[摘要] 在国家城镇化规划尚未正式出炉的情况下，目前地方的造城运动却已如火如荼。调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。与新区大建相对应的，是鬼城频现，未来到底是黄金十年还是楼市泡沫？
造城运动如火如荼 144个地级市造200多新城
在国家城镇化规划尚未正式出炉的情况下，目前地方的造城运动却已如火如荼。国家发改委城市和小城镇改革发展中心在对辽宁、内蒙古、河北、江苏、河南、安徽、湖北、湖南、江西、广东、贵州、陕西等12个省区调研时发现，近几年，一些地方打着推进城镇化的旗号，纷纷打造新城建设模式，并且有愈演愈烈之势。
调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。
据了解，城镇化水平较为滞后的贵州今年年初就提出，将用3～5年时间重点推进100个城市综合体，各地自行培育一批城市综合体，力争到2017年底，全省城市综合体拉动城镇化率提升3个百分点左右。记者8月初在贵州黔东南州首府凯里市看到，这座市区人口35万的城市，在建楼盘多达十几个，整个城市仿佛一个巨大的工地。从距离市中心15公里远的经济开发区到最繁华的市中心，一路上是被绿色安全网覆盖的楼盘。
三四线城市大建新区 引发地产泡沫隐忧
在专家看来，新区可以集中规划、建设，节省城市化扩张的成本。很多老城都比较拥挤，要开发又面临着老城文物保护问题，所以建新区更好，但是新区建设到处开花一味求大等现象也令人担忧。
“据我了解，有些地方强制性规定每个县都必须搞新区。”贵州社科院城市经济研究所所长胡晓登说，新区建设本来应该遵循以市场为导向、需求为基础、政府来引导的模式，但现在各地新区建设基本上都是行政包干，政府规划、投资和招商，市场化资源配置功能非常弱。“这样肯定会出问题，会导致大量的土地和基础设施浪费，导致产业空洞化和人口空洞化。”
多位专家分析指出，对于地方政府的造城运动应作具体分析，一线城市和大部分二线城市由于是或者所处区域的中心，对周围的辐射和吸引力很强，因此相对社会需求也比较大。而大多数三四线城市辐射力十分有限，不仅吸引不了周围的人口，而且其辖内的人口还有向一二线城市转移的趋势，因此三四线城市建设新城区应该因地制宜，谨慎而行。
厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华分析，工业化、城市化和现代化是自然发展的过程，有些城市不具备搞大规模造城运动，房子建起来后，闲置后遗症等现象十分严重。“前期规划不周，包括教育医疗等各方面都没配套好，就圈一块地建起来，城市化发展又没到这地步，很容易造成闲置。”
温州：房价从暴涨到暴跌 政策微调松绑限购令
提到温州，个跃入人们脑海的词汇就是温州炒房团。这个曾经的楼市风向标的城市，如今的房价已经经历了由暴涨到暴跌的巨变。国家统计局数字显示，温州房价已经连续下降23个月。当此背景下，当地政府的一举一动都颇受人关注。
2013年8月周，温州传出消息：本市户籍居民家庭2011年3月14日后已购买一套住宅的，可以再购一套住宅，但名下所有房产只能是二套；之前无房产的可以连续购买二套。如果家庭中的子女已年满18周岁，可认定为两个家庭。此外，集体土地上有房子的，不纳入存量限购房计算。
尽管温州至今没有出台“放宽”限购令的正式文件，但温州人8月6日以后在市区购房已不再有时间节点限制，有关部门在实际操作中也“有标准可依”，给予办理产权证了。
据了解，2011年3月，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》下发后，温州即下发通知，明确规定2011年3月14日后购买房屋的家庭，不管名下有几套房，也无论买后是否卖掉，都不能再买。这项政策在温州全市包括各县(市、区)同时执行。
该政策引发议论无数，当地有关部门负责人表示，8月的微调，正是要使温州限购政策从“地方版”回归“国家版”，并未突破国务院的政策界限。
温州市住建委副主任戴旭强坦承，温州当时在执行国务院政策“走得过火了一点”，因为当时房价太高了。他介绍说，在前几年房价上涨过快之后，目前温州楼市总体运行已经回归理性，供应结构也趋向合理，所以就微调一下，让政策从“地方版”回归“国家版”，这也是为了进一步促进温州房地产市场平稳健康发展。从最近两周的市场反应看，成交的多为90平方米至100平方米的房子，面积大的房子还是卖不动。这说明“刚需”市场依然存在，投机性泡沫已被“挤出”。
