[摘要] 9月10日，国家统计局发布数据显示，今年前8个月全国办公楼开发投资2851亿元，同比增长40%;商业营业用房开发投资7168亿元，同比26.5%，两项增幅均高于全国房地产开发投资的增幅的19.2%，这种局面与过去情况迥然有别。
商业地产销售增速远低于投资增速
各路资金进军商业地产之路，并非康庄大道。对此，华远地产北京区总经理孙怀杰向记者表示，商业地产与住宅不一样，住宅销售完了就没有压力了，但商业地产更大的是日后的运营压力，经营者必须赚到钱，这十分复杂。如果经营者无法盈利，到最后则必将形成恶性循环，最终导致所有参与者利益都可能受到损失。
众多开发商一哄而上杀入商业地产领域，商业地产项目所面临的竞争压力必然加剧，也必将放大商业地产中潜在的市场风险。
“对于一个大型城市综合体而言，如果运营不好，有可能陷入空城危机，尤其是在开发商加快商业地产布局，并朝二三线城市大力进军的背景下。”殷慧勇说，“正为此，在接手星凯国际广场之前，我至少对这个项目进行了三个月的考察。”
殷慧勇的话并非危言耸听。根据国家统计局公布的数据，截至目前，商业营业用房待售面积为8573万平方米，同比大增32%；今年前8个月，商业营业用房投资同比大增26.5%，而前8个月商业营业用房的销售面积同比只增加了7.8%，远低于投资增速。
商业地产要与城市发展相匹配
殷慧勇表示，“地产开发的步伐要与城市化进程、人口扩容的预期相匹配，既不能快也不能慢。太快，就会出现很多鬼城、空城。只有通过科学布局，使项目的发展与项目所在城市的扩容、人口的增长相匹配，才能实现和谐的城镇化发展。 ”
对此，华远地产董事长任志强的心得是：“做商业要看单位GDP，要选择单位GDP高的地方；另外，城市化率超过50%，才能保证大量商业物业的生存。目前整个东部沿海地区城市化率是63%，三四线城市只有30%，如果三四线城市出现大量的商业，是有较大风险的。”
此外，对于商业地产而言，要想实现科学布局，选址至关重要。“科学规划设计、合理匹配商业资源非常关键。”殷慧勇说。
孙怀杰也告诉记者，“商业地产开发至少要以区位的思维来操作。商业和住宅不一样，住宅低开高走，商业必须从高处着手，迅速产生效应，要以未来城市核心业态的标准来定位，否则会在竞争中失去位置。”
虽然区位重要，但记者走访时发现，对于很多商业地产项目而言，其地段属性和具体规划都受到一定约束，开发商很难完全把控。
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