[摘要] “以房养老”：是一种新型的养老保险业务，即住房反向抵押养老保险。
名词解释
“以房养老”：是一种新型的养老保险业务，即住房反向抵押养老保险。老人将自己的产权房抵押出去，在继续享有住房使用权的情况下，定期取得一定数额的养老金；老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权再将住房出售或出租。由此，老人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。其操作模式类似于把“住房抵押贷款”反向来做，因此又称“倒按揭”。
“养老金”的主要来源：中国居民的退休金（养老金）储备来源，主要包括：社会基本养老保险（占比30%-55%）；个人理财类储备金（45%-60%左右）；其它可能还包括，企业年金，和一些子女赞助等。其中，个人理财类储备金，具体包括“储蓄、保险、基金、股票、债券、房产”等。而“以房养老”，即个人依靠“房产”这一“个人理财储备”进行养老的一种方式。
1山东财经大学经济学院院长、教授董长瑞:
这是一种金融产品创新
从经济学的角度讲，这是一种新的资源配置方式。但人们生活得幸福与否，除了经济效率，还有情感，还有精神生活，还有天伦之乐。
以房养老有诸多好处：有利于弥补养老金的不足，能够提高养老的社会化程度，同时，能够盘活住房资源，提高房屋的利用效率。但其也有弊端：淡化老人与孩子的家庭观念，有时甚至可能激化家庭矛盾，不能满足老年人对养老费用的急需，并且，制度设计不完善容易诱发金融风险，同时，这不是解决老年人生活的根本办法。
并且，以房养老在推行过程中会存在许多障碍：一是观念障碍；二是法律障碍；三是政策障碍；四是运行障碍；五是金融风险。
从一定意义上说，以房养老也可以看做是金融产品创新。但这是关系到人民群众安居乐业的大事，可以由住房公积金管理部门来先开展这项试点，办理相关业务，并和住房公积金制度相衔接，从更深的层面，更广的范围将养老与住房相结合，养老与社会稳定相结合，养老与家庭和谐相结合。
2山东师范大学公共管理学院社会保障系主任、教授曹立前：
主流养老模式的一个补充
就我个人来讲，并不十分看好这种养老模式，从以往一些地方的零星试点来看，并没有引起什么反响，所以我想，以房养老的初衷是好的，但很可能遭遇水土不服的问题。
从大的方面来讲，民族习惯、文化传统等方面的问题可能会成为制约此种养老模式的瓶颈，中国传统的子承父业、子女养老、财产继承等问题，和西方国家是不一样的，诸如此类的观念转变不是一朝一夕的事情，要有一个过程；此外，还有70年产权、房价波动等政策和现实问题的制约。而且，如果没有一个独立的、第三方的评估机构，仅靠银行、保险公司自身的房产评估，能否保障老年人的权益，也是一个值得考虑的问题。
对于养老者来看，以房养老的很可能是经济条件不好的老年群体，由于自我养老、子女能力不强供养不足，只能通过这种方式养老，而这个群体的子女恰恰很可能需要老人的房子，需要继承老人的财产，如果因为以房养老导致了亲情的疏远，老人的经济供养满足了，精神慰藉、子孙绕膝的温情却丧失了，对老年人来讲可能比经济供养的满足更难以接受。相反，经济条件好的、自我供养能力强的、房子多的老年人却并不需要这种养老模式，子女也不会有这种强烈的房产继承要求。
所以，在我国，这种养老模式只能算主流养老模式的一个补充，注定不会成为养老模式的主流。
另外，我还认为，要想让以房养老能有更好的市场，恰恰要做好的就是社会保障，只有社会保障到位了，让大部分人没有了后顾之忧，房子才会真正的成为房子，而不像现在这样承担了太多的保障功能，很多房主要么不敢轻易处置，要么子女还等着继承等等。
3某股份制银行济南支行对私业务经理刘理（化名）
本质是一种商业模式
“以房养老”其基本原理，是希望能够盘活老人的存量房产，使其由不动产变现为可以补贴晚年生活的“活钱”，本质上属于银行、保险等金融机构的金融创新。但对于“以房养老”的金融模式，金融机构也多在观望。
对银行、保险公司来说，正向按揭贷款的风险随着时间的推移不断减小，而倒按揭恰恰相反，时间越长风险越大。而且，如何确定倒按揭的利率，贷款期限，以及最终的房屋是否能够真的即时售出，具体怎么处理，这些不确定性会有很大的风险隐患。同时，银行、保险公司本身是企业，为企业正常发展，是以追求利润化为前提，而这项政策出台，可能会给银行、保险业带来了更多的风险。
同时，这种商业模式是需要金融机构去探索的，去设计能够吸引老人的产品，寻找降低各种风险，又能有一个合适的利润空间的金融产品。但目前，金融机构还是处于一种观望态度。并且，“以房养老”其前提是你要有房子可以抵押，它主要是针对城镇老年人口所作的政策设计，而农村空巢老人、低收入老人等群体的养老问题也应得到重视和合理安排。
4山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海
是一种养老融资模式
由于养老问题自身的复杂性，涉及到金融、地产、社会保障、行政管理等多个维度，因此《意见》也明确要求由保监会牵头，会同民政等部门共同“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，说明国家将以金融为突破口，充分整合各种资源，将这种模式切实推进下去。
这种养老模式更多说是金融产品的创新，房地产更多承担的是媒介的职能，实际上是用未来能产生现金流的抵押物进行一种新的融资方法，很好的解决了老年人收入来源单一，只靠养老金和退休金这种单一的收入渠道养老的问题，对于改善老年人的生活品质和生活环境是有积极意义的。
而对房地产业而言，养老地产也是近期大家热议的话题。从这个角度上说，如果这种新的养老模式能够继续推进，也是与养老地产的发展趋势相契合的。但养老产业是一个完整的体系，比房地产业的范畴要大的多，对于开发企业而言，承担的更多的是项目开发、硬件设施建设以及进行资源整合的职能，因此从某种意义上讲，养老地产确实只是养老产业链上的一环，是养老产业落地的载体。
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推荐阅读：
中国以房养老时间表
●2003年，时任中国房地产开发集团董事长的孟晓苏将“以房养老”这一理念介绍到了中国。
●2007年11月，从上海市公积金管理中心传出消息，试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人，除了选取以对80多岁的老人家庭做试点外，再无取得进展的消息传出。
●2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》就明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。
●2012年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就提及“以房养老”，相关负责人透露，因为法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研讨阶段。
●2013年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布，《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。具体操作办法和实施计划有望2014年一季度出台。
相关链接
国外如何养老
●美国：美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值。
●加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。
●新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。
●日本：日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。
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