不管这次“回归”是否有效，“跌跌不休”的房价已经对温州造成了极大伤害。其一，百姓资产缩水。在温州，被套牢的炒房者比比皆是；其二，银行不良资产大增。从2011年下半年开始，温州银行业的不良率大幅攀升，市银监局的数据显示，截至今年3月末，这一数字达4.01%。去年以来，温州市银行业金融机构共处置不良贷款235.61亿元，仅今年1至6月处置不良贷款就达121.59亿元。但是，整个温州银行业坏账数字7月以来还在不停增加；其三，房地产开发公司严重亏损。其四，政府财政收入减少。资料显示，去年上半年，温州半年土地出让金不及2010年一块土地的收入，市财政收入同比负增长。而在去年下半年，温州市区甚至出现连续多月无住宅用地成功出让的现象。今年上半年，全市财政总收入虽然同比增加了3.7%，但与年初相比，增长势头逐渐走弱。
现在，历经楼市调控和民间借贷风波的温州人相信“现金为王”，很多房企以价换量，尽快“解套”回笼资金。就目前看，微调政策激发温州楼市“火爆”不太可能，说“温州楼市最糟糕时点已过”也为时过早。今后，温州楼市的涨跌空间都极其有限。而楼市无论“大起”还是“大落”，对温州都没好处。
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鄂尔多斯：房价从两万暴跌至3千 唱衰者称“无可挽回”
曾肩负中国最富城市和“鬼城”双重称号，鄂尔多斯实时一次吸引公众，是美国的一档电视节目分析中国楼市泡沫时，播出鄂尔多斯康巴什新区是“空城”的画面。这个在煤炭资源基础上GDP快速发展的城市，过去十年中城市建设也大步前进。符号意义的，便是康巴什新区。这个中心城(小区网论坛)区面积32平方公里的新城，2010年统计常住人口不足3万人，也因此被称鬼城。据报道，康巴什今年人口已到10万。
人口在增长，不过经济危机仍在。一方面是诸多房地产项目停工，煤炭经济持续下滑，另一方面，则是政府过去数年大笔的城建投入和债务。
康巴什是鄂尔多斯为了缓解老城区住房和交通压力而建的一个开发新区，却以其耗资巨大、人烟稀少而为国人所知。“鬼城”一词也是描述它所造。据说，那里的房价从两万跌至3千。日前更传出“房主弃屋而去，银行不得不接手”的消息。
据此，唱空者们称，中小城市经济落后，居民收入不高，人口总体上甚至在流出，刚需有限，从而导致那里的房地产市场严重供过于求，楼市崩塌“基本到了无可挽回的地步”。
与此同时，神木危机也引起世人关注。这个在毛乌素沙漠边际线上生长起来的陕北县城，在近10 年中因地下蕴藏的“黑金”而迅速积累起巨大的财富，因推行免费的医疗和教育制度而闻名，又因煤价跳水导致资金链断裂，最终在疯狂的民间借贷和楼市泡沫的崩塌中留下一片萧条的残局。曾经市中心的房子高达每平米两万元，现在的房源也只能卖到一万出头。
“鬼城”频现 盘点中国六大鬼城
规划不到位容易造成新区闲置，而新区闲置最的后果，就是出现一座座“鬼城”。
1、“鬼城”：内蒙古康巴什
造城运动中房地产泡沫最典型案例
耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古鄂尔多斯康巴什是一座豪华新城，计划居住100万人口，却成了一座无人居住的“鬼城”，俨然成为中国房地产泡沫的最典型案例。 就在近期，康巴什新城的第二轮拆迁又全面展开，一些在轮拆迁中被迁移、仅仅在新居住地生活了5年多的当地村民，又要迎来无可逃避的大拆迁。“次搬迁是为了建康巴什新区，这一次是为什么？”
内蒙古地广人稀，阳气一少，自然鬼多！ 155平方公里的康巴什新城荣膺“鬼城”实至名归！
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2、 “龟城”：云南呈贡
13座美轮美奂的地方政府大楼，每座都铺着大理石砖；两所占地宽广的当地主要高校；崭新的高层公寓楼排排耸立。然而宽阔的马路上不见车辆，银行支行里没有客户，市镇办公楼的门厅里堆积了一地落叶。
呈贡，位于昆明东南，距昆明主城17公里，面积461.1平方公里，有着“中国花卉县”的美称，是中国社会学人类学开创者之一费孝通先生的“第二故乡”。呈贡县委宣传部向早报记者提供的资料显示：2003年5月，云南省委、省政府作出建设现代新昆明的决定；昆明市委、市政府则把呈贡新区建设作为现代新昆明建设的突破口率先启动；2003年完成了总体规划，2005年进入实质性建设阶段。
