的大额交易，消费者也要有明确的风险防范意识，从买房前就应限度地搜集和保留对自己权益保护的有效证据，把开发商作出的报纸宣传、电视广告、设计模型等可视的证据搜集或拍录下来，不要轻信开发商的口头承诺，对重要的承诺、规划布局等事项尽可能地与开发商协商写进《商品房买卖合同》，以备有证可举。
案例回放：样板房遭遇白蚁 多方负责人均推脱责任
看起来高档大气上档次的样板间，能让购房者看房时产生眼前一亮，心动不已的感觉，而且购买样板间不但省去装修功夫还能将奢华的装饰一并收入囊中，样板间这些优点，吸引的正是想省时省力的购房者。但不得不说，购房从来不是一桩小事，更何况购买的是样板间。
去年，曾在南城晶城小区购买了样板间的罗小姐家里家具遭遇了白蚁啃咬。去年6月份开始，罗小姐发现房屋有白蚁，几个月后，白蚁已经蔓延到卧室里，她找了开发商，但对方一直不出面解决。而自己找来的治理白蚁的团队，也不能对其根治，这让她无比闹心。
相信同样也有不少样板间购买者，在买房时忽略了一些细节问题，到了后期需要维修时，才后悔当时的掉以轻心。
支招:保全样板房的质量装修证据
广东沃金律师事务所律师邓云龙提醒购买精装房的消费者，购买时需要特别注意如下几个方面：1、部分开发商为了规避税收等原因，要求购房人与装修施工单位签署装修施工合同，此时购房人应当要求开发商对装修工程的质量承担责任。2、开发商提供菜单装修的，有关设备、材料的品牌、规格型号、产地的约定应当确定，不会产生歧义。3、购房人要求开发商在交付使用时提供相关材料、设备及整体质量检测证明的，应当在合同中约定明确。4、开发商在销售时设置样板房且未在合同中就交付商品房的质量、设备及装修与样板房是否一致作出说明的，应对样板房的质量、设备及装修情况进行证据保全。5、装修工程竣工后，并不像土建工程竣工后需要得到建设行政主管部门认可或备案，因此，没有一份统一的证明材料来证明该装修工程符合相关规范。如果买卖双方约定需要对装修质量进行检测的，应约定检测项目及检测单位。
案例回放：格子铺无法办理产权证却不能退铺
格子铺可谓是2013年最火的东莞投资词汇，各类主题的小商铺层出不穷，投资者也看得“眼花缭乱”。在东莞现今不少的格子铺，实际上是由此前未旺场的商业广场切割而成，分成的多个低总价、小面积商铺，降低了投资者的成本。
不过，购买了东莞某广场格子铺的曾先生却进退两难。他虽然早于两年前花费25万元购得一间商铺，但后面却得知商铺并未做分割也无法办理独立的产权证。不少业主在证件迟迟未能办妥后担忧起了商铺的产权，并向开发商要求退铺。但开发商却把退铺要求作为悔约处理，所交定金及房款也不予退回。
支招:能否产权切割事先可向房管局求证
广东沃金律师事务所律师邓云龙介绍，产权式商铺分为两种业态，中小投资者要注意识别。一种是“虚拟产权式商铺”，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的权属。在这种情况下，投资者如期获得的前提是商场的整体经营必须良好。
另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言，风险更低。当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的条件。
此外，邓云龙律师表示，如果开发商在早期开发前挪用了城建费等相关费用，也会导致商铺产权分割后无法办理房产证的情况出现，购买前可电话咨询房管局等相关部门了解项目具体情况再作决定。
案例回放:楼房漏水严重业主无法入住
住宅楼中墙体渗水，已经成为时下的多发现象，这不仅影响到业主正常居住，还对房屋美观性也会造成严重破坏，给业主造成很多的麻烦甚至损失。目前市场上大多为期房，渗水问题的发现，多在新房收楼验房时。
去年底，南城某精装房如期交付业主使用，但等了近两年的业主张先生在验房时却傻了眼，无论是阳台，还是厨房，均发现了严重的渗水现象，张先生要求开发商整改。但当时年关将至，张先生早已邀约老家的父母来新房子过年，老人家更是早早地订好了南下的飞机票。最终张先生只有天天催促开发商建筑团队加紧整改，终于在年前搬进了新家。
支招:发现房屋渗水购房者应拒绝收楼
在房屋质量问题里，渗水、漏水已成为消费者投诉问题之一，造成房屋渗水的原因有许多种，渗水情况也发生在收楼、入住后等不同环节。
东莞律师事务所王强文律师提醒消费者，收楼过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。房屋渗水是常见质量问题之一，一旦发现房屋渗水，购房者应拒绝收楼，并与开发商协议整修好后再收楼，如有，还应要求开发商支付交楼赔偿金。收楼要坚持的原则是只要发现问题，不管大小都要在相关文件或表格中记录下来，如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如开发商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交开发商，发现问题双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不超过30天。
他提醒，房子有3年保修期，只要在保修期内房子出现质量问题，开发商应担负全责。
案例回放:交了定金二手房卖主却玩失踪
时下，房地产中介市场良莠不齐，违规暗箱操作行为引发了不少消费者不满。记者在采访过程中，也接触到不少二手房购买者在交易过程中发生的不少纠纷事件。
去年9月，邓小姐婚前购买了一套二手小户型作为投资。可签订了合同、缴纳了2万元定金后，不到一年时间，卖家李先生却因欠银行多个月的贷款，玩起了“失踪”。如今，她进退两难，2万元的定金已被卖家拿走，还花了4万元装修和购买家电的费用。
支招:购房前先确认中介是否 “三证”齐全
广东沃金律师事务所邓云龙律师认为，由于卖家造成违约，邓小姐有权要求对方给予定金的双倍赔偿。业主玩失踪，邓小姐可通过向法院起诉，来维护个人合法权益和索求相应的赔偿。同时，他认为，如果相关主管部门能制定相应的法律法规，规定业主在委托中介售卖房产时，中介方应把业主的财务状况和信用程度证明连同房产的信息一同如实地告知买家。这样就能避免房产交易过程中因信息不对称而产生欺诈行为。
东莞消委会也为消费者支招。首先，消费者应选择合法、有规模的中介机构。消费者可以在现场查看中介机构是否具备“三证”（即营业执照、税务登记证、房管局备案证明）齐全并在营业场所亮证；此外，消费者购房前应先了解国家实时的房产调控政策和行业消费陷阱，包括税费、信贷、购房条件、行业黑幕，主动了解房产交易形势，避免被不良中介忽悠和误导。其次，买房下定需谨慎，消费者要清楚，定金是支付给卖方的，并非中介公司，即使中介公司代收，也必须要求中介出示卖方委托收定的委托书，千万不要把定金等前期费用转进经纪人的私人账户。最后，买卖双方达成交易，要签订规范的买卖合同，包括二手房交易的所有手续、细节、服务内容、给付、违约责任等条款，特殊约定必须书面写进合同，并明确买卖和中介三方权利和义务。
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