按照最初的规划，呈贡新区的建设核心面积为160平方公里，城市建设用地107平方公里，2020年规划人口达到95万。2008年，云南省委、省政府对呈贡新城建设做了重大调整，整个呈贡县461平方公里的国土面积全部纳入了新城建设范围。这些年来，呈贡新区早已被当地官方淡化了花乡、果乡的“农皮”！ 然而，自2010年2月开始，呈贡新区却接连被泼了冷水：偶被冠以“鬼城”的形象见诸报端。有媒体曾经直言，这是一座用巨额资金堆起来的空城。而一些网民不断将呈贡新区列为中国7大“鬼城”之一。
根据资料显示，改革开放30年，我国平均每年城市化率仅为0.86%。以人口规划100万的云南呈贡新城为例，结合云南省的城市昆明人口有320万人，第二大城市曲靖人口50万人口来看，按照常规速度，呈贡要聚集100万人口将需要大约100年的时间。
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3、“空城”：郑州郑东新城
河南郑东新区远景概念规划范围150平方公里，西起原“107”，东至“京珠”，北起“连霍”，南至机场快速路，分六大功能区，采用的是2001年通过的日本“黑川纪章”的设计方案。这是由日本设计师黑川纪章一手策划的一大城市政绩形象工程，整个工程下来将近2000个亿！
2010年11月河南媒体报道称，郑东新区商住房空置率，房屋空置率达90% ，几近成为一个空城。这是一群热心大学生花费两个月时间得出的数据，样本包括郑州6区的29家大型楼盘，约1.1万套商住房。
无论日本鬼子设计花样如何翻新，以范围之大，空置率之高，郑东雄霸的“空城”之首！
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4、“伪城”：260平方公里的京津新城
被誉为“亚洲别墅区”的京津新城，该项目位于京津腹地，南距天津50公里，50，西北距北京120公里，一个，东距唐山105公里，总规划面积25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园，按照规划，这里将有8000座别墅，可供50万人生活、居住、娱乐，是亚洲的一个别墅区。五星级酒店、27洞高尔夫球场、马术俱乐部、商业区、温泉度假村在这里一应俱全。
5年的时光，合生创展集团在天津宝坻这片远离尘嚣的土地上营建起1000座高端别墅，而这尚不及京津新城总体规划开发量1/10。而入住率更是只有10%，空置率高达90%，俨然一座空城。
外表最漂亮，实用率最不靠谱来评比： 京津新城冠以的“伪城”还是靠谱的！
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6、“睡城”：惠州大亚湾
这里被当地人称为“啥都不长，只长房子”的地方。白天，宽阔的大街上难见人影，两边是一片片崭新的住宅楼；夜幕降临，华灯无法初上，七成以上的空置率，让整个城市就像熟睡的婴儿。
这里是广东省惠州市大亚湾，一座占地20多平方公里的沿海新城在短短几年里拔地而起。距离深圳70多公里的大亚湾，一直是被看做是高房价压力下深圳人“异地置业”的之地——抑或是“炒”出来的“之地”。
要是没有日本核爆炸的灾难发生，安静的夜色下，凭大亚湾海风轻拂！睡个好觉还是非常期待的！因此中国南部的一大“睡城”就花落大亚湾了！
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7、“寒城”：上海松江新城
就是这样一个空城，汇集了华润、仁恒、九龙仓等知名房企，以及中途退出的美国汉斯、铁狮门等国际知名房企。此处当前的新房价格，已普遍超过5万元/平方米，以将自住客挤得所剩无几，成了是不折不扣的豪宅空城。据报道在新江湾城：“偌大一个十字路口，只有一辆车停在斑马线后，面前绿灯通行的道路在整整近一的时间里，没有一辆车通过，斑马线上同样见不到一个人影”。
“我到新江湾城遇到这种情况也很正常，而且可能是在不同的时间段遇到。在上海交通如此拥堵的地方在一个区域经常遇到这样的情况，感觉还是很奇特的。”一位有过同样经历的人士表示。
一位垂钓者说，“大部分人都是从市区驱车前来的，主要是这里天然环境好，安静，全当度假！”--广寒宫赏月还是要得...！
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